日本楼市兴衰是一面镜子
原创 磐石之心 磐石之心 2023-09-16 19:43 
唐太宗曾说：“以铜为鉴，可正衣冠；以古为鉴，可知兴替，以人为鉴 ，可明得失。”
日本作为邻国，与中国文化相近，历史渊源、人文渊源很深，同时日本也经历过房地产泡沫破灭。研究日本，再观我们，便可以做到心里有数。
1992年开始日本土地价格和房价开始下跌，一直跌到2018年，足足跌了26年，跌去60%。那么，日本房地产泡沫是如何出现，又是如何破灭的？中国楼市会走日本老路么？

日本楼市泡沫破灭全过程
房价如果随着经济增长、城镇化进程合理上涨，是不会出现崩盘的。崩盘的根源都是因为泡沫过大，房价如此，股价如此。暴涨后必然有暴跌。
首先，看日本房价是如何泡沫化的。日本房价也同样经历了暴涨——暴跌的过程。1985年9月，美、德、法、英、日五国财政部长及央行行长召开G5会议，目的是为了促使美元贬值，提升美国商品出口能力，调整美国贸易逆差。广场协议生效后，日元率先对美元升值，最高接近2倍。这导致了日元计价的房产、股市大幅上涨，同时也导致日本出口受阻，经济衰退，日本的CPI跌为负数。
为了刺激经济，1986年，日元开启了五次降息，利率从5%降至2.5%。1986年-1990年的日本M2，比经济增速高出4%，货币的泡沫化趋势明显。货币放水刺激了房价增长52%，日经指数上涨200%。其次，日本加息导致泡沫破灭。面对高企的房价和货币泡沫，1989年开始，日元利息从2.5%升至6%。加息导致泛滥的货币突然被收紧，股市最先反应，从1989年跌到2003年，跌去接近90%。
房价由于巨大的惯性和交易的限制，下跌缓慢一些。日本在1991年出台了“地价税”，成为压垮房价的最后一根稻草。1992年房价开始下跌，这一跌就是26年，直到2018年才止跌。相比1991年最高点，跌了52%。
与此同时，日本央行又采取了市场化利率、放宽金融管制等策略，这让日元失去了“防火墙”，外资快速出逃，加速了泡沫破灭的过程。由此可见，资产价格泡沫化到一定程度，一旦货币政策收紧，就会暴跌。而且房价的下跌慢于股市，但是下跌周期非常漫长。日本股市楼市泡沫在1991年开始破灭后，居民、金融机构的资产负债表修复，降低杠杆率都耗费了很长时间，导致经济持续萎靡不振。26年间，日本居民背负高房贷，忍受房价下跌，继续还贷，降低负债，失去了消费欲望，让日本陷入了几十年的低欲望社会，进而又严重影响了生育率。
中国与日本的相似与不同之处
很多人预测中国楼市是否会走日本的老路？日本经历了降息——资产价格暴涨——加息——股市和楼市泡沫破灭的过程。2023年的今天，中国正在降息，但是股价和房价却开始下跌了，发生了什么？首先，中国楼市与日本的相似之处。
众所周知，中国房价泡沫第二次快速堆积于2016年-2020年（第一次是2008年-2012年），涨幅200%。这期间，居民杠杆率增加到70%附近，储蓄率下滑。M2增速远超GDP增速。人口出现负增长。这些都和日本房价暴涨时期类似。
但是，日本房价、股价泡沫开始破灭，是因为日元加息。中国房价从2021年后开始下跌，却并不是因为人民币加息。
那么，2022年开始，房价下跌的导火索是什么？
2022年，房价开始下跌的主要因素是美元加息，导致人民币贬值，以人民币计价的资产出现价格下跌。但是“资本流入国”却因祸得福，弥补了美元抽水影响。印度股市从2020年3月的低点，到今天涨了3倍。日本股市已经在近日回到了1990年暴跌之前的点位。越南股市，也同样在这三年里涨了3倍。
2020年开始人民币持续降息，放水，刺激经济，M2开始加速增长，远超GDP增速。但是经济复苏的过程是曲折、缓慢的，特别是面对全球复杂的环境，更是增加了复苏的难度。由此分析，当前中国楼市所处背景相比1991年的日本来说，有很多相似之处，比如，泡沫巨大、经济放缓、居民杠杆率提高等。再次，中国有自己的特殊性。
第一，股市并未跟随楼市出现翻倍行情，10年来仍然在3000点，许多板块估值已经到了历史冰点。所以，股市泡沫不大，没有疯狂的下跌空间。
第二，人民币虽然也在推进利率市场化和金融开放政策，但是仍然设置了很高的“防火墙”。中国似乎有能力比日本更好地控制局面。第三，中国进行了积极救市政策。降低房贷利率、降低首付款比例，提振购房者信心。后续，随着2024年美元加息结束，人民币贬值的压力会减小。到时候，最令人担心的是人民币是否会加息？如果不加息，是否会导致通胀？
所以，当前既要做好增加货币解决债务危机问题，又必须做好货币总量控制，避免美元降息后，人民币失去好的应对策略。总体上，我们对中国楼市软着陆，信心较大。但是，日本曾经回调了26年，中国的房价大概率会经历漫长的回调。到底会回调多久？欢迎你留言发表自己的观点。下一篇我将继续讲，日本楼市泡沫破灭后，什么资产开始值钱，敬请关注。
坛主:布南温于2023_09_16 20:08:55编辑