杠杆的起点
这是作者@木木山高 的第79篇文章欢迎转发、转载,但请保留全部完整的信息,包括这一部分。
故事从这里开始,2020年,我刚开始公开写作的时候,在第三篇文章里就分享了一个重要概念,这篇文章的名字叫《0003如何迅速变强大实现人生逆袭?普通人升阶之路的底层逻辑》。
在这篇文章里,我从自己偶然看到的一个电视剧《大秦赋》里的一个片段作为开头,这个片段让我大受启发,引申出我的观点:人生要逆袭,必须要学会使用杠杆,使用杠杆借力。
杠杆借力,如果使用得当,财富积累的速度是普通人根本无法想象的,一次杠杆可能顶得上很多普通人一辈子的努力。
每个牛人都是擅长使用杠杆借力的高手,他们既懂得如何通过自己持续努力去积累,也懂得借助其他外部力量,将两者合而为一,来达到自己的目的和成功,不仅是在赚取财富方面,在其他方面也是一样。
牛人的厉害之处就是借力思维,敢借、能借、会借、善借的人,都借出了一片新天地。
对于绝大多数普通人来说,哪些是普通人可以用得上的杠杆借力呢?
答案很简单:互联网算一个,贷款买房算一个。
我说的普通人就是我们生活中的普通人,普通家庭背景、普通成长环境、普通长相、普通身材、普通学历、普通工作、普通收入、各方面都很普通。
我们关注的焦点就是普通人发家致富,过上更好的生活,实现跨越阶层的目标。
今天不聊互联网,只聊贷款买房。
在开始讨论贷款买房这个话题之前,我们先算一笔账。
以澳大利亚墨尔本为例:
如果你在墨尔本持有一套100万澳元(约500万人民币左右)的房产。
我们先明确一下,这个100万澳元的房产是什么概念呢?
100万澳元的房子在墨尔本不算很贵的房子。
大概就是在墨尔本比较一般的地区,一个土地面积约为600平米的独立屋House,房子的装修和条件也都很一般,标准配置应该是4个卧室,2个卫生间,2个车位。
如果是在稍微好一点的地区,那就有另外一种情况,可能是一个土地面积200平米左右的联排住宅Townhouse,房子的装修和条件也都很一般,标准配置可能是3个卧室,1个卫生间,1-2个车位。
在城市化建设,人口不断扩张,通货膨胀的压力之下,一套100万的房子,增值速度是怎么样的?
在澳洲,我们普遍可接受到的说法是房价每7-10年翻一倍。
请注意,房价肯定不是每年都涨,也肯定不是匀速上升的状态,有可能前几年不动,后几年暴涨,也有可能前几年暴涨,后几年再跌下来,继续保持平稳,都有可能。
简单计算:
假设我们买入一套100万的房子,房价每10年翻一倍,10年后这个房子的价格变成200万。
持有一套房产,10年赚了100万,相当于每年赚10万块,每月赚8333块,按每个月30天计算,平均每天收入约278块钱。
1000000÷10年=每年100000
100000÷12个月≈每月8333
8333÷30天≈每天278
另外一种情况,假设我们买入一套100万的房子,如果房价每7年翻一倍呢?
7年后这个房子的价格变成200万。
持有一套房产,7年赚了100万,相当于每年赚14.29万,每月赚1.19万,按每个月30天计算,平均每天收入约397块钱。
1000000÷7年≈每年142857
142857÷12个月≈每月11905
11905÷30天≈每天397
如果买房的经验很丰富,选筹的眼光很犀利,每次挑选的房产都是低价、优质的抢手货,购入的房产5年就翻倍了呢?
5年赚100万,相当于每年赚20万,每月赚1.67万,按每个月30天计算,相当于平均每天收入约556块钱。
1000000÷5年≈每年200000
200000÷12个月≈每月16667
16667÷30天≈每天556
好,现在大家扪心自问一下。
在澳洲找一份年薪10万、14.29万、20万的工作容易吗?
答案:不容易,挺难的。
在网上搜了一下澳大利亚平均工资的相关信息,看看官方数据:
The average Aussie has an income of $52,338, according to the latest data from the Australian Bureau of Statistics (ABS) for the 2019/20 financial year, up 1.8 per cent from the previous year.
Aussies in the Australian Capital Territory had the highest median income ($68,325), while Tasmanians had the lowest ($47,909).
Tamika Seeto, Finance Reporter, 8 November 2022, Link:
https://au.finance.yahoo.com/news/australias-average-income-revealed-011625012.html
根据澳大利亚统计局(ABS)2019/20财年的最新数据显示,澳洲人的平均年收入为$52,338澳元,比上年增长1.8%。
澳大利亚首都领地的澳洲人收入中位数最高(68,325澳元),而塔斯马尼亚地区的老百姓收入中位数最低(47,909澳元)。
这个数据是澳洲人的平均收入,考虑到有的华人为某些老板工作,可能还达不到这个数字,那收入就更低了。
那到底要进入什么行业?
多高的英语水平?
多少年工作经验?
什么样的人脉关系?
带领几个人的团队?
手里掌握多少资源?
才能达到年薪10万、14.29万、20万?
难,真的很难,对我们这些在异国他乡努力打拼,没有积累,没有任何资源的普通人来说更是难上加难。
所以,如果想依靠工资存钱买房,依靠工资发财,依靠工资实现财富增长,这事还靠谱么?
答案:显然不靠谱。
如果真的只靠自己努力工作,慢慢赚钱,然后再存钱买房,这事就像普通人在公路上跑步追汽车一样,特别荒唐。
因为工资增长永远赶不上房价上涨的速度,就好像单车永远追不上高铁。
香港人把买第一套房叫“上车”,把上班族购买的第一套楼盘叫“上车盘”,这个说法真的非常形象。
想象一下,一群人跟着房价跑,只要你能跳上这辆车,无论你是在车里坐着、站着或是躺着,也比外面那些追着车跑的人要移动得快。
这辆高速行驶的车,上得去就上,如果稍微差一点,硬着头皮挤一挤,也得上,就怕没上车,错过了。
车里的乘客和没上车的人,贫富差距就会越来越大,然后直接导致双方进入不同的阶层。
如果在自己名下至少有一套房产,自己再有一份工作,这样的基本配置,财富增长的速度是不是会快一点?
答案:是的,这是显而易见的。
我从很多年前就明白这个问题了,所以知道贷款买房是拿到工资后第一件应该做的事情。
买房这件事情,永远是宜早不宜迟,从进入职场开始拿工资后,就应该有计划地开始储蓄,为的就是先积累首付。
如果能获得父母的支持,直接拿到首付,那当然就更好了。
一旦有了足够的首付资金,就马上开始看房,与此同时咨询贷款相关事宜。
第一套房,几乎不用担心当时的房价很贵,哪怕当时买贵了一点,只要长时间持有,过几年回头再看,价格都是便宜的。
因为在房产增值方面,时间就是最关键的衡量维度,从现在往前推5年、10年,看当时的房价,价格都是便宜的。
对于没有家庭背景、没有个人天赋、没有好运加持的普通人来说,投资几乎≈买房。
创业、买股票、炒虚拟货币的风险性都太高了,一般人可能都不具备相关的投资能力,也承受不起损失。
虽然买房也不能100%赚钱,但是,不管你是否承认,除了买房以外,好像没有其他更靠谱的投资渠道了,这就是现实。
房产投资的操作极其简单,只有三个步骤:
①买入
②持有
③卖出
大多数时候,我们只重复①和②这两个步骤就足够了,等到时机成熟且有需要的时候,才会走到第③步。
房市有个特殊情况,从时间维度来说,任何时候看5年前的房价都觉得是很便宜的。
现在2022年,看墨尔本100万的房子,看到之前的交易记录,可能就会觉得2017年只卖60-70万,会感叹当时的价格真的是“白菜价”。
可是要知道,2017年卖60-70万的房子,在当时的人们可能也会感叹60-70万好贵啊。
所以当有人说,好后悔,当初价格在60-70万的时候没有买房。
我只能说,现在100万的房子不买,就算回到5年前,60-70万的房子也不会买的,因为有些人永远嫌房价贵,房价高,所以只能在等待中看着房价节节攀升,自己踏空后,在抱怨和哀怨中度过余生。
无论在任何时间,大多数人买房都是咬咬牙迎难而上的,只要想买房,都不会很轻松,因为缺钱是常态。
房价上涨的一个主要因素就是众所周知的通货膨胀。
The annual inflation rate in Australia climbed to 7.3% in Q3 of 2022 from 6.1% in Q2, above market forecasts of 7.0%. This was the highest point since Q2 1990, boosted by higher prices for new dwelling construction, automotive fuel, and food.
Link:
https://tradingeconomics.com/australia/inflation-cpi
在网上搜了一下相关数据,2022年第三季度,澳大利亚的年通货膨胀率从第二季度的6.1%攀升至7.3%,高于市场预测的7.0%。
受新建住宅、汽车燃料和食品价格上涨的推动,这是自1990年第二季度以来的最高点。
说通货膨胀率7.3%,是最近20-30多年以来的最高点,大家对数字可能没啥感觉。
说说生活中的通货膨胀吧,老百姓们肯定会普遍感受到,最近几年的物价上涨确实是有目共睹的。
我先说说我自己的感受,从交通出行开始。
在墨尔本,公共交通出行主要是火车Train,电车Tram,公交车Bus。
我2010年刚到墨尔本的时候,住在Camberwell,那个区挺好,我非常喜欢,一直在那里住了5年。
每天从Camberwell坐火车到市区City上学,当时是每个月都买一张月票Monthly Ticket.
当时的月票还是纸质的,留学生没有半价优惠,价格我记得很清楚是每月109澳元,火车Train,电车Tram,公交车Bus都可以坐,一区、二区无限制,随便跑。
而现在纸质月票早就升级成为了塑料Myki卡,现在的月票价格是165.6澳元/月,这么多年后,公交系统月票价格上升了52%。
公共交通属于最基本的民生基础设施,就算票价涨了52%,大家也只能默默接受,毕竟这项开支是众多上班族的刚性需求,无法避免。
墨尔本市区粤式烧腊店(如:玫瑰苑)的盖饭,十年前的菜单价格便宜的大概8-9块,贵的11-12块,均价是10块左右。
现在的华人餐馆盖饭基本是20块左右了,而且分量好像还不如以前了。
很久以前,我还知道靠近弗林德斯火车站旁边,弗林德斯小巷Flinders Lane里面有家越南华侨开的中餐馆,餐馆别名“六块”。
我第一次去的时候是同学带我去的,我问他为什么这个餐馆叫“六块”,他说他也不知道餐馆的名字,只知道这家店最受欢迎的菜品,炸鸡排饭只卖6块钱。
所以餐馆因此而得名,来往的食客络绎不绝。
后来,鸡排饭经历几次涨价,从6块开始,然后7块3,然后8块2,然后9块5,到现在的11块5。
这两家中餐馆有个共同之处,就是这些年以来,涨价幅度几乎都是100%,翻倍了。
以前Aldi超市的新鲜葡萄挺便宜的,吃起来挺方便,又甜又好吃,我每次逛超市都买。
红葡萄、绿葡萄价格一样,一般是2.99-3.99澳元/kg,最便宜的时候还有1.99澳元/kg,现在的价格基本是9.99-12.99澳元/kg了。
不知不觉,物价就翻倍了,有的东西还翻了2-3倍,生活成本直线飙升。
物价和房价一样,不是匀速上涨,可能前几年没啥变化,最近几年突然猛涨。
物价和房价有一点不同的是,房价可能会出现下跌的情况,但是物价只要涨上来了,就几乎没跌过。
不要再指望墨尔本的公交月票回到109块了,不要再指望炸鸡排饭回到6块了,不要再指望玫瑰苑的盖饭会回到均价10块钱的时代了,承认事实吧,我们再也回不去了。
总有人会说:澳洲现在房贷利率都这么高了,怎么还在劝人们贷款买房,他们都说房价要跌。
(在这里补充一个背景知识:为了抑制通货膨胀,从2022年5月份以来,澳大利亚中央银行连续8次加息,住房贷款利率从年初的2%左右涨到了现在的5%-6%。)
首先说明,我从来不劝人买房,我只表达自己的想法和观点,以及我自己的见闻。
然后我再问一下:他们指的是谁?
一般的回答:他们,泛指我朋友、我同事、我亲戚、各路媒体、各种专家。
你朋友、你同事、你亲戚,他们都很有钱么?他们都买房了么?
如果房价真的跌了,那也无所谓了。
但是如果房价没跌,反而涨了,怎么办?
你没有及时买房,房价上涨,导致你后来要多花几万块甚至十几万才能买到同样的房子。
你朋友、你同事、你亲戚,那些媒体和专家们,愿意为你承担这多出来的购房款么?
听了那么多道理,却依然过不好这一生,可能就是我们能见到的最糟糕的情况,
只出主意,反正不用负责任的时候,其他任何人都可以给你讲一堆乱七八糟,看似正确而且非常有道理的观点。
然而最后承担痛苦结果的,往往只有你自己。
如果我们想达到自己的目标,比如想发财、想财富自由、想有丰厚的被动收入,那就得向有结果的人去学习。
比如去问问那些已经买过几套房子的人,享受房产租金带来被动收入的人,享受房产增值带来安全感和幸福感的人,向他们咨询一下买房的意见。
他们可能就会说:等等看,就是新手最容易犯的错误。
买房这个决策,有正确的认知才是最底层的逻辑。
因为认知决定思维,思维决定态度,态度决定方法,方法决定结果。
如果一开头的认知错了,那后面无论使用什么高超的技术,也于事无补,因为一开始从根本上的方向就错了,无论后面如何努力,离目标只会越来越远。
人们经常高估了两年的变化,却低估了五年、十年的变化。
物价上涨,通货膨胀导致的生活成本上涨,以及房价上涨,都像温水煮青蛙一样可以说是润物细无声的,价格一点一点调整,等大家反应过来的时候,价格已经涨完了。
绝大多数人一辈子可能都在为一个问题发愁,我如此努力地工作,我的工资也在上涨,为什么我的生活还常常捉襟见肘呢?为什么我的工资跟不上物价上涨的速度?
如果你也有同感的话,那我们就应该先思考一个问题,财富到底是什么?
很多人的答案可能是:财富就是金钱。
这个答案很直接,也没有错,但是也不全对。
因为财富终究是通过金钱来量化的,换句话说,金钱是我们衡量财富的一个指标,比如A有几百万财富,B有几千万财富,C有几个亿财富,D有几十亿财富,E有几百亿财富,以此类推……
百度百科对于“钱”的定义是这样的:钱是商品交换的产物。
很久以前,人们过着以物换物的生活:
A的一头牛兑换B的两只羊
所以,交换的等式是:
一头牛=两只羊
按照这个等式,一百头牛=两百只羊。
可是现实生活中用一百头牛交换两百只羊这个交易很难操作,而且效率太低,人们为了提高效率、简化交易流程,就有了货币(钱)。
例如:一百头牛=100块钱=两百只羊
钱出现之后,无论是想买一百头牛或是两百只羊,都不用再赶一大群牲畜去交换了,带100块钱去买就行了,极大地提高了交易效率。
所以我们知道,钱是用来买东西的,本质上来说,钱是交换的媒介,钱的价值取决于购买力。
举个例子,如果说月薪500万越南盾,乍一听起来是不是特别有钱?
但是换算成人民币也就1480一个月,根本不够花。
所以钱不等于财富。
那到底什么是财富呢?
因为通货膨胀,政府会大量印刷货币,货币超发,钱会推高物价,人们手里的钱就越来越不值钱了,而且花掉之后就没有了。
如果人们手里握的是资产,印出来的钱也会推高资产的价格,所以有资产的人越来越富,没资产的人只能越来越穷。
对于普通人来说想通过努力赚钱、努力存钱,而变得有钱,这就好像人们面前放了一个水桶,普通人拼命往水桶里面灌水,希望通过自己的努力把水桶灌满。
但是由于通胀的存在,就好像水桶下面有个洞,无论往水桶里灌多少水,这些水都会从水桶下面那个洞里流失,这个桶永远装不满,所以无论多么努力,都好像是在做无用功。
富人的方法不是往桶里装水,富人也努力赚钱,然后把钱变成资产,然后资产的价格也会随着通货膨胀、货币超发而水涨船高。
这就好像富人不是往桶里装水,而是用水去换母鸡,就像加入了鸡生蛋,蛋生鸡这样的游戏,不断循环下去,假以时日,就会越来越富有了。
回到上面那个问题,所以钱不是财富,资产是财富。
因为资产是随着钱的印刷速度而增值的,只要拥有了资产,财富就会越来越多,
发家致富的路径很明确,想尽一切办法积累资产,才是我们应该走的路。
积累资产(房产)需要钱,那手里没钱或钱不够怎么办?
使用杠杆,杠杆可能有很多种,贷款就是目前可以想到的最佳方式了。
目前来说,住房贷款是普通人最容易撬动的一个杠杆,有以下4个原因:
①门槛可以说是最低的。
在澳洲,只要有份工作,全职、兼职、临时工、合同工、自雇人士(自己做生意)都可以,工作一段时间以上,有工资单和银行流水,就可以办理贷款了。
这个门槛对于大多数正常人,想要过正常的日子,想让自己的生活越变越好,真的不难吧。
如果男女双方都有工作,大家一起朝着同一个方向去努力,男女搭配,事半功倍,那就更简单了。
②房贷利率最低。
2022年,在经历了澳洲央行连续8次加息后,目前看到房贷利率是5%左右。
商业物业贷款比房贷高1%左右。
小生意贷款比房贷高0.5%-1%。
车贷利率更高,一般是7%-15%。
可以负责任的说,房贷就是普通人能接触到的利率最低的贷款了,没有之一,这已经成为大家公认的事实。
除了房贷之外,以其他任何理由找银行借钱,利率肯定都会比房贷高。
③房贷额度大。
有一个不可忽略的事实,房贷的额度一般比其他贷款都要大。
在我的日常工作中,接触墨尔本的客户,房贷至少是50万,多的还有70-80万,上百万的也不少。
如果是悉尼地区的客户,贷款额度那就更高了,100万,150万,200万以上都屡见不鲜,因为悉尼房价比墨尔本贵很多。
就买一个房子,普通人可以轻轻松松从银行借到几十万到几百万不等的金额。如果普通人没有房子这个抵押物,银行根本就不会把钱借给你。
办商业物业贷款、小生意贷款、要想获得这样的贷款额度,那真的是太难了,如果是车贷或个人贷款,则几乎不太可能。
④房贷周期长。
在澳洲,一般主流银行的房贷周期是30年,某些银行允许借款周期达到35年,周期长就意味着还款压力小。
除了房贷之外的其他贷款,几乎没有这么长时间的贷款周期了。
综上所述,这4个原因使得贷款买房成为普通人最容易撬动的杠杆。
利用杠杆,囤积负债,利用负债抵御通货膨胀对于财富的侵蚀,就算时间会稀释金钱,人们的财富(资产)也会随着时间慢慢增长。
手握资产,心里不慌。
@木木山高
2022.12.16
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