这是作者@木木山高 的第79篇文章欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。

故事从这里开始，2020年，我刚开始公开写作的时候，在第三篇文章里就分享了一个重要概念，这篇文章的名字叫《0003如何迅速变强大实现人生逆袭？普通人升阶之路的底层逻辑》。


在这篇文章里，我从自己偶然看到的一个电视剧《大秦赋》里的一个片段作为开头，这个片段让我大受启发，引申出我的观点：人生要逆袭，必须要学会使用杠杆，使用杠杆借力。


杠杆借力，如果使用得当，财富积累的速度是普通人根本无法想象的，一次杠杆可能顶得上很多普通人一辈子的努力。


每个牛人都是擅长使用杠杆借力的高手，他们既懂得如何通过自己持续努力去积累，也懂得借助其他外部力量，将两者合而为一，来达到自己的目的和成功，不仅是在赚取财富方面，在其他方面也是一样。


牛人的厉害之处就是借力思维，敢借、能借、会借、善借的人，都借出了一片新天地。


对于绝大多数普通人来说，哪些是普通人可以用得上的杠杆借力呢？


答案很简单：互联网算一个，贷款买房算一个。


我说的普通人就是我们生活中的普通人，普通家庭背景、普通成长环境、普通长相、普通身材、普通学历、普通工作、普通收入、各方面都很普通。


我们关注的焦点就是普通人发家致富，过上更好的生活，实现跨越阶层的目标。


今天不聊互联网，只聊贷款买房。


在开始讨论贷款买房这个话题之前，我们先算一笔账。


以澳大利亚墨尔本为例：


如果你在墨尔本持有一套100万澳元（约500万人民币左右）的房产。


我们先明确一下，这个100万澳元的房产是什么概念呢？


100万澳元的房子在墨尔本不算很贵的房子。


大概就是在墨尔本比较一般的地区，一个土地面积约为600平米的独立屋House，房子的装修和条件也都很一般，标准配置应该是4个卧室，2个卫生间，2个车位。


如果是在稍微好一点的地区，那就有另外一种情况，可能是一个土地面积200平米左右的联排住宅Townhouse，房子的装修和条件也都很一般，标准配置可能是3个卧室，1个卫生间，1-2个车位。


在城市化建设，人口不断扩张，通货膨胀的压力之下，一套100万的房子，增值速度是怎么样的？


在澳洲，我们普遍可接受到的说法是房价每7-10年翻一倍。


请注意，房价肯定不是每年都涨，也肯定不是匀速上升的状态，有可能前几年不动，后几年暴涨，也有可能前几年暴涨，后几年再跌下来，继续保持平稳，都有可能。


简单计算：

假设我们买入一套100万的房子，房价每10年翻一倍，10年后这个房子的价格变成200万。


持有一套房产，10年赚了100万，相当于每年赚10万块，每月赚8333块，按每个月30天计算，平均每天收入约278块钱。


1000000÷10年=每年100000

100000÷12个月≈每月8333

8333÷30天≈每天278


另外一种情况，假设我们买入一套100万的房子，如果房价每7年翻一倍呢？


7年后这个房子的价格变成200万。


持有一套房产，7年赚了100万，相当于每年赚14.29万，每月赚1.19万，按每个月30天计算，平均每天收入约397块钱。


1000000÷7年≈每年142857

142857÷12个月≈每月11905

11905÷30天≈每天397


如果买房的经验很丰富，选筹的眼光很犀利，每次挑选的房产都是低价、优质的抢手货，购入的房产5年就翻倍了呢？


5年赚100万，相当于每年赚20万，每月赚1.67万，按每个月30天计算，相当于平均每天收入约556块钱。


1000000÷5年≈每年200000

200000÷12个月≈每月16667

16667÷30天≈每天556


好，现在大家扪心自问一下。


在澳洲找一份年薪10万、14.29万、20万的工作容易吗？


答案：不容易，挺难的。


在网上搜了一下澳大利亚平均工资的相关信息，看看官方数据：


The average Aussie has an income of $52,338, according to the latest data from the Australian Bureau of Statistics (ABS) for the 2019/20 financial year, up 1.8 per cent from the previous year.


Aussies in the Australian Capital Territory had the highest median income ($68,325), while Tasmanians had the lowest ($47,909).


Tamika Seeto, Finance Reporter, 8 November 2022, Link:

https://au.finance.yahoo.com/news/australias-average-income-revealed-011625012.html


根据澳大利亚统计局（ABS）2019/20财年的最新数据显示，澳洲人的平均年收入为$52,338澳元，比上年增长1.8%。


澳大利亚首都领地的澳洲人收入中位数最高（68,325澳元），而塔斯马尼亚地区的老百姓收入中位数最低（47,909澳元）。


这个数据是澳洲人的平均收入，考虑到有的华人为某些老板工作，可能还达不到这个数字，那收入就更低了。


那到底要进入什么行业？

多高的英语水平？

多少年工作经验？

什么样的人脉关系？

带领几个人的团队？

手里掌握多少资源？


才能达到年薪10万、14.29万、20万？


难，真的很难，对我们这些在异国他乡努力打拼，没有积累，没有任何资源的普通人来说更是难上加难。


所以，如果想依靠工资存钱买房，依靠工资发财，依靠工资实现财富增长，这事还靠谱么？


答案：显然不靠谱。


如果真的只靠自己努力工作，慢慢赚钱，然后再存钱买房，这事就像普通人在公路上跑步追汽车一样，特别荒唐。


因为工资增长永远赶不上房价上涨的速度，就好像单车永远追不上高铁。


香港人把买第一套房叫“上车”，把上班族购买的第一套楼盘叫“上车盘”，这个说法真的非常形象。


想象一下，一群人跟着房价跑，只要你能跳上这辆车，无论你是在车里坐着、站着或是躺着，也比外面那些追着车跑的人要移动得快。


这辆高速行驶的车，上得去就上，如果稍微差一点，硬着头皮挤一挤，也得上，就怕没上车，错过了。


车里的乘客和没上车的人，贫富差距就会越来越大，然后直接导致双方进入不同的阶层。


如果在自己名下至少有一套房产，自己再有一份工作，这样的基本配置，财富增长的速度是不是会快一点？


答案：是的，这是显而易见的。


我从很多年前就明白这个问题了，所以知道贷款买房是拿到工资后第一件应该做的事情。


买房这件事情，永远是宜早不宜迟，从进入职场开始拿工资后，就应该有计划地开始储蓄，为的就是先积累首付。


如果能获得父母的支持，直接拿到首付，那当然就更好了。


一旦有了足够的首付资金，就马上开始看房，与此同时咨询贷款相关事宜。


第一套房，几乎不用担心当时的房价很贵，哪怕当时买贵了一点，只要长时间持有，过几年回头再看，价格都是便宜的。


因为在房产增值方面，时间就是最关键的衡量维度，从现在往前推5年、10年，看当时的房价，价格都是便宜的。


对于没有家庭背景、没有个人天赋、没有好运加持的普通人来说，投资几乎≈买房。


创业、买股票、炒虚拟货币的风险性都太高了，一般人可能都不具备相关的投资能力，也承受不起损失。


虽然买房也不能100%赚钱，但是，不管你是否承认，除了买房以外，好像没有其他更靠谱的投资渠道了，这就是现实。


房产投资的操作极其简单，只有三个步骤：

①买入

②持有

③卖出


大多数时候，我们只重复①和②这两个步骤就足够了，等到时机成熟且有需要的时候，才会走到第③步。


房市有个特殊情况，从时间维度来说，任何时候看5年前的房价都觉得是很便宜的。


现在2022年，看墨尔本100万的房子，看到之前的交易记录，可能就会觉得2017年只卖60-70万，会感叹当时的价格真的是“白菜价”。


可是要知道，2017年卖60-70万的房子，在当时的人们可能也会感叹60-70万好贵啊。


所以当有人说，好后悔，当初价格在60-70万的时候没有买房。


我只能说，现在100万的房子不买，就算回到5年前，60-70万的房子也不会买的，因为有些人永远嫌房价贵，房价高，所以只能在等待中看着房价节节攀升，自己踏空后，在抱怨和哀怨中度过余生。


无论在任何时间，大多数人买房都是咬咬牙迎难而上的，只要想买房，都不会很轻松，因为缺钱是常态。


房价上涨的一个主要因素就是众所周知的通货膨胀。


The annual inflation rate in Australia climbed to 7.3% in Q3 of 2022 from 6.1% in Q2, above market forecasts of 7.0%. This was the highest point since Q2 1990, boosted by higher prices for new dwelling construction, automotive fuel, and food.


Link:

https://tradingeconomics.com/australia/inflation-cpi


在网上搜了一下相关数据，2022年第三季度，澳大利亚的年通货膨胀率从第二季度的6.1%攀升至7.3%，高于市场预测的7.0%。


受新建住宅、汽车燃料和食品价格上涨的推动，这是自1990年第二季度以来的最高点。


说通货膨胀率7.3%，是最近20-30多年以来的最高点，大家对数字可能没啥感觉。


说说生活中的通货膨胀吧，老百姓们肯定会普遍感受到，最近几年的物价上涨确实是有目共睹的。


我先说说我自己的感受，从交通出行开始。


在墨尔本，公共交通出行主要是火车Train，电车Tram，公交车Bus。


我2010年刚到墨尔本的时候，住在Camberwell，那个区挺好，我非常喜欢，一直在那里住了5年。


每天从Camberwell坐火车到市区City上学，当时是每个月都买一张月票Monthly Ticket.


当时的月票还是纸质的，留学生没有半价优惠，价格我记得很清楚是每月109澳元，火车Train，电车Tram，公交车Bus都可以坐，一区、二区无限制，随便跑。


而现在纸质月票早就升级成为了塑料Myki卡，现在的月票价格是165.6澳元/月，这么多年后，公交系统月票价格上升了52%。


公共交通属于最基本的民生基础设施，就算票价涨了52%，大家也只能默默接受，毕竟这项开支是众多上班族的刚性需求，无法避免。


墨尔本市区粤式烧腊店（如：玫瑰苑）的盖饭，十年前的菜单价格便宜的大概8-9块，贵的11-12块，均价是10块左右。


现在的华人餐馆盖饭基本是20块左右了，而且分量好像还不如以前了。


很久以前，我还知道靠近弗林德斯火车站旁边，弗林德斯小巷Flinders Lane里面有家越南华侨开的中餐馆，餐馆别名“六块”。


我第一次去的时候是同学带我去的，我问他为什么这个餐馆叫“六块”，他说他也不知道餐馆的名字，只知道这家店最受欢迎的菜品，炸鸡排饭只卖6块钱。


所以餐馆因此而得名，来往的食客络绎不绝。


后来，鸡排饭经历几次涨价，从6块开始，然后7块3，然后8块2，然后9块5，到现在的11块5。


这两家中餐馆有个共同之处，就是这些年以来，涨价幅度几乎都是100%，翻倍了。


以前Aldi超市的新鲜葡萄挺便宜的，吃起来挺方便，又甜又好吃，我每次逛超市都买。


红葡萄、绿葡萄价格一样，一般是2.99-3.99澳元/kg，最便宜的时候还有1.99澳元/kg，现在的价格基本是9.99-12.99澳元/kg了。


不知不觉，物价就翻倍了，有的东西还翻了2-3倍，生活成本直线飙升。


物价和房价一样，不是匀速上涨，可能前几年没啥变化，最近几年突然猛涨。


物价和房价有一点不同的是，房价可能会出现下跌的情况，但是物价只要涨上来了，就几乎没跌过。


不要再指望墨尔本的公交月票回到109块了，不要再指望炸鸡排饭回到6块了，不要再指望玫瑰苑的盖饭会回到均价10块钱的时代了，承认事实吧，我们再也回不去了。


总有人会说：澳洲现在房贷利率都这么高了，怎么还在劝人们贷款买房，他们都说房价要跌。


（在这里补充一个背景知识：为了抑制通货膨胀，从2022年5月份以来，澳大利亚中央银行连续8次加息，住房贷款利率从年初的2%左右涨到了现在的5%-6%。）


首先说明，我从来不劝人买房，我只表达自己的想法和观点，以及我自己的见闻。


然后我再问一下：他们指的是谁？


一般的回答：他们，泛指我朋友、我同事、我亲戚、各路媒体、各种专家。


你朋友、你同事、你亲戚，他们都很有钱么？他们都买房了么？


如果房价真的跌了，那也无所谓了。


但是如果房价没跌，反而涨了，怎么办？


你没有及时买房，房价上涨，导致你后来要多花几万块甚至十几万才能买到同样的房子。


你朋友、你同事、你亲戚，那些媒体和专家们，愿意为你承担这多出来的购房款么？


听了那么多道理，却依然过不好这一生，可能就是我们能见到的最糟糕的情况，


只出主意，反正不用负责任的时候，其他任何人都可以给你讲一堆乱七八糟，看似正确而且非常有道理的观点。


然而最后承担痛苦结果的，往往只有你自己。


如果我们想达到自己的目标，比如想发财、想财富自由、想有丰厚的被动收入，那就得向有结果的人去学习。


比如去问问那些已经买过几套房子的人，享受房产租金带来被动收入的人，享受房产增值带来安全感和幸福感的人，向他们咨询一下买房的意见。


他们可能就会说：等等看，就是新手最容易犯的错误。


买房这个决策，有正确的认知才是最底层的逻辑。


因为认知决定思维，思维决定态度，态度决定方法，方法决定结果。


如果一开头的认知错了，那后面无论使用什么高超的技术，也于事无补，因为一开始从根本上的方向就错了，无论后面如何努力，离目标只会越来越远。


人们经常高估了两年的变化，却低估了五年、十年的变化。


物价上涨，通货膨胀导致的生活成本上涨，以及房价上涨，都像温水煮青蛙一样可以说是润物细无声的，价格一点一点调整，等大家反应过来的时候，价格已经涨完了。


绝大多数人一辈子可能都在为一个问题发愁，我如此努力地工作，我的工资也在上涨，为什么我的生活还常常捉襟见肘呢？为什么我的工资跟不上物价上涨的速度？


如果你也有同感的话，那我们就应该先思考一个问题，财富到底是什么？


很多人的答案可能是：财富就是金钱。


这个答案很直接，也没有错，但是也不全对。


因为财富终究是通过金钱来量化的，换句话说，金钱是我们衡量财富的一个指标，比如A有几百万财富，B有几千万财富，C有几个亿财富，D有几十亿财富，E有几百亿财富，以此类推……


百度百科对于“钱”的定义是这样的：钱是商品交换的产物。


很久以前，人们过着以物换物的生活：


A的一头牛兑换B的两只羊


所以，交换的等式是：


一头牛=两只羊


按照这个等式，一百头牛=两百只羊。


可是现实生活中用一百头牛交换两百只羊这个交易很难操作，而且效率太低，人们为了提高效率、简化交易流程，就有了货币（钱）。


例如：一百头牛=100块钱=两百只羊


钱出现之后，无论是想买一百头牛或是两百只羊，都不用再赶一大群牲畜去交换了，带100块钱去买就行了，极大地提高了交易效率。


所以我们知道，钱是用来买东西的，本质上来说，钱是交换的媒介，钱的价值取决于购买力。


举个例子，如果说月薪500万越南盾，乍一听起来是不是特别有钱？


但是换算成人民币也就1480一个月，根本不够花。


所以钱不等于财富。


那到底什么是财富呢？


因为通货膨胀，政府会大量印刷货币，货币超发，钱会推高物价，人们手里的钱就越来越不值钱了，而且花掉之后就没有了。


如果人们手里握的是资产，印出来的钱也会推高资产的价格，所以有资产的人越来越富，没资产的人只能越来越穷。


对于普通人来说想通过努力赚钱、努力存钱，而变得有钱，这就好像人们面前放了一个水桶，普通人拼命往水桶里面灌水，希望通过自己的努力把水桶灌满。


但是由于通胀的存在，就好像水桶下面有个洞，无论往水桶里灌多少水，这些水都会从水桶下面那个洞里流失，这个桶永远装不满，所以无论多么努力，都好像是在做无用功。


富人的方法不是往桶里装水，富人也努力赚钱，然后把钱变成资产，然后资产的价格也会随着通货膨胀、货币超发而水涨船高。


这就好像富人不是往桶里装水，而是用水去换母鸡，就像加入了鸡生蛋，蛋生鸡这样的游戏，不断循环下去，假以时日，就会越来越富有了。


回到上面那个问题，所以钱不是财富，资产是财富。


因为资产是随着钱的印刷速度而增值的，只要拥有了资产，财富就会越来越多，


发家致富的路径很明确，想尽一切办法积累资产，才是我们应该走的路。


积累资产（房产）需要钱，那手里没钱或钱不够怎么办？


使用杠杆，杠杆可能有很多种，贷款就是目前可以想到的最佳方式了。


目前来说，住房贷款是普通人最容易撬动的一个杠杆，有以下4个原因：


①门槛可以说是最低的。


在澳洲，只要有份工作，全职、兼职、临时工、合同工、自雇人士（自己做生意）都可以，工作一段时间以上，有工资单和银行流水，就可以办理贷款了。


这个门槛对于大多数正常人，想要过正常的日子，想让自己的生活越变越好，真的不难吧。


如果男女双方都有工作，大家一起朝着同一个方向去努力，男女搭配，事半功倍，那就更简单了。


②房贷利率最低。


2022年，在经历了澳洲央行连续8次加息后，目前看到房贷利率是5%左右。


商业物业贷款比房贷高1%左右。


小生意贷款比房贷高0.5%-1%。


车贷利率更高，一般是7%-15%。


可以负责任的说，房贷就是普通人能接触到的利率最低的贷款了，没有之一，这已经成为大家公认的事实。


除了房贷之外，以其他任何理由找银行借钱，利率肯定都会比房贷高。


③房贷额度大。


有一个不可忽略的事实，房贷的额度一般比其他贷款都要大。


在我的日常工作中，接触墨尔本的客户，房贷至少是50万，多的还有70-80万，上百万的也不少。


如果是悉尼地区的客户，贷款额度那就更高了，100万，150万，200万以上都屡见不鲜，因为悉尼房价比墨尔本贵很多。


就买一个房子，普通人可以轻轻松松从银行借到几十万到几百万不等的金额。如果普通人没有房子这个抵押物，银行根本就不会把钱借给你。


办商业物业贷款、小生意贷款、要想获得这样的贷款额度，那真的是太难了，如果是车贷或个人贷款，则几乎不太可能。


④房贷周期长。


在澳洲，一般主流银行的房贷周期是30年，某些银行允许借款周期达到35年，周期长就意味着还款压力小。


除了房贷之外的其他贷款，几乎没有这么长时间的贷款周期了。


综上所述，这4个原因使得贷款买房成为普通人最容易撬动的杠杆。


利用杠杆，囤积负债，利用负债抵御通货膨胀对于财富的侵蚀，就算时间会稀释金钱，人们的财富（资产）也会随着时间慢慢增长。


手握资产，心里不慌。


@木木山高

2022.12.16