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上周，我参加了澳洲本地的一家房产投资俱乐部的活动。

其实这个说法有点奇怪。

按道理说，我现在在墨尔本居住、生活、工作，只要是在墨尔本举办的活动，都应该是“本地的”活动。

那为什么还会强调“澳洲本地的一家房产投资俱乐部的活动”呢？

因为这个活动和以往的活动不一样。

不同之处在于，以往参加的一些房产投资活动，很多都是华人地产公司举办的投资讲座。

华人地产公司举办的投资讲座，主要面对的群体就是以中文为主的华人移民。

这类投资讲座，场地一般选择在高档酒店的会议室。

或者有的公司场地比较大，也会选择在自己公司的会议室。

会准备好牛角面包、三明治、蛋挞、水果沙拉、可乐、雪碧等各种小吃和饮料，甚至还有很多抽奖的礼品，电饭锅、空气炸锅等等。

除此之外，每个华人地产销售，都是以传统“销售精英”的形象出现在大家面前。

每个“销售精英”都打扮得十分光鲜亮丽。

男人西装革履（阿玛尼），皮鞋锃亮（菲拉格慕），经过精心修饰的发型格外引人注目，手上戴的腕表必须是劳力士。

女人都是职业套裙（香奈儿），珠宝首饰（香奈儿），最重要的是名牌手提包（爱马仕）。

大家开的车都是豪车，最常见的几种车型就是宝马X5，保时捷卡宴。

举办这类讲座的核心目的，还是售卖自己公司开发或代理的房产项目。

每个地产公司手上都有现成的销售项目，以公寓Apartment为主，也包括楼花。

至少是有投资意愿的人，才会愿意花时间报名来听这类讲座。

所以只要到场的人，就是通过了最初的筛选，都是精准的目标客户群体。

先把潜在投资者吸引过来，然后根据投资者的喜好，推荐合适的项目，再通过销售房产赚取佣金。

我去参加过华人地产公司举办的投资讲座，基本投资原理还是不错，很多内容我都认可，但是我对他们销售的项目兴趣不大。

到场的听众主要还是以中年夫妻和女性居多，有些甚至可以说是有钱、有闲的贵妇。

贵妇们都喜欢旅游，喜欢召唤一些小姐妹们聚会、喝下午茶、聊天、喜欢到郊区有情调的咖啡馆打卡、拍照。

贵妇们每天的生活都是岁月静好，贵妇们都不喜欢费脑子的事情，就喜欢买房、收租这样简单的赚钱模式。

所以一听到有新房上市，房子又新又漂亮，租金回报良好，就会毫不犹豫往前冲。

再加上“销售精英”们各个外表光鲜亮丽，人又好，说话又好听，处处对贵妇们体现出无微不至的关心。

把贵妇们照顾得很好，博得她们的欢心。

贵妇们一高兴，就爽快地签单买房了。

贵妇们其实也不太懂房产投资，但是就喜欢被人呵护、花钱消费的感觉。

以上这些就是华人地产公司举办讲座的情况。

澳洲本地的房产投资俱乐部举办讲座，风格和华人地产公司的讲座完全不一样。

讲座地点选在一个郊区的社区中心。

我从市区坐了一个小时的电车来到这里。

场地就是社区中心会议室，室内一前一后两张桌子，一块屏幕，桌子上摆了一个投影仪。

然后在会议室放了15把椅子。

整个环境可以说是非常普通。

各方面条件和高档酒店会议室比起来，甚至有点寒酸。

而且这里不提供点心、没有饮料、没有小吃、没有抽奖的礼品、没有服务员、没有动感的背景音乐。

最关键的是，没有光鲜亮丽的“销售精英”们热情洋溢地打招呼，不会对你嘘寒问暖。

这里连销售都没有，更别提精英了。

我按时达到讲座地点，进入会议室后，就看到两位负责组织本次活动的大叔。

一位白人，另外一位可能是印度人，两位都是50多岁。

两位大叔穿着打扮也极其朴素，穿的都是房产投资俱乐部的统一制服外套，再加一条黑色牛仔裤。

没有西装革履、没有皮鞋锃亮、没有豪车、没有劳力士、没有名牌手提包。

我甚至无法把眼前的这些形象和“投资”这两个字联系在一起。

我先和两位大叔打了个招呼。

他们让我在后面的桌子上留下自己的名字和电话，先登记一下，然后就可以随意入座了。

到场参加这场讲座的，大概也就10-15个人左右。

全场只有我一个中国人。

另外一位黑头发的亚裔男子应该就是在澳洲本地长大的人，我听他说英语的流利程度，推测他应该不是移民。

另外的就是一些印度人和白人了。

讲座是以英文进行，所以就自动把华人贵妇这个群体“过滤”掉了。

从国内直接移民到澳洲的贵妇们，很多是不懂英语的，或者只懂少量英语，所以一般喜欢参加华人地产公司举办的讲座。

这就好像一个信息壁垒一样，很多人就算生活在澳大利亚，也只接受中文资讯。

所以对于英语类的活动，房产投资讲座，她们肯定是不知道的，就算知道了也不会参加，因为语言无法交流。

这里没有任何不好的意思，只是简单说明一个事实。

有意思的是今天来参听讲座的几乎都是男人，讲座开始后来了一家三口，两个大人带一个小孩，才有一名女性。

今天讲座，来的印度人比较多，我一点都不奇怪。

我早就知道印度人对房产投资也是极其有兴趣的，他们也是澳洲买房市场的主力。

在墨尔本好几个学区房的拍卖现场，印度买家表现极其凶猛，拍卖出价毫不犹豫，都是势在必得的架势。

因为印度人普遍英语水平要高于中国移民，所以在澳洲职场上，有很多印度人能进入管理和领导层，工资都很高。

另外一些干体力活的印度人，工作都非常拼命，比如我认识的印度人，有一些长期从事2-3份工作。

白天在办公室上班，下班之后去送披萨、送外卖、开网约车、开出租车、在超市做夜班理货员等等。

而且我知道他们打工赚钱也很猛，比如开出租车，开网约车，经常是人休车不休。

一台车，可能是2-3个司机轮着开，这样赚钱效率就迅速高了。

我去年有一段时间，除了本职工作之外，也有一份兼职工作，自我感觉是非常累。

可是印度人非常拼命，可以长期坚持2-3份工作，可见他们无论是身体素质和意志力都是非常强的。

而且印度人对于生活要求也不高，他们租房经常是群居生活。

比如两室一厅的房子，租金500块/周。

按正常理解，这房子应就住2-3人。

但是如果是印度人租了这个房子，里面至少会住6个印度人。

这样就导致每个人分摊的房租特别便宜，生活成本特别低。

群居在一起的可能是亲戚，也可能是朋友。

房产投资讲座的内容，主要还是围绕投资买房展开。

两位大叔轮番出场，先是白人大叔介绍，然后再是印度大叔讲解。

主要原理还是说澳洲人进入老年后，退休金肯定无法保证优质的生活质量。

要有房产投资，给自己和家人一个保障。

通货膨胀，资金杠杆，租金收益，如何看房选房，这些内容我都是非常熟悉的。

整个讲座持续时间不长，大概也就40-50分钟左右。

最经典的部分在最后的自由问答环节。

因为人数很少，大家都可以畅所欲言地随意提问。

在回答和交流中还可以继续追问，所以这样的效率很高。

在问答环节，主要是印度大叔回答大家的问题，白人大叔做一些辅助性的解释说明工作。

我首先问了第一个问题，就是如何应对澳洲的资本增值税？

资本增值税Capital Gains Tax，简称为CGT。

就是指持有的投资房，在出售投资房的时候，澳洲税务局ATO要对卖房价格和买房价格之间的差价进行征税。

所以，在澳洲只要有投资收益，无论是什么投资形式，股票、房产、债券、基金，只要赚了钱，都必须交CGT这个税。

在计算房产CGT的时候，会减去房产投资过程中产生的一切相关费用，例如印花税、贷款利息、物业费、保险费、广告费、维修费、中介费等等。

举个例子，可以很直白地说明CGT的情况。

澳大利亚居民张三购买了一个投资房，买入价50万，出售价90万。

他持有18个月，然后将其出售，获利40万澳元，没有其他支出。

计算：

买入价格50万

卖出价格90万

90万-50万=资本获利40万

因为张三持有投资房时间超过12个月，所以张三可以享受资本增值税折扣50%。

资本获利40万×资本增值税折扣50%=应纳税资本获利20万

所以他要在纳税申报表中申报，资本获利20万澳元。

资本增值税Capital Gains Tax并不是一个独立的税种，是属于个人所得税的一部分，征收标准也是按个人所得税来收取。

按照收入20万计算，根据澳洲税务局ATO的税务计算器

https://www.ato.gov.au/calculators-and-tools/simple-tax-calculator/

可以得出：

张三应付资本增值税$60667澳元。

在这次房产投资交易中：

张三出售投资房，资本获利$400000澳元-应付资本增值税$60667澳元=张三赚了$339333澳元，即33.9333万澳元。

在澳洲，只要是做投资的人都知道CGT是非常高的，很多人都担心这个税收政策会影响自己的投资收益。

因为到最后无论赚了多少钱，只要应纳税收入超过18万，税率就是45%。

所以我就向主讲人提出了这个问题，如何应对澳洲的资本增值税？

主讲人，那位印度大叔回答问题也很爽快：你不卖房就是了。

然后他还反问我，你为什么要卖房呢？

只要不卖，就不要交CGT。

卖了，才有CGT。

这个答案，我当然知道，我之前也想到过。

房产投资，是一种长期主义的投资行为，我每次买房肯定都是计划长期持有房产的。

但是在未来的某一天，可能也会因为种种原因要出售吧，比如把旧的卖了，再买一套更好的房子。

但是大叔的意思就是别卖，然后传给下一代就行了。

好在澳洲目前没有遗产税，所以买了投资房，一辈子不卖，一辈子收租金，然后传给子女们下一代，这也是可行的。

然后大叔又说，如果你要卖房，比如你已经从投资房里面赚了100万了，如果要交CGT，那就交嘛，赚了那么多钱，总得交点税，很正常。

我以为大叔会讲点合理避税之类的方法，但是他没讲。

就直接认可，赚了钱就得交税。

大叔这个答案，虽然没有提出更好的解决方案，但是也让我更加坚定了投资房只买不卖的投资策略。

买了房，就稳稳地拿住，不到迫不得已，永远不卖。

后来又有人问：如何应付土地税Land tax？

土地税Land Tax，顾名思义，就是政府向土地拥有者，按其所拥有的土地价值，每年征收的一种税。

在澳洲买独立屋House，就是占有一片土地，所以持有投资房House的人都得交这个税。

土地税由各州和领地各自管理和征收，有一定的相似性，也存在一些差异。

因为土地税是累进制的，买一套房子可能因为地价不高，不用交土地税Land Tax。

但是买了第二套、第三套、第四套房子，持有的土地越多，那土地价值越来越高，要交的土地税就会很高了。

而且政府每年给土地估价，有可能今年土地的价值，一下子比去年高了40%。

这意味着自己房子的土地价格比去年升值了40%，看着自己的财富数额大涨，心里确实高兴，可是交税额度也会相应增加。

每次看到很多人在介绍海外房产的时候，总会用一种吹嘘的口吻来介绍说，海外很多国家买房都是永久产权的，借机可以讽刺一下国内买房只有70年产权。

其实我觉得这种抖机灵式的讽刺毫无意义。

再仔细想想这个问题，永久产权说起来非常好听。

可是，永久产权=永久地税啊。

想收钱，当然是收得越久越好啦，只要房子在你名下，就可以永久向你收税，而且这个税还会每年提高，你根本躲不掉。

想清楚这个问题，还会吹嘘永久产权吗？

应该不会了，只能老老实实多赚钱，然后每年按时交税。

国内买房不用每年交地税，国内也没有资本增值税CGT。

在国内买个房，赚了100万，再卖掉，这100万都是自己所得，不用担心CGT。

所以每次看到有人吹嘘海外房产永久产权的时候，我总觉得这样的卖点太肤浅了。

只要稍微再深入地问一个问题，永久产权的房子，每年地税要交多少啊？

那些人可能就无话可说了。

这些道理我都懂。

可是每次面对有人吹嘘永久产权的时候，我都不会去辩论。

只是把自己的观点和想法默默放在心里。

我总是坚持认为，中国和澳大利亚，各有各的优势，不用总想着在抬高一方的同时去贬低另外一方，没有实际意义。

我喜欢北京，我就在北京长住，我喜欢墨尔本，我就在墨尔本长住。

两个地方都挺好，就两边都住，都是我的家，我把自己的生活过好就行了。

我只专注自己的生活，尽量多服务好我的客户、多读书、多写作、多陪家人、多投资、多陪朋友、多锻炼身体。

把时间花在值得花时间的方面，而不是去和其他人争论到底哪里好，这些话题对我来说没啥意义。

在地税这个问题上，主讲人没有给出很好的解决方案，就是建议大家跨州购买房产。

因为地税在每个州是单独计算的。

举个例子，如果2套房子，总价是50万+50万=100万，在维州肯定是要交地税的。

但是如果2套房子，总价是50万+50万=100万，分别在墨尔本（维多利亚州）和悉尼（新南威尔士州）。

这样，在维州和新州可能都没达到交土地税的标准，就可以避免土地税了。

请注意，我这里用2套房子总价50万+50万只是举个例子，每个州交税标准不一样，所以别来抬杠，如果要了解各州交税标准，可以上网去查。

避免或减少土地税的基本原理就是这样，但是我目前还没有跨州买房，所以对于这个方案也没有什么评价。

只是感觉理论上是可行的，但是跨州买房又涉及到远程看房、买房、考察市场、房屋管理等一系列问题。

只能等以后，如果在维州要交很多土地税，交土地税交得心疼了，觉得划不来了，想要跨州买房投资的时候再来考虑这个问题。

其实关于土地税Land Tax，我自己也知道一些应付土地税的方法。

我在之前的文章里也说过，独立屋House因为有土地，所以增值快，但是租金回报率一般。

公寓Apartment租金回报率挺好，但是没有土地，所以增值很慢。

如果想赚现金流，不在乎资本增值，那就买公寓，这样就没有土地税了。

如果想买一个投资房兼具现金流和土地资本增值，那可能Unit会是一种合适的产品。

Unit翻译成中文，我觉得叫单元房比较合适。

那种单层的，或2-3层的，一个楼梯上去有2-3户人家的，都可以称为Unit。

每个Unit有占地，所以也算是有土地，只是土地面积比较小，土地价值不高，基本达不到交土地税的标准。

我了解的Unit房子，涨幅也还可以。

而且Unit的居住体验和公寓有点类似，所以出租的话现金流也不错。

后来，我又提出了一个问题，是应该通过中介管理房产，还是自己管理房产？

主讲人斩钉截铁的回答，当然是通过中介来管理房子，自己管理肯定是没时间打理，忙不过来的。

而且如果有投资房在其他城市，自己去管理也不现实，肯定只能通过中介来打理。

这个答案和我自己的答案也完全相同。

我之前写过几篇文章：

0030 如何管理澳洲投资房？投资房交给谁管理？有必要自己管理吗？

0043 如何维护澳洲投资房以及应对新房客提出的要求

0052 如何应付房客拖欠租金？看这一篇就够了

这几篇文章都是我自己通过中介管理投资房的经验，也都是一手实战的经验，完全具备实际可造作性，前几年就已经全部公开，分享在网上了。

至于中介会收取管理费，这是肯定的，就当是做生意必要的成本开支就好了。

包括经常被人诟病的投资房维护费、设备修理费，为了保证房子的正常运行和租客的安全，都是无法避免的成本开支。

永远记住，我们只是投资人Investor，不是房东Landlord，房子只是暂时归我们所有，我们通过房产投资来赚钱，仅此而已。

所以专业的事情就交给专业的人来做，投资房由中介打理，我们应该把自己有限的时间和精力投入到其他事业，赚更多钱。

最后，很多人可能好奇，这种投资俱乐部靠什么赚钱？

首先明确说明，两位大叔组织这个活动，他们肯定不是搞慈善，肯定是要赚钱的。

华人地产公司搞讲座，主要盈利模式还是让销售们推荐自己公司开发的房产项目，以卖房来赚取佣金。

今天组织讲座的这两位大叔，属于房产投资俱乐部的全职员工，他们自己说这个俱乐部成立很多年了，目前有20多位员工。

主要还是帮老百姓普及房产投资知识，也为房产投资者提供相关服务，然后推荐合适的房子来赚钱。

比如，老李加入了这个房产投资俱乐部，表明需求想买一套投资房。

然后俱乐部的工作人员，他们有专门的研究团队，就根据老李的需求，分析各个区域、房屋价格、租金回报、增长率、房价走势、贷款能力等等，然后确定合适的房产。

把合适的房产推荐给老李，如果老李买了俱乐部推荐的房子，卖家会分一部分佣金给俱乐部。

这样老李买到了合适的投资房，俱乐部赚到了一部分佣金，可以维持团队运营。

我当时问主讲人，你们这个商业模式，是不是和买方中介Buyer’s Agent有点类似。

都是帮助客户买房，然后赚钱。

他说有一点点像，但是也不一样。

俱乐部和买家中介的不同之处在于：

①买方中介向买家收取服务费，可能也会收取卖方的佣金。

房产投资俱乐部对买家不收费，其他的服务也全免费，仅按比例收取卖方的佣金。

②买方中介也不知道要买哪里，完全根据客户的意愿去寻找房源。

客户说要买A区，买方中介就去找A区的房源。

房产投资俱乐部有研究团队，他们会根据数据，分析哪里的房子租金回报高，哪里房价涨得快。

然后就给买家推荐那个区，简单说就是他们知道买哪里就可以赚钱。

华人地产公司和本地人经营的房产投资俱乐部，到底哪边可能更有实力呢？

我感觉是房产投资俱乐部。

因为俱乐部这边的群体，大都是在看房、选房、买房一线摸爬滚打的一群人。

别看大家外表朴素，但是每个人可能都买了好几套房子，背负了上百万澳元的贷款。

每天想的都是怎么融资？怎么贷款？怎么搞钱？

去哪里买下一套房子？哪套房子未来升值更多？

哪套房子租金回报更好？

日常生活省吃俭用，把钱都用来买房了。

自然不会去关心穿衣打扮，更不会去关心奢侈品。

一门心思就想搞钱，对其他那些东西没啥兴趣。

有钱人不需要别人的定义，只想自己默默搞钱。

华人地产公司那边，虽然每个人都打扮得光鲜亮丽，但实际资产可能并没有多少。

因为地产销售主要的目的是卖公寓，听讲座的潜在买家们主要也是买公寓，这个圈子的主要目光也集中在公寓这类产品。

有些人可能还没有澳洲本地身份，所以无法进入真正的二手房市场。

公寓这种产品的属性就决定了升值空间极其有限，而且评估价格也一直上不去，所以在二手房市场上表现不好。

再加上很多公寓项目还是楼花产品，现在买了，还得几年之后才能交房，不是买了就能产生租金收入的。

所以，从本质上说，华人地产讲座的客户和房产投资俱乐部的客户，完全是不同的两个客户群体。

这两个群体，没有好或不好，只是消费选择不一样而已。

有的人可能好奇那为什么很多房产中介都开豪车呢？

这个确实是有原因的。

在国内看房，中介一般都是走路带看，或者是骑个电动车，带着我穿梭在各个小区之间。

在澳洲看房，中介一般最常见的就是开奔驰、宝马、保时捷，而且以SUV居多。

更夸张的是，他们经常隔几年就买一台新车，换车速度让普通人刮目相看。

如果中介开个日本车，可能还真不好意和同行们打招呼。

关于澳洲房产中介开豪车这事，一般人都会认为他们工资非常高，所以都开豪车。

有的中介做得好，拿到的房源非常多，销售业绩好，薪水当然是非常高的。

年薪几十万，上百万都不稀奇，买豪车、开豪车都很正常。

但并不是每个中介都有那么高的收入。

在房产中介这一行，也是“二八定律”，即20%的人赚走了80%的钱。

所以，很多人也就拿个平均工资，也就是5-7万左右。

所以开豪车和他们是否赚到钱没有直接关系。

有一种说法是，澳洲税法逼着他们只能被迫买豪车。

因为房产中介可以从购车上，把自己的税务优惠最大化，不买豪车就亏了，所以车越贵他们省得越多。

鉴于本行业的属性要为客户提供服务，也要为自己塑造精英形象，撑撑门面，所以奔驰、宝马就是他们的标配了。

而且SUV载人多，有时候带客户一家人看房也方便啊。