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我在墨尔本有一套4房的独立屋（House），目前由中介在帮我打理。
首先我们要厘清一下House的概念，单独说一下，关于House这个单词的翻译和理解，因为这个词在翻译方面经常引起中国人的误会。
澳大利亚国土面积约为769.2万平方公里，约为中国的五分之四，国土面积仅次于俄罗斯、加拿大、中国、美国和巴西排行世界第六。
澳大利亚全国人口约为2522万，仅相当于中国上海市人口。
这么大的面积，这么少的人口，所以澳洲最大的特点就是地广人稀。
土地资源广阔，所以人们居住面积相对宽松很多。
在市区，大家都住高层公寓，这个和中国城市里面的公寓一样，十几层到几十层的都有。
在郊外，大家都住House，99%的中国人都会把House这个词翻译成别墅，久而久之大家就默认了，澳洲人都住别墅。
 
（中国人理解的别墅都是这样的）
要明白，中国人对别墅这个词，有莫名的崇拜感，因为在国内，人们普遍都是住高层楼房公寓，只有富裕阶层的人士才会住别墅。
所以，一说到澳洲人都住别墅，大家就会默认每个澳洲人都很有钱，都是富裕阶层，其实现实情况不是这样的。
 
（很多国外的House，实际是这样的）
实际生活中会发现，澳洲有很多非常破旧的House，和中国人概念中的别墅相距甚远，所以把House翻译成别墅有很严重的误导性。
其实不止是澳洲，其他国家的House也都是这样的情况。
因为中文里的别墅是个褒义词，带有强烈的感情色彩，住别墅意味着有钱人、富裕阶层。
英文中的House，只是一个中性词，没有任何感情色情。
House就是指在一块土地上独立存在的、没有和其他建筑物连墙的独立建筑物，所以把House翻译成独立屋更准确、更忠实于原本的意思。
2021年6月底的时候，我收到中介发给我的邮件，说每年租金审核期到了。
经过我们评估以及结合目前市场情况，租金可以每周（Week）上调10澳币。
我看完这封邮件，当然就马上回复中介，确认同意可以上调租金，每周10澳币，从530澳币/周上升到540澳币/周。
房屋租金一般每年审核一次，每次以周（Week）为单位上涨5-10澳币。
这样的话，租金上涨后，我的房租收益每年可以多收520澳币。
澳洲房屋租金和国内有所不同。
在澳洲，无论是租住市区的高层楼房公寓（Apartment/Flat）还是郊区的独立屋（House），房租都是按每周（Week）计算，然后按月交钱。
租房押金通常是一个月房租。
举个例子： 
房租570澳币/周×52周=一年29640澳币
一年29640澳币÷12个月=每月2470澳币
中介得到我的确认授权之后，马上就把涨房租的消息告诉房客，通知他们从下个月起，房租每周涨10块钱澳币。
过了几天，我收到中介的回信，说现在的房客打算搬家，预计在6月底会退房，然后和我安排最后的检查、租金清算、退押金等相关事宜。
我收到邮件后，犹豫了一下，回忆过去2年，房客租房的过程。
印象中这一对夫妻（情侣）还是挺好的房客，就提出一次修理空调花了一些钱，然后还有就是修理水管漏水花了一些钱，其他时间大家都相处很顺利，也没有拖欠房租的情况。
所以我就发邮件问中介，是不是上次给他们提出涨房租之后，他们要提出搬家的。
如果是因为提出涨房租，他们觉得价格贵了，要搬家的话，那就别涨房租了，留住这一对夫妻（情侣）。
我想留住这一对夫妻（情侣）的目的很简单，有以下几点：
（1）总的来说算是不错的房客，不找麻烦，不提过分的要求，按时交房租。
（2）如果他们走了，下一波租客不知道怎么样，未知数也是风险。
（3）如果他们走了，中介又得帮我打广告找新的租客，又得花一次广告费。
（4）从这一对夫妻（情侣）离开到下一位房客住进来之前，这个空置周期不确定，可能很长，也可能很短，但是每空置一天，都有损失，所以倾向于房客住得久一点，尽量别空置。
（5）因为疫情影响，墨尔本正在持续封城（Lockdown），什么时候解封？后续会不会延长封城周期？没人知道。
因为封城，大家都只能做有限的活动，看房极为不便，如果看房受影响，租房肯定也受影响，空置周期可能会更长，我可能面临更多损失。
（6）因为疫情影响，租房市场并不明朗，租金价格下降的案例很多，如果这个时候租客走了，我可能也会面临降租金的风险。
中介收到我的邮件，去问了一下房客，他们搬家的原因，说是要搬家去新南威尔士州，和涨租金没有关系。
既然他们有新的打算，我就不挽留了。
他们交了最后一个月的租金，我安排中介帮我做好检查，如果房屋内物品有损坏，就照价赔偿，如果没有损坏，退房手续完全结束之后，就把押金退给他们。
这一对夫妻（情侣）房客离开没几天，我估计中介还没来得及竖立租房广告牌，我就收到中介的邮件说有房客提交了租房申请，让我审核。
我要求看到申请人的材料再做决定，中介马上把租客详细资料和租客背景调查的信息都发给我了。
在澳洲租房，租客详细资料（Application）和租客背景调查（Reference Check）都挺重要的。
详细资料（Application）：包含租客详细的个人信息、职业信息、家庭信息、收入信息、是否领取政府补助、以前的租房历史、是否有过租房纠纷、是否因租房纠纷走过法律程序等等相关事宜。
租客背景调查（Reference Check）：就是现在的中介打电话到之前的中介或租客的工作单位，去核实申请人提供的这些资料是否真实。
从这一对夫妻（租客）的详细资料中，能看到一些比较靠谱的信息：
（1）从2014年到现在他们一直在租房，房租从360涨到500块/周，而且一直都是同一个中介公司，帮他忙找房、租房，就是我现在使用的这个公司。
（2）有一个孩子，两台汽车，两条狗，一条拉布拉多犬11岁，一条马耳他犬16岁。
（3）租客甲，曾经有两次工作经历，现在是兼职工作，年薪3.6万澳币，按照1澳币≈5人民币换算，年薪是18万人民币，工资每2周发放一次。
可能因为这个工资比较低，她还每2周从澳大利亚社会福利联络中心（Centerlink）领取250澳币补助。
之前是全职工作，年薪5万澳币，按照1澳币≈5人民币换算，年薪是25万人民币，工资每周发放一次。
这个工作的薪水应该是已经满足标准，所以就没有补助。
（4）租客乙，曾经有两次工作经历，现在是全职工作，年薪4万澳币，按照1澳币≈5人民币换算，年薪是20万人民币，工资每2周发放一次。
以前也是全职工作，因为是建筑行业，所以工资比较高。
年薪7.7万澳币，按照1澳币≈5人民币换算，年薪是38.5万人民币，工资每2周发放一次。
也有从澳大利亚社会福利联络中心（Centerlink）领取补助，但是具体金额未透露。
从这些详细信息，可以大概了解这个家庭的基本情况：
（1）双方都有工作，都有收入，每周房租只占他们周薪的16%左右，能够负担得起房租。
（2）有孩子的家庭，相对比较稳定、靠谱。
（3）真实的澳洲工资水平，并没有众多网友想象得那么高，做一份不那么辛苦的工作，拿一份正常的工资。
说实话，看完这一对夫妻（租客）的详细资料后，我对大部分情况是比较满意的，唯独有一项我很抵触，就是他们有宠物狗。
在之前的好几年的租房过程中，我对房客是比较宽容的，唯独有一点，我对中介提出要求，一定要坚决执行，就是拒绝养宠物狗的租客，也不允许租客在租房期间养宠物。
中介也懂我的规矩，所以之前带来的租客都是不养宠物的租客。
拒绝在房屋里养宠物的原因很简单，就是宠物会损坏房子。
狗爪子会把门、窗、沙发、柜子抓出各种抓痕，还有的宠物会把家具咬烂。
而且宠物大小便、掉毛也是个让人困扰的问题。
很多宠物经常不洗澡，味道也很难闻。
为了保持房屋里良好的居住条件，减少不必要的损失，带宠物的租客一律拒绝。
这次，我看完租客的材料，和中介说，他们好像还不错，但是有一点不喜欢，就是带宠物。
中介懂我的意思，但是解释说，他们的狗，一个11岁，一个16岁，都是很老的狗了。
我在网上查了一下，狗1年的寿命相当于人7年的寿命，意思就是11岁的狗相当于77岁的老人，16岁的狗相当于112岁的老人。
很老的狗意味着，大多数时候很安静，只会趴着休息，不会有什么剧烈运动，也不像小狗和成年狗那样喜欢到处乱咬、乱叫，已经没有什么破坏性了。
而且这两条狗都接受过训练，不会随地大小便，大多数时候待在屋外院子里，不会进入室内。
中介重复好几次说这一对夫妻（租客）真的是非常好的租客，因为他们这些年一直通过这个中介租房，所以彼此之间，互相都很了解。
他们会遵守租房的规矩，而且以往几年的历史也证明他们都保持良好的租房记录，没有什么纠纷和麻烦。
虽然我比较抵触带宠物狗的租客，但是还是同意把房子租给这一对夫妻（租客）。
（1）中介这次开出的房租价格比较高，他们也同意了，租金达到550/周，比之前的租金高出每周20澳币，意味着我的现金流每年可以增加：20块×52周=1040澳币。
（2）上一位租客刚搬走，空置期也就几天时间，就迎来新的租客，这是很好的衔接，房屋空置期越短，我的损失越小。
（3）如果拒绝这一对租客，中介还得继续打广告，等其他租客过来看房，当时正值墨尔本因为疫情封城（Lockdown）期间，这段时间看房、搬家、租房等很多正常活动都受到限制。
如果没有疫情，我宁愿多等集团，看看有没有新租客过来，但是因为疫情原因，如果拒绝这一对租客，下一波租客什么时候来，都很不确定，空置期可能会拉长至几周时间。
如果空置期太长，这个对我来说弊大于利，所以就决定接受这一对租客。
这一对租客可能也比较着急租房，所以在我同意的第二天，他们就和中介签合同、交钱、拿钥匙，然后直接入住了。
贴主:木木山高于2021_07_13 11:07:06编辑

贴主:木木山高于2021_07_13 19:43:56编辑