“居养体，移养气。”中国人的生活哲学中，“居住”是不折不扣的核心。与“衣”“食”“行”并列，但没有房子，哪里能开火造饭？哪里能温暖如春呢？
除了旅居、寄居或偶一为之的彻夜狂欢，你长期居住的房子究竟有多少种？20 世纪80 年代，常常有人问起：“您家什么样？”回答无外乎：“大杂院” “大院” “筒子楼”“板儿楼”“塔楼”“小洋楼”“四合院”……居者有其屋，1921—2021，整整100 年，也许四代、也许五代人，多少人与事，关乎房子、关乎家庭、关乎幸福……

合院与洋楼

《旧京琐记》的作者夏仁虎虽是南京生人，20多岁以拔贡身份到北京，此后仕宦、写作……在北京“漂”了60多年，长住在宣武门外永光寺街，算是北京的老住户了。《旧京琐记》讲述的是从清朝同治年间到宣统退位这一时段的北京见闻，夏老这样形容彼时的北京民居：“……中下之户曰四合房、三合房。贫穷编户有所谓杂院者，一院之中，家占一室，萃而群居……”据1912年户口统计，北京内外城人口共计72.5万人，按夏老的说法，“中下之户”住四合院、三合院，以四口之家算为一户家庭，由此推算，能住在独门独院的家庭约4.5万户。按1907年的调查数据，北京城总户数为:123790户；据此，北京城于1920年前，约36%的家庭住在“合院”类型的住宅中。而这些“合院”主要分布在京城什么位置呢？


1986年至2002年，中国人民邮政发行“ 民居”系列普通邮票

1921年，于北京公共交通史上发生了一件大事——北京第一条有轨电车正式签约并破土动工；1924年12月18日正式通行。自此，北京人出行可以在家门口坐上电车了——由于电车铃“铛铛”作响，老北京人习惯把它称为“铛铛（diāng ）车”。按说第一条电车线，势必以人口密集度较高、通行率较高的地域进行线路设计，以这个“假说”为背景，彼时，北京“合院”当分布在天安门向东；王府井、东单向北；总布胡同、灯市口、东四牌楼、北新桥及以西一带；交道口、南锣鼓巷、宝钞胡同及鼓楼以南附近；烟袋斜街、地安门、皇城根、厂桥、太平仓、护国寺街及以南地区；石老娘胡同、西四牌楼、缸瓦市、西单牌楼及以东……
“合院”之于家庭，作家林京这样解读：“依据长幼尊卑的传统观念，祖辈居正房称堂，亦作为会客集会祭祖之用；倒座用作书房、客房或仆人居住；主院两侧各有厢房，是年轻辈居室；东西端设有储藏室、碾坊和仓房，内部放置各类杂物。房屋皆向院内开设门窗，门设帘架，冬天门上挂有夹板的棉帘，以防风吹。”
“合院”之于建筑科学，侯仁之先生的评述最为精练：“大门开在东南角，是因为北京城东南方向来的是暖湿风；西北方向的墙高，是为了挡住凛冽的西北风……屋面设计成曲线，是考虑到雨水流下来时可以顺着曲线朝边上走，不会滴下来溅在人的身上，也不会损坏柱子。而屋顶一垄一垄地弯起来，太阳一斜，就会有阴影打在屋顶上，有吸热的地方，有散热的地方，屋面的保温隔热效果马上就提高了……”


北京四合院（图源网络）

“洋楼”顾名思义，西方人设计的楼房。北京最早的“洋楼”要数位于王府井八面槽的天主教堂东堂，据说建于1655年，即顺治十二年；除了教堂，清末的使馆和外国银行也属于北京话里的“小洋楼儿”。说句题外话，北京最早的使馆区——东交民巷长达3 公里，是北京最长的胡同。
真正的民居性质的“洋楼”——协和医院别墅区， 恰巧落成于1921年，原址为清豫王府，现为外交部街。这些美式别墅曾是协和医院医生与管理人员的宿舍，其建设资金据说与清华大学一样，来自“庚子赔款”。
现珠市口西大街到永安路一线，彼时（1914年）称为“万明路”，有许多楼层不高，但外形西式的“洋楼”，据这些洋楼里的住户说，他们搬进来的时候，楼梯及房间地板都是实木的。有趣的是，走进这些洋楼，无论从狭窄的门道还是精致的窗棂，都颇有几分老上海弄堂的味道。



1912——1916年间，时任北洋政府内务总长兼市政督办朱启钤想开发城南“新市区”、建立“新商圈”，将万明路一带的土地投标承租，并要求必须西式；其间，还参照1917年开业的“上海新世界”模式，建设沪式“游乐场”“游艺场”……从居住、交通到商业设施等一应俱全。“一时租地盖房者甚为踊跃”，自然也吸引一些外国建筑师，由此，很多西式楼房在这一带拔地而起，并诞生了北京现代城市人文历史中许多“要事”：北京最早的交通警察岗和电灯柱诞生此地；万明路上原东方饭店是北京第一座全中资并管理的现代化酒店，该酒店当年最令人称道的是每间房间里都配有电话；1919年6月11日，陈独秀先生在万明路西“新世界游乐场”屋顶花园撒《北京市民宣言》等传单时遭到逮捕。
“布景龙须沟的一个典型小杂院。院子不大，只有四间东倒西歪的破土房。门窗都是东拼西凑的，一块是老破花格窗，一块是‘洋式’窗子改的，另一块也许是日本式的旧拉门儿，上边有的糊着破碎不堪发了霉的旧报纸，有的干脆钉上破木板或碎席子，即或有一半块小小的破玻璃，也已被尘土、煤烟子和风沙等等给弄得不很透亮了……”老舍先生在话剧剧本《龙须沟》中这样描述北京天桥东边“龙须沟”畔的北京民居，剧本写成于1950年，彼时，北京杂院的环境和老百姓的居住场景惨不忍“读”。


《龙须沟》剧照（图源网络）

自1950年至今，“龙须沟”共经历了以河道、臭水沟等为主的居住环境整治；平房上楼为主的居住空间及配套治理，以及始于2004年4月18日的“首批回迁”等三次大规模改造及回迁。从2004年起，金鱼池百姓把每年的4月18日定为金鱼池社区回迁纪念日，用各种方式庆祝、感恩、铭记。
“厕所公用，水房公用，做饭就在楼道，谁家吃什么全体居民都知道，谁家没开火，全体居民也知道。20世纪50年代的居民楼多是这种水平……”生于1948年的作家叶广岑在一本著作中这样形容“筒子楼”。
建国初，为响应建设首都的号召，同时，为把北京建设成为“重工业为主的现代工业化城市”，引进了大量的外来务工者，北京人口过快增长带来了普遍性的住房紧张。“筒子楼”成了彼时纾解住房紧张的重要手段。“筒子楼”源自前苏联的公共住宅——“各种不同职业、民族、生活方式、社会出身和贫富程度不同的人，住在同一扇门里。里边形成了一个小社会，一个真正的大熔炉。”因大量兴建于赫鲁晓夫时期，又称“赫鲁晓夫楼”。


筒子楼（图源网络）

1955年，一篇名为《关于北京右安门实验性住宅设计经验介绍》的文章刊登在1955年第3期《建筑学报》上，作者是留法建筑师华揽洪，文中他详细介绍了右安门实验性住宅方案、户型、机构以及建筑材料等，其“实验性”表现为“研究建造一种造价低，而又切合广大人民当前生活方式的居住住宅（使用年限约在20—30年）”。华揽洪设计的“实验性住宅”由九幢两层的楼房组成，1955 年该篇文章发表时，已建成其中五幢，基本户型分为“甲”“乙”两种，按彼时家庭人口数暨共同生活人口数进行设计，“甲”种住宅为30平方米，其中大住房一间，17.7平方米；小住房一间，12.4平方米；小厨房一间，7平方米；室外两边公共空间设有走廊，每单元组合中设有集中的男、女厕所及淋浴室。“乙”种住宅居住面积为23平方米，大住房占17平方米；小住房6平方米；小厨房3.3平方米。也是外设走廊组成单元组合暨连接各个单元，这样的“外走廊”设计据华揽洪在文章中记述，一是可以让每个单元至少一间住房能得到阳光；另一好处是每个单元都能得到穿堂通风。
华揽洪作为第一批新中国北京民居的设计者“著作”颇丰，我们今年还能看到的北京儿童医院（1954年）、西直门商务部办公楼（1956年）等，都出自其手。其中，最为值得一提的是，华揽洪设计了北京市第一个“商品住宅小区”项目——花园村华侨公寓（1962年）。18年后，即1980年，《北京房地产志》记载：“北京市在团结湖统建的住宅楼房中拨出两栋出售给个人，每建筑平方米售价平均180元。”


花园村华侨公寓（图源网络）

“福绥境大楼（以下简称‘大楼’）”南门毗邻白塔寺，建筑整体呈“Z”字形，楼高8层，是北京市最早拥有“电梯”的居民住宅。这座大楼建成于1958年，建筑材料据说来自人民大会堂的建筑剩料。“大楼”被一条条纵横交错的胡同包围着，楼内每层都配备公共水房和厕所。2019年“大楼”被北京市规划和自然资源委员会公示为北京第一批429处历史建筑。同年，北京晚报对“大楼”进行了这样的报道：“……按照城市人民公社运动的构想，大楼的住户家里没有厨房，楼里设置能容纳500人的大食堂，一到饭点儿，全楼的人都到食堂去吃饭，吃完了抹嘴就走，连碗都不用刷。在规划的草图中，这座公社大楼不仅设置了公共食堂，还有托儿所、理发室、小卖部、保健室、开水间、公共厨房和厕所，以及男女更衣间和洗浴间等。大楼内无处不在的公共设施，给最初住在这里的居民绘制了一幅颇具理想主义的集体生活画卷。”

遥望80年代

自1978年，吴良镛先生主持的清华大学城市规划教研组对北京旧城改造进行了深入的调研，并于1987年选定菊儿胡同41号为合院型北京旧宅改造试点。在1994年出版的《北京旧城与菊儿胡同》一书中，吴良镛先生对北京市旧城改建学术思想进行了反思，提出城市建筑的“有机更新”走向“有机秩序”理论，并对该理论进行形象的阐释：“高质量的建筑就像一件衣服一样，‘新三年，旧三年，缝缝补补又三年’，著名历史城市的构成，更像是一件生活中永远在使用的绣花衣裳，破旧了需要顺其原有的纹理加以‘织补’……这样，随着时间的推进，它即使已成了‘百衲衣’，但还应该是一件艺术品，仍蕴有美……”菊儿胡同无疑是这件“百衲衣”上最初的金色丝线，吴良镛先生将其“寻找城市肌理——探索新传统——创新”的有机更新模式充分应用在菊儿胡同的设计理念中。以“城市肌理”为例，在设计上，吴良镛先生以“ 城市”“传统街坊”“新里巷”“新院落”“新街坊”“户（基本单位）”等六要素为具体考量对象。



菊儿胡同改造项目从前期研究（1978—1987年）；试验选点（1987—1988年）；8.2公顷街坊现状调查（1989—1990年）；第一期工程（1989—1990年）；第二期工程（1990—1993年）……历经十五年。
一期工程完工后，经过一年的实际居住后，经居民抽样调查显示：一期工程占地2090平方米，共46套房，实住居民36户，常住居民31户，共约91人。认为新四合院“基本院落”居住气氛浓厚的占83%；96%认为不拥挤或有时拥挤；15%住户认为采光不好；67%住户认为院中安静；89%住户认为新四合院是安全的；46%住户认为新四合院是自己的邻里；35%住户认为邻里范围扩大；90%以上的住户反映邻居之间是和睦的……而吴良镛先生在第一期工程完工后的自我“感受”是：“……住房建筑面积多了2.5倍，原住房为1085平方米，现在竟达到了2760平方米，但今天的新院子是这样的舒畅，住户心中也随之舒畅了，这给规划师建筑师增强了一种职业的自信心……”


初建成的“菊儿胡同”新型四合院

从现代化住宅到共有产权

1986年9月15日，北京市第一个“带有试验性的现代化住宅区”正式开工。据1985年3月19日《北京日报》的报道：“按‘古城群星’，四个住宅小区分别命名芳古园、芳城园、芳群园、芳星园……”1988年7月10日，该报第一版刊登“方庄住宅区芳古园一区部分楼房将实行住房储蓄”，根据该报道：“……崇文区城建开发公司和建设银行北京城建开发专业支行，决定联合开发方庄住宅区芳古园一区，并将拿出部分楼房实行‘住房储蓄’……双方商定：将其中4000平方米的楼房作为住房储蓄房源……”1994年，方庄作为北京民居“新地标”已初具规模；1998年，北京市第一个住宅区内的体育公园——占地7.8公顷的方庄体育公园投入使用。至此，1986年方庄规划蓝图中：“小区各种配套设施齐全，有商业中心、文化活动和群众游乐中心，还有体育场馆、综合医院、邮电局、中小学校、幼儿园、托儿所，同步进行建设的还有供热厂、污水处理厂、22万伏变电站。住宅标准较高，厨房、厕所面积比当时住宅标准大一些，一般住宅电话进楼，基本可适应上世纪末小康家庭生活的需要……”全部实现。
1998年底，回龙观、天通苑等19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，2000年到2003年，天通苑东苑和西苑相继建成，同期，居民陆续入住；此后很长一段时间，“天通苑”被一些北京人称为“睡城”；2005年立汤路的全线贯通、2007年地铁5号线的投入使用……如今，有天通苑住户计算，该房价6年居然翻了10倍。


北京第一个现代化住宅区方庄

2017年9月28日，北京市朝阳区房屋管理局发布公告：北京首个共有产权住房——朝阳区锦都家园共有产权住房项目将在9月30日下午进行公开摇号。根据公告，锦都家园共有产权住房项目销售均价22000元/ 平方米，共有427套房源， 共有12万家庭参加摇号。根据住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》( 建保〔2014〕174号)“……政策性商品住房是由政府引导并给予政策支持，通过市场开发建设，面向符合规定条件的住房困难群体供应的住房；具有一定保障性质，实行共有产权，即由承购人与政府按份共有所有权。”另，根据2017年9月20日北京市住建委会同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。”
“风雨不动安如山”，这是“诗圣”杜甫对一间居所的形容。1921—2021，北京民居的百年历程，点亮了万家灯火。