岁末年初，重锤陡然落下。

01

近日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了 " 两道红线 "：

第一道红线是 " 房地产贷款占比 "，大型银行不得超过 40%，中型银行不得超过 27.5%，小型银行不得超过 22.5%，县域农合机构不得超过 17.2%，村镇银行不得超过 12.5%。

第二道红线是 " 个人住房贷款占比 "，大型银行不得超过 32.5%，中型银行不得超过 20%，小型银行不得超过 17.5%，县域农合机构不得超过 12.5%，村镇银行不得超过 7.5%。



这可视为针对房贷的 " 两道红线 "，与去年针对房企的 " 三道红线 "，共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。

02

房贷 " 两道红线 "，影响几何？

其一，房地产信贷总盘子变小，2021 年楼市必然承压，但冲击不会太大。

据安信证券数据，在 35 家披露数据的上市银行中，有 10 家踩中红线，其中不乏建行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行。

为避免冲击，两道红线存在 2-4 年的过渡期。

机构估计，受此影响，预计 2021 年将减少个人 4000 亿左右，按照 50% 首付规模来看，最高可能拖累商品房销售 7000 亿 -8000 亿。

这还是高估情形。要知道，2019 年，全国房地产销售总额高达 16 万亿。相比而言，影响不宜夸大，但传达出的信号却不容忽视，楼市承压在所难免。

其二，房贷利率短期有可能上行，中长期仍旧是下降趋势。

房贷三道红线，对房贷利率的影响要一分为二来看。

从短期来看，由于信贷受到限制，房贷利率可能会回升。一些触及红线的银行，尤其是中小银行，房贷利率将会出现一定回升。

不过，从中长期来看，利率仍旧是下降趋势。这与经济增速放缓、人口老龄化、资本边际收益率走低不无关系。

其三，大中小城市的房贷利率，将会变得更为悬殊。

信贷是个大盘子，房地产是其中重要一环。涉房贷款一旦被限制，势必影响整个市场的信贷资金配置，基于风险考量，银行将会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。

一般而言，大城市由于银行众多、房价风险较小，房贷利率一般较低；中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大，房贷利率一般过高。（参阅《2021 年开始，房贷利率要变了》）

显然，随着房贷两道红线落地，这种悬殊还会进一步拉大。

03

中国楼市，已经有了 " 五道红线 "。

房贷 " 两道红线 "，针对的是银行和购房者，旨在收紧消费者购房的银根，遏制居民加杠杆的浪潮，防止银行出现金融风险。

2020 年末，中国的居民杠杆率已经超过 60%，相比 2008 年的 18%，翻了 3 倍多。这一数字，已经超过国际平均水平，正在赶超发达国家；而增速之快，则位居世界前列。

显然，稳杠杆，或者说防范金融风险，已经成为当务之急。

房企融资 " 三道红线 "，针对的是房企。

只要负债过高，一律限制新增融资。这一政策，旨在刹住开发商疯狂加杠杆的惯性，防止出现 " 大而不能到 " 的局面。

随着房企 " 三道红线 " 落地，一众以高负债、高杠杆著称的房企，被套上了紧箍咒，不得不走向降负债之路。

地产 " 三道红线 "+" 两道红线 " 的出台，标志着中国楼市调控的转向。

过去的楼市调控，限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断，这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。

如今楼市调控，开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，不一而足。

这些举措，无疑更能触及高房价的根源。

04

" 三道红线 "+" 两道红线 " 为何接连落地？

银保监会主席郭树清的文章是最好的诠释：

上世纪以来，世界上 130 多次金融危机中，100 多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的 39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的 " 灰犀牛 "。

可见，有些话不只是讲讲而已。