那天看到一个视频，一位博主展示自己在上海新买的房子。她说。其实房价也没下跌那么多，反正自住，也没关系。但是，这种自我欺骗对于投资来说非常不理智。如果三个月前购房时300万，你知道三个月后280万，真的不在乎那20万，还是害怕三个月后房子卖完了？
我知道，很多人还是相信，住房是刚需。但是，经济学上根本就没有刚需这个概念，只有有效需求和无效需求。你想吃海鲜泡面，有钱买，这就是有效需求；你想吃海鲜大餐，但口袋里钱不够，这就属于无效需求。刚需，只是忽悠你买房的。不信，问问那些住在立交桥下的农民工，买房是不是刚需。居住是必须的，但是买房只是消费方式之一。实际上，驱动大多数中国人前些年买房的力量，是买房带来的财富效应，而不是需求。现在，房市不景气，房价和交易量双跌，也正是因为大家预估房价还会下降，跟有无刚需无关。
那么，中国的房价何时止跌回升？
买房，作为房东，投资回报最终都来自租金收入。所以，买房投资是否合算，就要看租售比，也就是投资回报率。举个例子，投资100买房，银行贷款利息3.5%，那么，一个月的租金至少要3000，才不会亏本。大体来说，一个市场正常住房投资回报率在4%到5%，这样买房月供和租房租金大大致平衡，有能力的人就会选择买房。但是在中国，由于房价连年不正常飙升，房价与租金根本不匹配，租售比大概只有1.5%。也就是说，同样00万投资买房，租金收入每年只有15000，远低于贷款利息。那么，投资买房的动力何在？有人会天真地问，如果房价涨了不就挣了？从个人来说，有这种可能，因为住房属于非标准商品，每一个都不一样。但是作为一个整体，投资回报率如此低，房价只会下降不会上升，所有的炒作都是暂时的，托不住房价。从这个数据来看，房价见底还早。
过去十几年，几波买房热推高了中国的房价，但也耗尽了居民的积蓄，中国居民的整体负债率节节升高，在疫情前已经到了65%以上，而且一直居高不下。形象地说，也就是买房已经掏光了六个钱包。
从数字上看，中国居民的整体负债率依然低于美国，但这具有很大的欺骗性。负债率的计算是整体债务占总产值的百分比，而不是占收入的百分比。中国实行的是国家资本主义，居民收入只占GDP的45%，美国居民收入占比高达64%。加上美国福利政策，债务对中国家庭的压力远大于美国。
在市场经济体系，房市危机，比如美国的次贷危机，会导致房价快速下跌，同时家庭负债率下降，经过一段时间调整后，房价开始回升，负债率也会上升，因为贷款买房的人又多了。现阶段在中国，虽然不少人投资失败，但多数人不肯清仓离场，而是持房观望。这在某种程度上防止了房价暴跌，但也占用了大量资金。所以，不仅房价短期不可能回升，反而拖累了整体经济的恢复。住房投资耗尽了积蓄，又无法脱手套现，就要减少其他消费支出。消费疲软，又会导致生产效益下降。生产效益下降，必然导致失业严重。可以说，过去的繁荣靠房地产，今天的问题症结也是房地产。
美国的次贷危机恢复用了6年，日本的房地产泡沫破灭恢复用了30年。中国会用多长时间？很难说，因为中国的房地产市场无论从规模还是从在经济中的重要性，都是史无前例的庞大，没有先例可以借鉴。但是，投资一定要理性。对于大多数家庭来说，买房是一生最重要的投资选择，头脑一定要清醒。现在房价在跌，干嘛选择入市？请记住，中国高增长高通胀时代结束了，持有现金最安全，千万不要再为了所谓保值而投资。