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之前写过一篇文章，分享了普通人如何抵抗通货膨胀导致个人资产缩水。


综合比较股票、基金、股权、黄金、保险、信托、房产等理财产品，最后得出结论，只有房地产是普通人最靠谱的抵抗通货膨胀的工具。


世界上的房子千千万，房产具有很强的地域性，各地的房产情况也不一样，不是每套房子都可以赚钱的，或者说赚钱的好房子不多，到底什么样的房子才可以保值增值？


今天就写写这个话题。


按照惯例，我还是会分析中国和澳大利亚的情况，如果一篇写不完，那就分成2-3篇，主要还是普及基本概念。


今天主要讲国内的房子保值增值，以北京为例，下一篇专门讲澳大利亚什么样的房子保值增值，挑选好房的基本原则。


普通人买房不仅仅为了居住需求，同时也要兼具理财属性。


99%的人在买房时，都会考虑未来房价的涨跌，就算没有大涨，也期望房子能增值一部分。


毕竟买房对于每个家庭来说，可能都是最大的一笔开支，房子的保值增值和很多因素相关联。


首先是城市的选择，因为政治级别、产业经济、就业机会、高薪机会、教育水平、医疗条件、法治环境、优质资源聚集和人口流入增速这9个方面的因素，这就决定了北京、上海、深圳等超大型一线城市和广州、杭州、南京等区域中心城市比其他城市，拥有更为强大上升空间和升值潜力。


而且，北京、上海、深圳的土地供应量和可供交易的二手房数量远远跟不上市场的需求，这样的稀缺性决定房产价格一直十分坚挺。


举个例子，今年有100万人有实际购房需求，但是市场上可供出售的房子只有50万套，这样一房难求的供求关系决定了房价根本不可能大幅度下跌。


从目前的市场行情来看，虽然部分2-3线城市的房价也经历了一定程度的上涨，但仍然不及北上深等一线城市的上涨幅度。


3-4线城市的房地产价格相对比较脆弱，涨幅有限，有的城市甚至不升反降，因为经济不够发达，就业机会少、人口向外流出、土地供应量太大等因素。


这个脆弱表现在房价上涨的时候涨幅不多，市场长期处于稳定状态，一旦房价下降的时候跌很多，而且如果要卖房，一套房源挂出去很久都无人问津，意思就是二手房市场很小，需求少。


3-4线城市的房地产价格相对比较脆弱还有一个表现就是因为房价不贵，新房供应量太大，所以一般老百姓在购房时都倾向于买新房，而不太愿意购买二手房。


一线城市房价虽然偏高，但依旧属于硬通货，这使得一线城市的房子在相当长的一段时间里依旧是保值、增值的首选商品。


关于地理位置方面，首先就是城市中心的房子，地段对一个房子的重要性不言而喻。


我们都知道买房不仅仅是买砖头水泥，砖头水泥本身不值钱，关键是房子周围的配套资源。


住宅商品保值、增值性不仅取决于住宅本身的质量，还取决于周边区域内是否有其他成熟的居住配套设施。


优质的地段，就意味着占据了无法复制的城市稀缺资源。


拥有的资源越多，保值性自然也就越好，生活舒适、交通便利，医疗以及教育等配套都齐全，也能节省生活成本。


地理位置这个因素，大家都很清楚它的重要性，但是在实际买房过程中很容易就被购房者忽视了。


因为在市场行情非常好的情况下，可能郊区的房子和市中心的房子都同时在涨，大家就容易忽略地段的重要性。


但在经济不景气的时候、比如这次突如其来的疫情影响，好地段的房子则会表现出良好的保值增值属性，简单说就是价格坚挺。


但是如果仔细去观察一下，地段不怎么样的房子，价格下跌的情况就比较明显了，而且就算价格降了也很难出手。


无论是投资还是自住，一些偏远地区的房源还是要慎重考虑。


通俗地讲，越靠近市中心的房产保值增值能力越强。


无论外围房产价格如何变动，由于好地段的开发已经结束，再没有土地可用于房地产建设，而先期购买到该地段房产的业主又不会低价出售房产，所以注定了好地段的房产保值增值明显。


在北京，哪里才算是黄金地段？


自然是环数越少，地段越好、越稀缺。


五环不如四环，四环不如三环、三环不如二环，以此类推，因为越靠近城中心，资源越丰富，位置越稀缺。


以长安街为分界线，北部地区比南部地区均价高，西部地区比东部贵，比如海淀区、西城区比东边的朝阳区贵。


学区房当然是毋庸置疑的优质资源。


房地产行业核心竞争力就在于提高产品的附加值，比如教育和医疗都是房子的附加值产品，而优质的教育资源，就是购房者不惜花重金想得到的东西。


学区房在家长眼中到底有多重要？


赵薇、佟大为之前领衔主演了一部电视剧叫《猫爸虎妈》，很多人可能都看过。


剧中，赵薇饰演一位虎妈，虽然在职场上她是叱咤风云的精英女豪杰，但是为了让孩子上一个好学校，依然无所不用其极。


虎妈竭尽所能，把所有能用得上的手段都用了，多方打探消息，从重点小学的学生、邻居，到校门口卖烧饼的大哥，这些剧情对学区房的重要性做了最生动的诠释。


随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购买学区房，就因为优质学区房能保证孩子享受优质的教育资源和人文环境。


其实购买学区房也是一种投资行为。


之前还写过一篇《0011 为什么要买学区房？》里面有详细阐述。


只要重点小学、名牌小学不搬走，学区房的升值空间依然十分巨大，而且，国家基本已经放开生育限制，鼓励二胎、三胎政策出台，更让学区房的价格一路飙升，供不应求。


举个例子，现在北京市城区一般小区均价可能是6-10万元人民币/平米，优质学区的均价在12万-17万左右。


当孩子从学校毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去，相当于孩子免费上学的同时，房子还在升值赚钱，两全其美的事情。


学区房保值、增值还是很靠谱的。


有些房子，并不在市中心区域，在偏远一点的地方，虽然房子周围的配套资源很一般，但是保值增值还不错，就是因为有一个硬指标，就是地铁带来的出行方便。


买房的时候，如果因为市中心位置价格太高而不得不选择稍微远一点的区域时，交通就是首要的考虑因素了。


在交通配套中，地铁显然是第一要素。


因为交通好的地方，人流聚集，房子买来就是要用来住的，如果房价再低但是交通不便利，出门上班、休闲都很麻烦，出行成本相当高，估计所有人内心都是崩溃的。


地铁房最大的特点就是方便，这样就确保了保值、增值的属性。


在房价上涨时期，地铁房的涨幅紧跟大盘走势上涨，在房价下降时，地铁房的跌幅远小于一般楼盘，算是相对很安全的一类资产。


除了以上几类，还有一类就是价格便宜的房子。


刚才总结了地理位置好的、有学区的、有地铁的房子，保值增值比较好，那相应价格也比较高。


有的朋友可能没有那么多预算，那就买便宜的，单价低的房子。


为什么便宜的房子会保值增值？


原因很简单，已经跌无可跌了，没有下降空间了，除了保持稳定就是价格上升。


买一套便宜房子，风险很小，你也不用担心价格下跌，因为没有下跌空间，把房子租出去，有稳定的租金收益就可以。


市场上带车位的房子，有赠送面积的房子，也值得注意一下。


在北京买房，停车位也是极大的一个优势，绝对不能忽视，现在几乎家家户户都有车，很多家庭还不止一辆车，但是停车是个老大难问题。


如果购买的房子还附带产权车位，就会非常受欢迎。


现代家庭对汽车的依赖程度很高，如果你有产权车位或固定长期租赁车位，卖房时把原车位一起转让，房子也好卖。


有的房子顶层带阁楼或露台，一楼带天井、一楼带地下室或小院子的房子，也比其他的房子更具优势。


天井、露台、院子、地下室等地方虽然都属于公共面积，但是一般都是与之相连的房子的房主使用，这类房子通常均价会比普通房子偏高，但是比其他同户型、同面积的房子多出很多使用面积，也非常实用。


购房在某种意义上来说是一种投资，而产品的选择就要看投资者的眼光及产品的升值潜力。


买房子是件大事，在购买时不仅要考虑买房的问题，还要考虑将来卖房的问题，因为毕竟谁也不会一个房子住一辈子。


以上列出的这些原则，都是重要的参考指标，按照这个标准去选，大概率不会出错。


总之，买房是一门投资理财的学问，我会继续关注、继续研究这门高深的学问，随时发文章分享。


@木木山高 2021.11.20