这是作者@木木山高 的第68篇文章，欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。

昨天在小红薯发了一篇笔记，红薯笔记链接在这里：


这篇笔记主要内容大致是这样的：


今天在网上查看最近一段时间房屋的成交价，发现一个大家都不愿面对的事实。

图1+图2，一个3房2卫2车位的联排住宅Townhouse，2022年5月30号成交，价格156万澳元，这套房子距离城堡山Castle Hill火车站1300米，走路16分钟（数据来源谷歌地图）。


图3+图4，一个3房2卫1车位的联排住宅Townhouse，2022年6月3号成交，价格92万澳元，这套房子距离城堡山Castle Hill火车站700米，走路9分钟（数据来源谷歌地图）。


两套房子的共同点和相似点太多了，都位于悉尼城堡山Castle Hill地区，城堡山Castle Hill是澳大利亚新南威尔士州悉尼市的郊区，位于悉尼中央商务区CBD西北30公里处，邮编NSW 2154。


图5，两套房子都在火车站和购物中心附近（火车站外面就是购物中心），两套房子都属于同一个中介公司，两套房子之间的距离仅有1100米，走路14分钟。


两套房子的格局也都差不多，都是3房2卫，唯一的区别就是价格贵的那套有2个车位，价格便宜的那套只有1个车位。


两套房子的成交仅仅只隔了3天，价格就从156万，跌到了92万。


我们不禁要问，悉尼的房市怎么了？？悉尼的房价还能扛得住么？？


两个差不多的房子，仅仅3天，价格就差了64万，太让人失望了、伤心了。


以上信息在小红薯发出后，瞬间引发了广大网友们热烈的讨论，大家各抒己见，纷纷留言发表自己的看法。


5月初澳洲央行发布加息信息后，6月初澳洲央行又再次宣布加息，专家们预测接下来还会有几次加息。


外界普遍认为火爆的澳洲房地产市场会进入下跌周期，但是具体走势还得看看市场成交价才知道，毕竟只有成交价才是市场动态最真实的反馈。


看来大家还是很关心房价走势，我的笔记发出后不久，留言数量马上就超过了100条，我在查看网友们讨论的同时也回复了一些留言。


有一部分网友的反应是这样的。


他们认为这两个房子不具备可比性，所以价格差距60多万很正常。


其实众所周知，澳洲的住宅产品除了公寓Apartment之外，独立屋House和联排住宅Townhouse几乎没有100%完全一样的房子，如果你的标准是非要完全100%一模一样的两套房子才能拿来比较的话，那市场上根本就没有可以比价的产品。


在现实生活中，这两套房子从地理位置、所在区域、房间数量、房产类型都一样，成交时间也仅仅相差3天，那就完全可以放在一起比较了，而且这样的直接对比极具参考价值。


一开始我也考虑到是不是因为两个房子对应不同的学区，好学区对应的房产当然会有学区溢价，所以造成价格差距如此之大，后来有了解该地区的朋友告诉我，这两个房子属于同一个学区，所以不存在学区溢价的因素。


可以得出结论：大概率就是156万的这套房子买贵了，或者是92万那套是个笋盘（捡漏）。


更多的网友们，反应是这样的，他们认为156万这套房子价格并不贵，是92万这套房子太辣鸡了，有很多明显的硬伤，所以只能卖到92万的价格。


网友们指出的硬伤如下：

①92万的房间面积小。

②156万的比92万的装修更新，保养得更好。

③156万的是双车位，92万的只有1个车位。

④92万的房子没有阳台。

⑤92万的房子和邻居共用一个车道。

⑥92万的房子在主路，比较吵闹，156万的房子所处位置比较安静。


虽然我没有到现场实地看过房子，我承认92万这房子肯定有不足之处。


假设网友们说的这些情况都是事实，就算有这些所谓的“缺陷”，真的就能让两个类似的房子，售价差距高达64万么？


换句话说，如果你是普通的工薪阶层买家，两个差不多的房子摆在你的面前，你是否愿意多花64万来买那个比较昂贵的房子？？


对于城堡山Castle Hill地区的房价，我在网上也查了一下相关数据，这附近的3房Townhouse，条件比较好的房子，正常的成交价应该在120万-130万之间。


这个156万的房子，就是该地区近几年（2018-2022）的最高成交价（Record Price），在澳洲央行持续加息的大背景下，在房地产市场进入下跌周期中，现在花156万买这个房子，换句话说就是“站在高岗上”了。


如果买这套房子是自住房，自住就一个标准：千金要买我喜欢。


对于自住的房子，只要买家自己喜欢，那就完全没问题，愿意花多少钱都可以，因为反正是自住嘛，无论价格涨跌都不影响自住体验，为了自己喜欢的东西多花点钱可以理解，为自己的喜好支付溢价也正常。


但是，就算是自住房，也不可能住一辈子吧，以后可能还得考虑转成投资房或者直接卖掉再买个独立屋House吧。


到时候在市场上还能再卖个高价么？


这个答案就未知了，只能说：“期待有缘人。”


说完自住，再来看看投资。


如果买这房子用来投资，投资主要看重租金回报率。


我们买投资房的时候，最重要的指标是什么？？


答案只有一个：成本（价格）。


关于房地产投资。


你能预测回报率么？


你能预测未来的涨幅么？


你能预测银行的利率指标么？


你能预测未来市场的变化和走势么？


你能预测未来买家的口味和喜好么？


都不能，根本无法做到。


我们唯一能够自己把握和掌控的，只有成本，即买入的价格，这就意味着你能赚多少钱，在你签合同买入的那一刻就已经尘埃落定了。


只要我们的成本足够低，就意味着安全线足够高，护城河足够深，那么无论市场如何变幻莫测，都有一种任凭风吹浪打，我自闲庭信步的气势。


在租房市场上，156万的房子条件好，租金高，92万的房子有缺陷，在房屋租金上就会有折损，这是默认的基本事实。


我们现在把刚才说过的那些硬伤逐条列出来。


①92万的房间面积小。


好，房间小，租金每周减80。


②156万的比92万的装修更新，保养得更好。


好，房子环境一般，租金每周减30。


③156万的是双车位，92万的只有1个车位。


好，车位少一个，租金每周减20。


④92万的房子没有阳台。


好，没阳台，租金每周减30。


⑤92万的房子和邻居共用一个车道。


好，和邻居共用一个车道偶尔会有点麻烦，租金每周减20。


⑥92万的房子在主路，比较吵闹，156万的房子所处位置比较安静。


好，比较吵闹，不能睡懒觉，租金每周减70。


$80+$30+$20+$30+$20+$70=$250


把每一项租金折损都加起来汇总，相当于92万的房子比156万的房子，每周租金低$250澳元，一年52周，每年租金少了$1.3万澳元。


乍一看，哇，差距好大啊！


每年房租收入少1万多呢。


可是别忘了，如果买了156万的房子，你的成本比92万要高出了64万啊。


每年租金仅仅多了1.3万，要多少年才能追平64万这个差距呢？


$640000÷$13000≈49.23年


要将近50年，半个世纪，才能填平当初买贵了“站在高岗上”这个大坑。


人生有几个50年啊？


用50年的时间来弥补当初一个决策失误，这个成本是不是太高了？


高到了普通人根本无法承受的地步。


况且，如果把92万的房子和156万的房子同时都放到市场上去出租，每周租金差距不一定是$250澳元，真实差距可能会比这个小。


因为我们从地图上可以看到，156万的房子离火车站和购物中心有1300米，92万的房子离火车站和购物中心仅仅只有700米的距离，这个距离意味着走路时间更短，无论是购物或乘车，便利性都更好。


房子所处的地理位置，也是一个不能忽略的优势，可见价格便宜的房子并不是一无是处。


实际情况是，我看了同类型房产在附近的租金水平，3房Townhouse租金最便宜的是660澳元/周，租金最贵的是880/周。


租金最高价和最低价之间也只有每周220澳元的差距，这也印证了我的判断，156万的房子和92万的房子，租金水平差距没有那么大。


可是如果在购房阶段买贵了，一开始的成本就高高在上，在后期想要通过租金把成本差距弥补回来，那就简直比登天还难了。


我曾经看过一本畅销书叫《海底捞你学不会》，这本书也在创业圈风靡过一段时间。


在这本书里面，作者给人们展示了一家火锅连锁店，从默默无闻走向全国、甚至走向全世界，这背后独一无二的竞争力。


后来，也看到很多人在餐饮方面开始尝试创业，模仿海底捞开火锅连锁店，以海底捞为发展终极目标和竞争对手。


这么多年过去了，市场上却始终没有诞生第二个海底捞，别说第二个海底捞了，海底捞现在是独步天下，连竞争对手都没有了。


最近几年因为疫情的影响，让很多做餐饮实体店的老板们都非常沮丧，疫情持续肆虐，很多城市都经历过长则几个月，短则十几天的封城，在这期间餐饮业生意都是惨不忍睹。


很多餐馆面对不开门就亏（店铺不开门，房租照付），开门营业亏更多的窘境（开门就有房租、水电、人工、原材料成本，但是基本没生意）。


这对每个餐馆老板都是一场煎熬，连许多大的连锁餐饮企业都基本只能撑3-6个月，其他不知名的餐馆更是早早关门，匆匆被迫出局。


在这种情况下，唯独海底捞情况稍微好一点，没那么重的负担。


海底捞为什么如此幸运呢？


前几年海底捞赴港股上市后，其招股说明书里面的相关数据也解释了这个问题。


众所周知，餐饮业有三大成本，房租成本、人工成本、原材料成本。


吃过海底捞火锅的都知道，海底捞的门店一般都开在市中心人流密集的购物商场里，门店面积一般都非常大，很多都是上千平方米的大店，开这样的店“租金成本”肯定是个大头，一家店每月租金都要几十万甚至上百万人民币。


一般情况下，房租成本会占到实体门店总成本的30%-35%左右，有的可能还更高，而根据海底捞招股说明书里面的相关数据显示，海底捞门店的租金成本竟然能低至3%-5%左右，如此“变态”的数字，让人细思极恐。


原因在于多年来，海底捞以主打优质服务为特色，已经形成了一个非常好的品牌效应，用现在的话来说，就是自带流量。


城市里每个购物广场新开业，都要“跪求”像海底捞这样自带客流量的餐饮品牌过去入驻，就为了给商场增加人气。


这年头，购物中心也只能跪求餐饮业来帮忙引流了，那些零售业务、卖衣服、卖鞋子、卖数码产品的，消费者们都可以在网上解决，唯独吃饭这件事，还是得自己亲力亲为。


毕竟电商巨头们再牛X，他们也不可能做好一顿饭，然后通过电脑、手机屏幕端到你面前。


节省成本的秘诀就在这里：为了表示诚意，这时候商场一般都会使出杀手锏，免收租金和补贴装修。


当别的餐饮店、服装店、美容美发店还在为高昂的店铺租金发愁的时候，海底捞已经轻松节省了30%的成本，还可以把这些省下来的钱去补贴员工薪资，以招聘到更多优秀人才。


由此可见，控制成本绝对是赚钱盈利的先决条件，做生意只要成本足够低就是最大的先天优势。


如果连成本都控制不了，后面赚的每一分钱都会极其困难。


表面看起来，大家起点一样，经营方式一样，售卖产品也都一样，那为什么那么多餐饮企业都生不如死？只有海底捞越活越好而且股票还上市了？


表面看得见的大家都一样，背后看不见、省下来的成本才是大头，扎扎实实的降低了风险、提高了利润。


所以现在可以理解，92万那个房子的买家有多安全了。


我也查了一下历史成交记录，这个买家相当于在2022年这个时间点，以2016-2017年的价格买到了自己想要的房子。


大家都知道昨天房价便宜，今天房价很贵，明天房价更贵，这个92万的买家就是以昨天的价格买到了今天的房子。


根据该地区数据，3房Townhouse租金最便宜的是660澳元/周，租金最贵的是880/周。


假设92万的只能租660澳元/周，156万的可以租到880澳元/周。


计算一下投资回报率：


660×52周=一年34320澳元

34320÷920000≈0.037=3.7%


880×52周=一年45760澳元

45760÷1560000≈0.029=2.9%


92万的房子回报率高于156万的房子，高出0.8%，买便宜的反而更赚钱。


我玩自媒体很久了，而且几乎涉猎所有网络平台。


有一次，一个朋友和我说，逗音你就别玩了，浪费时间，还没啥成果，还是专注于做小红薯吧。


我反问对方为什么？逗音是顶级流量平台啊。


朋友告诉我，小红薯粉丝质量高，估计1个小红薯粉丝至少等于50-100个逗音粉丝。


逗音上面的确是人多，但是大家都只是看个热闹而已，现实生活中都比较穷，没什么消费能力，而且逗音平台对于流量把控很严格，你粉丝数量再多，只要平台不给你分配流量，就等于零，没有任何意义。


小红薯在打造内容方面，围绕着“满足幻想”这个类别做了很多尝试和努力。


因此，聚集了大量有消费能力的年轻人，特别是年轻女性群体，在小红薯上欣赏各种美好的事物。


在小红薯做生意比在逗音靠谱多了，转化率和成交率都高很多。


女性的攀比心态又天生更强一些，因此外界经常感叹，“全世界最有钱的小姐姐都在小红薯”。


所以，当小红薯上的女性网友们留言说这两个房子不具备可比性的时候，说156万的房子不贵的时候，说156万的房子全新装修豪华、带漂亮小花园的时候，我就感叹，果然小红薯的用户都是有钱小姐姐啊。


这些特征一看就是“贵妇思维”，贵妇对价格这件事情，天然是不敏感的。


去售楼处现场，看看那些经验丰富的销售们，他们对于贵妇类客人永远都是百般宠爱的。


如果一对夫妇同时出现在售楼处，销售们绝对会集中火力猛攻贵妇做营销，而把男士晾在一边。


因为贵妇通常是消费者，舍得花钱，舍得花大钱，男方通常是生产者，他们不辞辛劳，日夜忙碌，知道赚钱的辛苦，所以每一分钱都花得小心翼翼，这当然不是销售们眼中的“贵客”。


贵妇就喜欢好看、好美、好可爱，买买买。


可是在我眼里，豪华装修那是不值钱的，过几年就变成残花败柳了。


漂亮小花园也是不值钱的，花点钱请人打理就有了。


全新更是不值钱的，反正无论有多新，以后卖出去都是二手房了，如果很在乎新旧，那重新装修一下就好了。


这些所有东西加起来都不值64万的差价，我只要价格足够便宜，只有这个是我们最后一道防线，除此之外，我们一无所有。


这就解释了为什么很多职业玩家在中介门店里面和房东砍价的时候，为了压低几万甚至几千块钱，双方你来我往地砍价可以大战三百回合，有的甚至从白天鏖战到深夜凌晨才签下那份买卖交易合同。（这是中国房市的情况，澳洲没有这么激烈的玩法。）


只有真正在市场里摸爬滚打的人才知道，每多砍下来一分钱，自己就多了一分利润。


连海底捞这么大一家企业都在费尽心思降低经营成本，我们个人在买房的过程中有什么理由放弃低成本，追逐高价格呢？


可能是经历过九死一生的创业人士更懂得成本对于成功和持续活下去的意义吧，毕竟创过业的人都懂，每一分成本都是从牙缝里省下来的。


小红薯下面的评论留言，很有意思。


因为从看热闹的角度来看，大多数网友都认为156万的房子，贵有贵的道理，92万的房子本来就很辣鸡，所以卖不上价。


但是，如果网友们自己买了那个156万的房子，再看到92万的房子，估计就天天要骂街了。


可见，做到知行合一真的挺难的。


所以有些人在房市赚不到钱也是有原因的。


房地产和经济一样，都是有周期的，经济可以下滑，房地产价格一样可以下跌，承认价格有波动完全是可以接受的事实，关键是要做好风险管理和应对策略。


当我们在谈论价格的时候，我们就是在谈论成本。


@木木山高

2022.06.09