今天，一老朋友找我咨询卖房子、换房的事情。



最近，人口问题，闹得越来越猛烈。



老龄化和少子化，已经在外面开始敲门。



昨天，北京卫健委公布数据，去年北京户籍人口少了3.2万，创下十年新低。



户籍人数变少，除了有高层引导，还有新生人口降低。



今年春节期间，公安部公布2020年新生儿数据户籍登记数，只有1003.5万。
2019年国内还有1465万名婴儿出生，而去年下滑15-30%，是70多年以来历史最低水平。



毫不夸张的说，人口危机真要来了。



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仔细关注，近期信息，你会发现：



所有关于人口的报道和数据，几乎都是负面的。



说明这事，真的有点严峻。



很多人不知道，全国第七次人口普查数据，本应该4月上旬就发布的。



结果现在快到五一，也一直没有公布。



对此，官方的回复是，信息量更多，力争早日公布。



所以，迟迟不公布，到底是信息更多，还是数据难看？我们不得而知。


反正，最近高层有意无意，都暗示喊话人口的事。



“十四五”规划，都已经明确说了，我国将进入中度老龄化阶段。



4月15日，央行转发工作论文《关于我国人口转型的认识和应对之策》。



4月16日，央行货币政策委员会委员发文，“我国人口老龄化已经到了又一个转折点”。



仔细一品，多少有点提前打预防针的意思。



现在中国有多少的老龄人口？



答案是，超60岁的老龄人口已达2.6亿人，占总人口的18.5%。
所以，不管普查数据公不公布，有一个共识已经确定，那就是：



老龄化危机，正在路上！



作为一个14亿人口的大国，当老龄化来袭，所有经济规律都会转变。



人口周期，就是最大的经济周期。



回顾过去40年历史，中国之所以快速发展，有一个主要的原因，就是人口红利。



65-73年和86-90年，是我国建国后的两大波婴儿潮。



这群人成家立业后，带动了房地产、汽车、家电的黄金二十年。



而最近十年，随着出生人口不断下降，少子化和老龄化程度越发明显，周期大转向很快要来。



对此，前段时间央行报告，有句话描述得特别贴切：



人口红利当时用得舒服，事后是需要偿还的负债。



而现在，就是还债的时候！



2



为什么会有人口负债？



我觉得，其中有很多原因，比如教育、科技和房价等等。



先来说说教育。



全世界都有个普遍规律是，教育水平越高的国家，生育率越低。


现在欧美国家的人都不太愿意生，而非洲墨西哥的朋友们，却生得特别带劲。



这一点，放到个人身上，也依然适用。



教育水平越高，生育意愿也会降低。



一方面，受教育程度高，家长对于生娃，也越来越抗拒。



另一方面，由于父母切身享受到教育红利，所以对子女的教育要求，也大大提高。



幼儿园、补习班、学区房，每一个都很烧钱。


仅上学一项，就足以掏空家底，更不用说由此带来的晚婚晚育。



再来说说科技。



科技其实是一把双刃剑，改善了质量，也降低了数量。



以前中国人家里都很穷，省吃俭用，都要生好几个兄弟姐妹。



现在物质发达，不用担心养不活，但大家却不愿意生了。



由于医疗技术提高，人们的寿命越来越长，老龄化局面进一步加剧。



另外，由于科技发展，现代社会对知识要求非常严苛，教育水平太低，很难追上时代的红利。



所以人们对科技的追求，会演化为对教育的狂热，然后进入内卷死循环。



房价对生育的影响不用多说，高房价也是最好的避孕药。



房价涨的越猛，生育率下降的就越快。
中国人所有的人生大事，几乎都和房子有关。



结婚需要房子，生孩子需要房子，养老还是需要房子。



房价这么高了，还房贷都是问题，还养得起娃么？



为什么深圳年轻人，不想谈恋爱，就专注于搞钱？



我觉得，多少跟房价有点关系。



3



所以，要怎么应对人口负债？



高层早就有所行动。



全面放开生育限制，马上就会推出，所以“二胎概念股”表现普遍不错。



至于科技、教育和房价？



科技，是押注未来的核心战略，这个方向不会变化。



只有搞定科技树，才能走出老龄化不断加深的地心引力。



为什么中国要搞产业转型？为什么美国要锁死高端芯片？中美竞争的核心要点是什么？



其实就是在抢高薪机会。



高薪机会决定一切，谁垄断了核心技术，掌握了生产资料的上游，谁就能拿走利润大头，让其他人为他打工。



如果不是技术受制于人，我们根本就不用这么累。



所以，科技创新是国运，这个不得不去做，也不得不成功。



对于，教育成本变高，国家的解决办法是——减负。



比如免费12年义务教育被提上日程，不允许各种考试筛选，不得公布名次等等...
还有就是打击学区房的不确定性，比如多校划片，分配到校，核心素养打分等等...



总而言之，就是降低孩子升学过程的竞争，不让竞争被提得太前。



对房子，为什么国家一直主张“房住不炒”？



我觉得，这不是政治问题，这是希望问题。



想想看，如果现在年轻人一毕业，就发现自己花一辈子也买不起房，他会怎么想？



会不会逃离？会不会愤青？会不会佛系？



不管哪种，都不是好的结果。



所以，高层的态度已经很明确，既要发力搞科技，又要照顾年轻人。



对于楼市，一定是整体偏空的。



当然，调控房地产，不止有这个原因。



不过，可以确定的是：



房住不炒，一定是长期战略，房价肯定会被稳稳按住。



未来，房地产市场是分层的。
有钱的，可以继续买商品房，没钱的，要通过保障房和租赁房来解决。



目前来看，发展租赁，才是解决房价问题的核心思路。



4



接下来，楼市会有什么变化呢？



大的方向是——分化。



由于老龄化和少子化，未来中国的房子只有三类：资产、房子、砖头。



1.一线城市、大城市、省会城市及部分大地级市的房子，还可能是资产。



当全国年轻人口打6折时，这些城市的年轻劳动力数量足够，好的资产仍然不缺接盘人群。



2.普通地级市、县城的房子，只是房子。



未来全国年轻人口变少，这些城市接盘人数量腰斩。



人口普遍净流出，北方快速老龄化的惨状，会继续出现在这些城市，这里只能住一住，有使用价值，但难以原价卖出。



3、偏远的县、镇、村，这里的房子，大概率都是砖头。



没有年轻人，老龄化非常严重，放在那里也没人住，只能被当历史记忆来怀念，即使送给人都不一定有人愿意住。



当然，不止有城市分化，还有区域分化。



即使都叫深圳的房子，核心地段的核心资产，跟偏远地段的CEO盘，命运也完全不同。



大家也不用过于担心，短期来看，深圳的人口红利依然足够。



即使数据下滑，也有实力虹吸其他城市。



人口负债对深圳影响，短期并不强。



宏观上，人口是个问题，这个确实应该跟你住。



但微观上，比起人口下滑，你有多少钱，买什么样的房子，可能会更加重要。