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【芒格之道】盖几所房子怎么这么难😂😂

送交者: 雨地[♀★★*空谷幽兰*★★♀] 于 2023-11-11 20:57 已读 4216 次 1赞  

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加州圣巴巴拉市的地产项目

我们历尽曲折

西科在圣巴巴拉市(Santa Barbara)做这个地产项目饱受折磨,好在终于要修成正果了。

有一栋房屋的框架已经建起来了。其他房屋,我们正在逐一申请建筑许可。

我们已经在这个项目上花了大把的钱,包括请律师,包括为了保护文物古迹花的80多万美元。我们自己修了自来水给水管道、排水管道、所有的道路。按照圣巴巴拉市的要求,我们投入了大量资金营造景观。

按照正常的规划,我们应该得到更多的建筑面积。然而,为了照顾圣巴巴拉市居民的利益,我们把这片土地的一半让了出去。我们的土地紧邻当地著名的海湾,居民们当然希望能自由地去海滩休闲、冲浪、散步。

我们把土地的核心区域让给了公众,这才换来了在周边区域建几栋房子的许可。

现代的城市规划,我们不遵守不行。圣巴巴拉市是一个经济增长缓慢的地区,当地政府用各项法律法规给经济增长套上了枷锁,总是拿出各种条条框框限制经济的增长。我们和他们斗了13年。

《海岸区域管理法规》让我们处处掣肘。这项法规,我投了反对票,我夫人却投了赞成票。我们家都分成了两派,难怪最后投票结果是这项法规通过。在过去,有些人露天采矿,给环境造成了很大的破坏。以前,还有一些开发商,盖了一圈房子,把海滩圈起来据为己有。这样的矿主、开发商,当然让人憎恨。于是,人们制定了严格的法律约束他们。制定更严格的法律也是有必要的,否则那些人太肆无忌惮了。总之,现在的法律非常严格。

这还没完呢。上周,圣巴巴拉市颁布了一项重磅法规,推出了又一项抑制经济增长的有力举措。我们被拖了13年,被条条框框限制得动弹不得。现在,政府颁布了新规定,每年在蒙特西托(Montecito)地区只颁发36个建筑许可。蒙特西托地区还有四五百块空置的土地,这些土地的所有者可成苦主了。

按照宪法的规定以及“法不溯及既往”的原则,我们应该不受此项新规的影响。更何况,我们向圣巴巴拉市让渡了大量利益,才换来开发许可,而且我们已经完成了“三通一平”,开始动工建设了。

我们对当地政府和居民简直是俯首帖耳、言听计从。我们的项目旁边有个邻居,她找到我们说,我们修的大门、铺的鹅卵石太气派了,把她家的大门给比下去了。她觉得,我们应该负责把她家的大门翻新改造成一模一样的,而且她还一分钱不出,全都让我们做。我们答应了。我们也说明白了,给她家的翻新可以,但不能因为开了这个先例,让我们沿着大街把圣巴巴拉市所有人家的大门都翻新了。

该做的,我们做了。不该做的,我们也做了。地下的给排水管道也是我们出钱修的,周围的居民区都从中受益。我们已经尽到了最大努力。

结果又来了这项新法规。我认为,按照宪法规定,我们不受新规的约束,可谁知道监管部门如何执行?是否会采取强硬的立场?在圣巴巴拉市开发房地产,想赚钱,实在太难了。圣巴巴拉市的市政部门以防止水资源短缺为由,宣布在全市范围内暂缓所有房地产建设项目。

我们感到很无语,只能苦笑了。我们那片土地下面有充足的地下水。这片土地之前的主人建有一个私人高尔夫球场,耗水量巨大。高尔夫球场还雇了40多个工作人员。我们的项目完工后,都入住了,也没那么多人,用不了那么多水。高尔夫球场都在那多少年了。

按照加州的水务法,与当地的蒙特西托区水务公司相比,我们具有优先级更高的用水权。我们的地下水充足,我们的自来水来自水井,拥有第一优先级的用水权。圣巴巴拉市之所以颁布这一抑制经济增长的法规,理由之一是担心圣巴巴拉市市区出现水资源匮乏的局面。他们为了保护低级别的用水权,无视法律规定的高级别用水权。

这好比把你家左右各扣减六米,分给两边的邻居,因为邻居的投票数比你多。为了保证具有低级别用水权的居民不出现水资源短缺,拥有高级别用水权的人被取消了建筑许可。我们有冤没处诉,有苦没处说。圣巴巴拉市的营商环境真是好啊。

更让我们感到无奈的是,监管部门的工作人员,他们都是聪明正直的好人。我们区的新任主管工作勤奋、头脑聪明、为人正直。她的助手也是和她一样的人。他们完全符合我们互助储蓄招聘员工的条件。从各方面来看,地区新任主管是很优秀的人。只是受政治团体的压力左右,他们遵循的是一套不同的价值体系。

我能理解为什么有些人竭力主张抑制增长。在加州居住的人应该深有体会,不加限制地让更多人涌入,高速路会越来越堵,都市区的人口会越来越稠密。

我想提醒各位股东,别高兴地盘算我们的地产项目能大赚多少,这个项目离完工还早着呢。

从好的方面看,我们应该能把这个项目做得很漂亮。我们历尽曲折,但总有交付的一天。我们的大部分客户以度假为目的而置业。他们不会带来治安问题,也不会增加当地学校的负担。他们是岁数很大的人,没有需要占用公共资源的小孩。

他们的房子很贵,他们会交很多税,每年都得交1%的房产税。他们会慷慨地捐助慈善事业。一方面,不是富人,买不起我们的房子;另一方面,不是乐善好施的人,我们也不把房子卖给他。

哪个社区不希望这样的业主入住?他们在哪居住,都会为当地贡献良多,而索取极少。他们一定会出钱出力,积极参与当地事务,增进当地居民的福祉。他们走到哪里,就把善行带到哪里。

我想把圣巴巴拉市的情况告诉大家,因为这是个趋势。圣巴巴拉市只不过是更极端、更典型一些,其他地方也和圣巴巴拉市越来越像。举例来说,帕萨迪纳市最近也颁布了一项抑制增长的法规,给房地产开发商带来了打击。

帕萨迪纳市向圣巴巴拉市看齐了。不过,就目前的情况而言,从法规的严厉程度来说,帕萨迪纳市与圣巴巴拉市相比,那是小巫见大巫了。

听我讲完我们在圣巴巴拉市遇到的小麻烦,大家是不是感觉很轻松?

房地产项目大约何时完工?

从过去的经验来看,我们很难估算出需要多长时间完工。我个人比较乐观。我对新上任的地区主管印象很好。虽然我是共和党的,她是民主党的,但我觉得她是个难得的人才。尽管如此,她背后是选举她出任这一职务的选民,他们在很多问题上与我们持有不同观点。我与这位主管只有一面之缘,我因为欣赏她,而持有乐观态度,但这不足以作为判断未来的依据。

我还是持有谨慎乐观的态度,我们的工期不会有太长的延误。我们这个项目因为流程烦琐,本身就快不起来,每栋房屋都要申请单独的建筑许可,每栋房屋的屋顶角度都要由两三个人审核。在这个地方盖房子太难了,全国没有比这更难的地方了——不能影响居民使用海滩,不能破坏自然景观,不能破坏印第安人的历史遗迹,处处掣肘、步履维艰。

在最理想的情况下,我们的项目进度仍然会非常缓慢。每一步都需要审批,怎么能不慢?圣巴巴拉市的人,生活节奏不紧不慢的,他们非常悠闲懒散,洛杉矶人来到圣巴巴拉很不适应。

我习惯了和路易斯·韦森特这样的人打交道,做事干净利落,毫不拖泥带水。圣巴巴拉市的居民,他们选择住在那,就是为了远离我和路易斯·韦森特这样的人。他们在当地培育了自己的文化。

他们的这种文化有很多可取之处。他们的文化之中有智慧,有对自然的尊重。我代表的这种文化之中倒很可能有许多弊端。总之,我们的房地产项目进度会很慢。

我认为圣巴巴拉市算得上全世界最宜居的地区之一。我很喜欢当地的居民,包括监管部门的工作人员,虽然他们给我们制造了很多麻烦。圣巴巴拉是个好地方,当地颁布的很多法律也是好法律。

我说圣巴巴拉好,我有个衡量标准。在圣巴巴拉市,只要是符合我们的条件的贷款,我都愿意发放。
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