加州圣巴巴拉市的地产项目
我们历尽曲折
西科在圣巴巴拉市(Santa Barbara)做这个地产项目饱受折磨，好在终于要修成正果了。
有一栋房屋的框架已经建起来了。其他房屋，我们正在逐一申请建筑许可。
我们已经在这个项目上花了大把的钱，包括请律师，包括为了保护文物古迹花的80多万美元。我们自己修了自来水给水管道、排水管道、所有的道路。按照圣巴巴拉市的要求，我们投入了大量资金营造景观。
按照正常的规划，我们应该得到更多的建筑面积。然而，为了照顾圣巴巴拉市居民的利益，我们把这片土地的一半让了出去。我们的土地紧邻当地著名的海湾，居民们当然希望能自由地去海滩休闲、冲浪、散步。
我们把土地的核心区域让给了公众，这才换来了在周边区域建几栋房子的许可。
现代的城市规划，我们不遵守不行。圣巴巴拉市是一个经济增长缓慢的地区，当地政府用各项法律法规给经济增长套上了枷锁，总是拿出各种条条框框限制经济的增长。我们和他们斗了13年。
《海岸区域管理法规》让我们处处掣肘。这项法规，我投了反对票，我夫人却投了赞成票。我们家都分成了两派，难怪最后投票结果是这项法规通过。在过去，有些人露天采矿，给环境造成了很大的破坏。以前，还有一些开发商，盖了一圈房子，把海滩圈起来据为己有。这样的矿主、开发商，当然让人憎恨。于是，人们制定了严格的法律约束他们。制定更严格的法律也是有必要的，否则那些人太肆无忌惮了。总之，现在的法律非常严格。
这还没完呢。上周，圣巴巴拉市颁布了一项重磅法规，推出了又一项抑制经济增长的有力举措。我们被拖了13年，被条条框框限制得动弹不得。现在，政府颁布了新规定，每年在蒙特西托(Montecito)地区只颁发36个建筑许可。蒙特西托地区还有四五百块空置的土地，这些土地的所有者可成苦主了。
按照宪法的规定以及“法不溯及既往”的原则，我们应该不受此项新规的影响。更何况，我们向圣巴巴拉市让渡了大量利益，才换来开发许可，而且我们已经完成了“三通一平”，开始动工建设了。
我们对当地政府和居民简直是俯首帖耳、言听计从。我们的项目旁边有个邻居，她找到我们说，我们修的大门、铺的鹅卵石太气派了，把她家的大门给比下去了。她觉得，我们应该负责把她家的大门翻新改造成一模一样的，而且她还一分钱不出，全都让我们做。我们答应了。我们也说明白了，给她家的翻新可以，但不能因为开了这个先例，让我们沿着大街把圣巴巴拉市所有人家的大门都翻新了。
该做的，我们做了。不该做的，我们也做了。地下的给排水管道也是我们出钱修的，周围的居民区都从中受益。我们已经尽到了最大努力。
结果又来了这项新法规。我认为，按照宪法规定，我们不受新规的约束，可谁知道监管部门如何执行？是否会采取强硬的立场？在圣巴巴拉市开发房地产，想赚钱，实在太难了。圣巴巴拉市的市政部门以防止水资源短缺为由，宣布在全市范围内暂缓所有房地产建设项目。
我们感到很无语，只能苦笑了。我们那片土地下面有充足的地下水。这片土地之前的主人建有一个私人高尔夫球场，耗水量巨大。高尔夫球场还雇了40多个工作人员。我们的项目完工后，都入住了，也没那么多人，用不了那么多水。高尔夫球场都在那多少年了。
按照加州的水务法，与当地的蒙特西托区水务公司相比，我们具有优先级更高的用水权。我们的地下水充足，我们的自来水来自水井，拥有第一优先级的用水权。圣巴巴拉市之所以颁布这一抑制经济增长的法规，理由之一是担心圣巴巴拉市市区出现水资源匮乏的局面。他们为了保护低级别的用水权，无视法律规定的高级别用水权。
这好比把你家左右各扣减六米，分给两边的邻居，因为邻居的投票数比你多。为了保证具有低级别用水权的居民不出现水资源短缺，拥有高级别用水权的人被取消了建筑许可。我们有冤没处诉，有苦没处说。圣巴巴拉市的营商环境真是好啊。
更让我们感到无奈的是，监管部门的工作人员，他们都是聪明正直的好人。我们区的新任主管工作勤奋、头脑聪明、为人正直。她的助手也是和她一样的人。他们完全符合我们互助储蓄招聘员工的条件。从各方面来看，地区新任主管是很优秀的人。只是受政治团体的压力左右，他们遵循的是一套不同的价值体系。
我能理解为什么有些人竭力主张抑制增长。在加州居住的人应该深有体会，不加限制地让更多人涌入，高速路会越来越堵，都市区的人口会越来越稠密。
我想提醒各位股东，别高兴地盘算我们的地产项目能大赚多少，这个项目离完工还早着呢。
从好的方面看，我们应该能把这个项目做得很漂亮。我们历尽曲折，但总有交付的一天。我们的大部分客户以度假为目的而置业。他们不会带来治安问题，也不会增加当地学校的负担。他们是岁数很大的人，没有需要占用公共资源的小孩。
他们的房子很贵，他们会交很多税，每年都得交1%的房产税。他们会慷慨地捐助慈善事业。一方面，不是富人，买不起我们的房子；另一方面，不是乐善好施的人，我们也不把房子卖给他。
哪个社区不希望这样的业主入住？他们在哪居住，都会为当地贡献良多，而索取极少。他们一定会出钱出力，积极参与当地事务，增进当地居民的福祉。他们走到哪里，就把善行带到哪里。
我想把圣巴巴拉市的情况告诉大家，因为这是个趋势。圣巴巴拉市只不过是更极端、更典型一些，其他地方也和圣巴巴拉市越来越像。举例来说，帕萨迪纳市最近也颁布了一项抑制增长的法规，给房地产开发商带来了打击。
帕萨迪纳市向圣巴巴拉市看齐了。不过，就目前的情况而言，从法规的严厉程度来说，帕萨迪纳市与圣巴巴拉市相比，那是小巫见大巫了。
听我讲完我们在圣巴巴拉市遇到的小麻烦，大家是不是感觉很轻松？
房地产项目大约何时完工？
从过去的经验来看，我们很难估算出需要多长时间完工。我个人比较乐观。我对新上任的地区主管印象很好。虽然我是共和党的，她是民主党的，但我觉得她是个难得的人才。尽管如此，她背后是选举她出任这一职务的选民，他们在很多问题上与我们持有不同观点。我与这位主管只有一面之缘，我因为欣赏她，而持有乐观态度，但这不足以作为判断未来的依据。
我还是持有谨慎乐观的态度，我们的工期不会有太长的延误。我们这个项目因为流程烦琐，本身就快不起来，每栋房屋都要申请单独的建筑许可，每栋房屋的屋顶角度都要由两三个人审核。在这个地方盖房子太难了，全国没有比这更难的地方了——不能影响居民使用海滩，不能破坏自然景观，不能破坏印第安人的历史遗迹，处处掣肘、步履维艰。
在最理想的情况下，我们的项目进度仍然会非常缓慢。每一步都需要审批，怎么能不慢？圣巴巴拉市的人，生活节奏不紧不慢的，他们非常悠闲懒散，洛杉矶人来到圣巴巴拉很不适应。
我习惯了和路易斯·韦森特这样的人打交道，做事干净利落，毫不拖泥带水。圣巴巴拉市的居民，他们选择住在那，就是为了远离我和路易斯·韦森特这样的人。他们在当地培育了自己的文化。
他们的这种文化有很多可取之处。他们的文化之中有智慧，有对自然的尊重。我代表的这种文化之中倒很可能有许多弊端。总之，我们的房地产项目进度会很慢。
我认为圣巴巴拉市算得上全世界最宜居的地区之一。我很喜欢当地的居民，包括监管部门的工作人员，虽然他们给我们制造了很多麻烦。圣巴巴拉是个好地方，当地颁布的很多法律也是好法律。
我说圣巴巴拉好，我有个衡量标准。在圣巴巴拉市，只要是符合我们的条件的贷款，我都愿意发放。