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中国房价何时止跌回升?

送交者: 远山999[♂★★★声望勋衔13★★★♂] 于 2024-06-10 15:23 已读 4939 次 11赞  

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那天看到一个视频,一位博主展示自己在上海新买的房子。她说。其实房价也没下跌那么多,反正自住,也没关系。但是,这种自我欺骗对于投资来说非常不理智。如果三个月前购房时300万,你知道三个月后280万,真的不在乎那20万,还是害怕三个月后房子卖完了?

我知道,很多人还是相信,住房是刚需。但是,经济学上根本就没有刚需这个概念,只有有效需求和无效需求。你想吃海鲜泡面,有钱买,这就是有效需求;你想吃海鲜大餐,但口袋里钱不够,这就属于无效需求。刚需,只是忽悠你买房的。不信,问问那些住在立交桥下的农民工,买房是不是刚需。居住是必须的,但是买房只是消费方式之一。实际上,驱动大多数中国人前些年买房的力量,是买房带来的财富效应,而不是需求。现在,房市不景气,房价和交易量双跌,也正是因为大家预估房价还会下降,跟有无刚需无关。

那么,中国的房价何时止跌回升?

买房,作为房东,投资回报最终都来自租金收入。所以,买房投资是否合算,就要看租售比,也就是投资回报率。举个例子,投资100买房,银行贷款利息3.5%,那么,一个月的租金至少要3000,才不会亏本。大体来说,一个市场正常住房投资回报率在4%5%,这样买房月供和租房租金大大致平衡,有能力的人就会选择买房。但是在中国,由于房价连年不正常飙升,房价与租金根本不匹配,租售比大概只有1.5%。也就是说,同样00万投资买房,租金收入每年只有15000,远低于贷款利息。那么,投资买房的动力何在?有人会天真地问,如果房价涨了不就挣了?从个人来说,有这种可能,因为住房属于非标准商品,每一个都不一样。但是作为一个整体,投资回报率如此低,房价只会下降不会上升,所有的炒作都是暂时的,托不住房价。从这个数据来看,房价见底还早。

过去十几年,几波买房热推高了中国的房价,但也耗尽了居民的积蓄,中国居民的整体负债率节节升高,在疫情前已经到了65%以上,而且一直居高不下。形象地说,也就是买房已经掏光了六个钱包。

从数字上看,中国居民的整体负债率依然低于美国,但这具有很大的欺骗性。负债率的计算是整体债务占总产值的百分比,而不是占收入的百分比。中国实行的是国家资本主义,居民收入只占GDP45%,美国居民收入占比高达64%。加上美国福利政策,债务对中国家庭的压力远大于美国。

在市场经济体系,房市危机,比如美国的次贷危机,会导致房价快速下跌,同时家庭负债率下降,经过一段时间调整后,房价开始回升,负债率也会上升,因为贷款买房的人又多了。现阶段在中国,虽然不少人投资失败,但多数人不肯清仓离场,而是持房观望。这在某种程度上防止了房价暴跌,但也占用了大量资金。所以,不仅房价短期不可能回升,反而拖累了整体经济的恢复。住房投资耗尽了积蓄,又无法脱手套现,就要减少其他消费支出。消费疲软,又会导致生产效益下降。生产效益下降,必然导致失业严重。可以说,过去的繁荣靠房地产,今天的问题症结也是房地产。

美国的次贷危机恢复用了6年,日本的房地产泡沫破灭恢复用了30年。中国会用多长时间?很难说,因为中国的房地产市场无论从规模还是从在经济中的重要性,都是史无前例的庞大,没有先例可以借鉴。但是,投资一定要理性。对于大多数家庭来说,买房是一生最重要的投资选择,头脑一定要清醒。现在房价在跌,干嘛选择入市?请记住,中国高增长高通胀时代结束了,持有现金最安全,千万不要再为了所谓保值而投资。

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