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之前的一篇文章，分析了国内什么样的房子保值、增值，国内是以北京为例。


今天再写一篇，关于澳大利亚房产什么样的房子保值增值。


因为很多人对于澳大利亚不了解，所以先分享一些关于城市选择的内容，然后可能还会再写一篇，讲讲细节方面的一些选房原则。


在这里先给出结论：

只有大城市才有房地产。

只有大城市才有房地产。

只有大城市才有房地产。


重要的事情说3遍。


在讲国内篇的时候，我们讲国内一线大城市的房产是硬通货，也就是说北京、上海、深圳这类城市的房产，保值、增值的属性最好，而且明显好过其他2线、3线、4线城市。


为什么？


因为中国改革开放这几十年的成果全部都在北京、上海、深圳实现了，北上深具有绝对的竞争优势，这里是和国际接轨最近的地方。


只有北京、上海、深圳配得上共和国的光荣与梦想，也只有北京、上海、深圳配得上共和国站在21世纪巅峰时刻的那光芒万丈。


北上深的定位就是世界级城市。


举个很简单的例子，孩子高中毕业了要上大学，要到北京、上海、深圳去上学，为什么？


因为这里集中了最优质的教育资源，还可以让大学生开阔眼界和格局。


再举个例子，大学生毕业了，要找工作，去哪个城市发展呢？


到北京、上海、深圳，因为这里有海量就业机会和高薪机会。


假设你是个外国投资人，要到中国来做生意投资，你首选哪个城市？


当然还是北京、上海、深圳，因为你可能对其他城市很陌生、不了解，首先进入北京、上海、深圳能给你足够多的投资回报，做好了才会向其他城市扩张。


征服了北京、上海、深圳的消费市场，把这些最难的市场打下来了，几乎就等于占领了全国市场，要向其他城市扩张也很容易。


如果你从其他城市起步，就算做得再好，到最后还是得向北京、上海、深圳进军。


所有我刚才举得这些例子，包括人才、人口、政策、资金流入，都是房价最好的支撑和保证，都是房价上涨的主要推动力，都说明京沪深永远涨，不可能跌，几乎没有下跌的空间和理由。


当然，我们也必须承认，国内有一部分2线城市本身也非常不错，比如成都、杭州、广州、南京、天津等，但是城市定位方面还是不能和北上深比较，这不是我们今天讨论的主题。


澳洲的情况和中国有的方面差不多，有的方面差很多。


首先，关于大城市这个概念，澳洲和中国完全不一样，澳洲全国一共才2500万人口。


而全中国13-14亿人口，北京人口2200万，上海人口将近2500万，这两个城市人口全都超过2000万，深圳人口1200多万。


所以对于澳洲本地人来说，他们很难想象北京、上海是什么样的城市规模，想象一下如果把澳洲全国的人口都装在同一个城市，这是什么样的一个感觉？


对于没有来过中国的澳洲人，他们真的是想象不出来一个上海市的人口和全澳洲的总人口差不多，那么上海会不会是一个很拥挤的城市呢？


到了上海之后，他们可能会迷失在上海的十里洋场。


澳洲和国内的相似之处就是中国有北京、上海、深圳3个超级城市，伴随这三个城市的周边还有城市群或者叫经济圈。


北京（京津冀首都经济圈）

上海（长三角经济圈）

深圳（粤港澳大湾区）


澳洲也有悉尼、墨尔本两个城市，作为双雄城市，悉尼最大，墨尔本第二。


所以从城市选择方面可以得出结论，悉尼和墨尔本的房产是硬通货，保值、增值属性最好。


根据澳大利亚统计局（ABS）的统计数字显示，2017-2018财政年度，墨尔本的人口增长达到将近12万，全澳第一。


其次是悉尼，年度人口增长超过9.3万。


截止到2018年底，墨尔本人口增长率为2.5%，墨尔本总人口数达到500万，这个人口增长率在澳洲首屈一指，领先于首都领地的1.8%和新南威尔士州的1.6%。


墨尔本的人口增长和增速都居全澳第一，其人口增长的绝大多数（65%）为海外移民，超过7.76万人，人口的自然增长占30%，这个自然增长就是新生儿的数量，另外5%来自澳大利亚国内的移民。


什么叫澳大利亚国内移民呢？


就是从澳洲其他城市搬家到墨尔本定居生活的人。


这也说明墨尔本不仅对对海外移民有吸引力，对澳洲本地居民也很有吸引力。


如果看人口密度的话，墨尔本的平均人口密度为每平方公里15人。


悉尼的平均人口密度为每平方公里53人，是墨尔本的三倍多。


澳大利亚统计局的数字显示，在过去三年中，墨尔本地区人口增长了46万，悉尼增长30万，这意味着已经拥有500万人口的墨尔本市每天增加人口超过300人。


按照目前的人口增长速度，墨尔本的人口可能会在2026年赶超悉尼成为澳大利亚第一大城市，真的非常期待这一天，和其他人不同，相对于悉尼，我本人更中意墨尔本。


还有数据显示，从海外移民澳洲的人，绝大多数会选择在墨尔本或悉尼安家，很少一部分会去到其他城市。


看完人口增长速度再来看看大学的数量。


毫无疑问，澳洲是一个典型的移民国家，很多留学生毕业之后会选择在澳洲当地留下来生活、工作，所以大学数量和学生人数和澳洲房产租赁和买卖市场紧密相关。


全世界所有的留学生选择到澳大利亚留学，有80%的学生会选择到新南威尔士州和维多利亚州留学，悉尼所在的新南威尔士州有11所公立大学，墨尔本所在的维多利亚州有8所公立大学。


这就保证了这两个城市有源源不断的人口流入。


关于就业找工作方面，打开澳洲最大的招聘网站seek.com.au，虽然有疫情的影响，目前的情况是：

新南威尔士州正在招聘的工作机会有54236个，首府悉尼。

维多利亚州62966个，首府墨尔本。


塔斯马尼亚有2752个岗位，首府霍巴特。

西澳州有24825个岗位正在招聘，首府珀斯。


北领地有2595个岗位正在招聘，首府达尔文。

首都领地有6140个岗位正在招聘，堪培拉。


昆士兰州45131个岗位正在招聘，首府布里斯班。

南澳州11183个岗位正在招聘，首府阿德莱德。


对比一下，就看出差距了，大城市的工作机会，比小城市多10倍-20倍。


再了解一下高薪岗位，这里指的高薪岗位是年薪10万澳币以上的岗位，新南威尔士州6349个，维多利亚州4499个，塔斯马尼亚州160个，西澳州108个，南澳州158个。


大城市的高薪机会，无论是从数量还是从质量上来看，优势都非常明显。


澳洲最大的两个城市是悉尼和墨尔本，相比于其他城市来说，找工作都比较容易。


移民大量涌入的城市，就业机会多的城市，高薪机会多的城市，就一定会有很强的经济活力。


而且只要有大量移民涌入，对租房和买房的需求会持续增加，对房价和房租都有很强的支撑力。


长期来看通货膨胀趋势是不可避免的，房子升值幅度是能跑赢通胀的，房屋的价格其实是在一个地段的居住的权利价值，随着人口的增加，这个价值就会更加明显。


虽然在阿德莱德、珀斯、霍巴特、达尔文这些城市生活ok，没问题，这是每个人自己的选择。


但是如果投资房地产的话，就谨慎一点了。


简单说就是：这些城市适合平淡过日子，想发财的话，机会很少。


珀斯的房产，是从2014年开始到2020年，连续6年下跌，而且每年领跌全澳，几年前买的房子，你可能指望价格会涨一点，可是到市场上才发现，现在同样条件的房子，价格比你几年前买的时候还便宜几万或十几万。


2017年9月的时候，有朋友想抄底在珀斯买了套独立屋（house），结果抄底抄在半山腰上，到现在价格也没啥变化，算上贷款利息，资金成本，来回折腾的费用，目前就是亏损，还没缓和过来。


珀斯在西澳，整个西澳几乎都是非常依赖矿业的。


资源型城市就是这样，矿业繁荣的时候大家都疯狂赚钱，钱来得太快，房价随之暴涨。


一旦矿业衰败，人就离开了，房价不仅仅是暴跌，出租都租不出去，不单指矿业，还有其他整个配套和相关服务业都受影响。


已经正式投产矿主，后面都是想尽办法减员增效，不会再有新的就业机会。


如果想要东山再起，需要大资金进来开新矿，这样从勘探、开发、基建、机械、运输、餐饮、住宿等等相关配套产业才会都有饭吃。


可是从目前的情况来看，下一次矿业繁荣不知道什么时候才来。


总之本地也没有创造什么新的工作机会，所以资金、人口都在流出，房价只能下跌，没有上涨的动力和空间，有点像澳洲版的底特律。


珀斯拥有澳洲最原生态的的美景和最土澳的一切，包括让人难以置信的荒凉和萧条，满大街的物业都挂着For Lease（出租）的牌子。


布里斯班的房子，虽然房子价格不贵，租金低，但市政费、水费等其他费用比悉尼高很多，还有就是最近几年新建了很多公寓，整个供求市场是供大于求的。


在布里斯班，如果是投资，千万不要买公寓（Apartment），无论中介给你说的多好听，吹嘘以后多有少升值空间，都不要信，布里斯班的公寓，价格基本不涨，长期来看都是亏。


虽然布里斯班天气好，但是自然灾害比如洪水，也是必须考虑的因素和必须要规避的风险，这可不是开玩笑的。


如果非要买，只能买华人区附近的独立屋（House），只能买华人区附近的独立屋（House），只能买华人区附近的独立屋（House）。


@木木山高 2021.11.21