成都首个TOD来了,记住新的“买房公式” 
今年7月28日，保利在经过500多轮激烈竞价后，终于以12.88亿元击退中海、卓越、中粮等房企，成功竞得成都天府新区昌公堰TOD项目66%的股权，溢价率约68%。

仅仅几天之后，7月31日万科又经过1064轮更加激烈的竞拍，以实际成本约27.56亿元，从保利、龙湖、中南、美的、金茂、新希望&旭辉、仁恒等房企中“虎口夺食”，成功拿下龙泉驿区行政学院TOD项目66%的股权，实际溢价率约为24.14%，这场竞拍从早上11:18开始，直到晚上21:09才结束，真正从白天鏖战至天黑。


昌公堰项目效果图

这里值得大家注意的是：

第一、保利、万科都是深耕成都的“老江湖”，和那些初来乍到胡乱举牌的“愣头青”开发商是截然不同的。

甚至连“同场竞技”的竞争对手们，也大多都是实力与眼光兼备的“大咖”，这些人往往都是不见兔子不撒鹰的主。

第二、从竞拍的过程我们可以看出，不管是500多轮竞价还是1000多轮竞价，又或者从上午鏖战至深夜，这些现象在成都的土拍市场中都是极为罕见的，甚至可以说从未有过。而这只说明一个问题，那就是开发商“志在必得”。

第三、这两场股权竞拍的金额都不低，保利12.88亿，万科27.56亿。

这什么概念呢？以万科27.56亿举例，这个金额在2019年全成都所有的土拍总价排名中可以名列第二。

要知道，开发商都不傻，而保利、万科这样的龙头房企背后更是有着一整套严密的投资逻辑。

行政学院TOD项目效果图

到底是什么，值得这些“老江湖”以“极大的代价”和“志在必得”的方式抢破头呢？

答案就是TOD项目。

在未来的10年甚至20年的时间里，对城市而言，TOD就是新的引擎，城市规划和资源配置将因此发生彻底改变；

对开发商而言，TOD就是新的赛道，它将一定程度上决定开发商的市场份额甚至生死；

对购房者而言，TOD就是新的买房铁律，搞不懂TOD逻辑下的买房技巧，铁定就要吃亏。

那么，到底什么是TOD呢？

对于大多数没有经历过TOD城市的人来说，他们只会告诉你TOD是英文Transit－Oriented－Development的缩写，即“以公共交通为导向”的开发模式，最早于1993年由美国人彼得·卡尔索尔普提出。

但这种理论性的概念，并不能很好的让人直观感受到TOD城市的魅力。

2017年我去东京旅游，大概呆了10来天。刚去的时候，因为不太懂，从东京迪士尼打了一个出租车到新宿的酒店，花了600多人民币，被当地的朋友斥为土豪。

原来，在日本，出租车甚至私家车，都不是主要的出行工具，在这里，80%以上的人，都是靠地铁或电车（地上铁）出行。


地铁是日本人最主要的出行方式

而在东京，你能很明显的感觉到，交通才是这座城市的主角。地铁、电车、新干线、高速路、城市道路，像动脉和毛细血管一般，将城市与城市，城市内部之间连成一张有机的网络。

而在这些交通的核心交汇点，会出现一个个城市中心，包括大家耳熟能详的六本木、新宿、涩谷等，都是基于这样的逻辑诞生的。

地铁首先连接的是这些城市中心的大型商业体，包括地上和地下，有商场、写字楼等；而大型商业体连接的是小型商业体，包括一些特色的街区商业，有很多料理店、居酒屋、酒店等；最后再通过城市道路，连接附近的住宅。

这样的逻辑，就是城市TOD开发的逻辑。

我将它形容为细胞城市，每一个细胞都是健康、独立、有序、充满生机的，然后再通过交通动脉，将一个个细胞连接起来，形成一个更加有机的整体。


日本东京都市圈的副中心和新城

所以，在日本，房价和租金都是根据距离地铁站的步行时间，作为主要依据的。多走5分钟和少走5分钟，房价的差距可能高达30%以上。

这是我当时在新宿街边拍摄的一张照片

大家一目了然

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我们反过来看成都。

大家都知道，过去20年成都的发展就是从内环、一环、二环、三环、绕城的方式在规划和发展，摊大饼，画圈圈。

但随着城市越来越大，人口越来越多，这种“同心圆”的发展方式已经不合时宜。

一方面，交通不堪重负，导致汽车拥堵和环境破坏；二方面，城市资源无法合理分配，好的资源集中于市中心，导致大家都想往中间挤，供求失衡，破坏公平。

而根据成都2035规划，成都市域面积将达到1.43万平方公里，超过东京都市圈1.3万平方公里；

人口按2760万配置资源，接近东京都市圈全球第一的3500万人口；

而在轨道交通上，成都2035年规划轨道交通网线达到1699公里（2020年底成都地铁运营总里程将突破500公里），接近东京2500公里的水平（因为东京包含了1117公里的JR快线，相当于我们的城际动车，所以应该减去）。


成都轨道交通2035年线网规划图

可以说，到了2035年，成都的城市量级将与目前的东京大体相当。

因此，除了TOD模式，成都已经别无选择。

当然，成都并不会简单复制东京的TOD模式，它会根据自身的实际情况而更具城市特色。

一是数量更多。

到2035年，成都将拥有地铁网线1699公里，线路35条，轨道站点820座，其中大部分都已纳入TOD综合开发计划。

按照成都轨道城市发展集团总顾问、TOD规划设计领域国际权威专家渡边庄太郎先生的话来说，那就是成都拥有“世界第一”的轨道交通网络。

首先，从成都轨道交通的站点数量和网络总里程两个方面来看，成都很有可能成为名列世界前茅甚至第一的城市；

其次，成都首开全球先河，TOD规划密布全城，正在为世界城市建设探索一种全新的TOD模式。未来，成都将成为一座“建在TOD之上”的城市，建设完善的TOD系统之后，成都甚至比东京更适合人们居住；

站点数量和运营里程，达到非常高的数值后，TOD城市的舒适度、宜居度达到世界城市的最高水平。

二是规模更精。

其实，东京的TOD还是有缺点的，那就是单个TOD站点的规模太大，过于集中。

以东京第二大交通枢纽涩谷TOD为例，有9条轨道在此汇集，每天的换乘人数超过300万人次，差不多相当于成都目前所有地铁线路的客流量总和。

而不怕大家笑话的是，我曾在东京第一大交通枢纽新宿站TOD的地下空间，用了整整一个小时都没有走出来。

某种程度上讲，这也是一种大城市病。


东京涩谷立体交通示意图

为此，成都制定了更为精细化的TOD规模，我们没有采用国际上通用的358模式（300米－500米－800米半径分级开发模式），而是因地制宜的提出了专属于成都的“137模式”：


成都TOD开创“137模式”

即在站点100米核心区以极高密度开发打造具有标识度的城市地标，布局高端地标商业、酒店、写字楼等，形成区域发展“极核”和高低错落的城市天际线；

在300米次核心区以高密度开发塑造灵动多样的城市场景，布局公共服务、教育文化、居住休闲等混合功能；

在700米非核心区以低密度开发营造“从城市到自然”的诗意栖居，全力打造居住生活、商务办公、休闲游憩“三大生命空间”，实现每个TOD社区绿地率35%以上、绿化率40%以上，全力推动TOD综合开发与绿道建设高度结合，打造最佳慢行单元，构建“BMW” (公交+地铁+步行)绿色慢行体系，放大绿地空间，彻底实现公园里面建城市的概念。

由此可见，成都的TOD单体规模相对小一点，同时将“商业产业半径”缩小，通过TOD的数量优势将资源分散到全城，避免出现东京TOD局部爆仓的现象；

而“公共服务半径”二者大体相当，可以布局相对完善的配套；成都特意强化了“生态居住半径”，有利于供应更多的土地和住房，这与成都城市化进程暂时落后于东京相适应。

三是更有IP特色。

我曾在日本体验过诸如涩谷、新宿、六本木、东京站等多个TOD项目，但在感受上大同小异，除了涩谷的“超级十字路口”和“忠犬八公”等文旅地标外，整体上你并不会觉得有多大区别。

而成都在TOD开发上，致力于让每一个TOD项目都形成自己独特的IP。

这个IP有可能是产业形态方面的，也可能是景观特色方面的，还有可能是建筑风格或者地域文化方面的。

例如，陆肖TOD，将打造成为全市TOD综合开发标杆和公园城市的社区样本；双凤桥TOD，将打造全时体验型TOD城市活力门户，定位为“电商总部创新中心”。

总之，成都的TOD项目不会千篇一律，每一个都会散发出自己独有的光彩。


陆肖TOD项目效果图

说了这么多，大家或许还是觉得TOD离我们很远。

但其实，成都目前已经确定的TOD项目已经有16个，近年就会全部亮相。


而就在今年，上述16个TOD项目中的4个会率先登场，它们分别是陆肖站TOD、梓潼宫TOD、双凤桥TOD和崔家店TOD，原则上是东南西北各一个。

而第一个亮相的项目是陆肖TOD，可以说它既是身先士卒的先锋，又是实力担当的标兵。

通过它，我们可以更加直观、深刻的了解成都TOD的真正价值。


陆肖TOD项目效果图

陆肖TOD综合开发项目位于成都高新区中和片区，以中柏大道和应龙路交汇路口为中心向四周散开。西靠大源CBD，南接新川科技园，地铁6号线（在建）和22号线（规划）在此换乘。整个项目一体化设计超千亩，总建筑面积约200万方，是成都TOD的示范项目之一。

为了帮助大家更好的理解陆肖站TOD的真正实力，我大致梳理了它的三个特点，大家一目了然：

1、强强联手，“亲儿子”属性明显。

陆肖TOD的背后，站着两大巨人。一个是成都轨道交通集团下属专门从事轨道交通场站综合开发的全资子公司“成都轨道城市发展集团有限公司”，另一个则是“成都高新投资集团有限公司”。


其中，前者（成都轨道交通集团）仅2019年，就通过土拍将23块共计2873.29亩土地收入囊中，是去年成都市内拿地宗数最多的企业，而这些土地基本上都将全部用于TOD开发。

后者（高投集团）作为高新区的政府平台公司，将助力于TOD综合开发这样一项跨专业、跨领域的系统工作。高投集团的参与，还能为项目引入更多更好的城市资源，提升区域的土地价值和城市价值。

因此，在这样强大的开发背景下，陆肖TOD从一出生就自带“主角光环”，注定艳压群芳。

2、片区级TOD，“一拖四”联动。

不同等级的TOD项目，其价值也完全不同。

根据成都的TOD分级，一共分为四级——城市级、片区级、组团级和一般站点。

其中，城市级TOD规划有16个，片区级TOD规划有45个，组团级TOD规划有125个，一般站点规划为528个。


陆肖TOD作为一个片区级站点，它将联动张家寺站、中和大道站、观东站和应龙站4个站点，结合自身资源特色确定主题和产业功能，实现一拖四，打造功能互补的活力轨道生态圈。


而这也将实现中和南片区和新川北片区的有机融合，为高新南区打造下一个城市热点板块奠定基础。

3、以涩谷TOD为模版，赶超世界水平。

陆肖TOD一体化设计范围1640亩，项目总占地765亩，总建筑面积130多万平方米，商业建筑面积约63.5万平方米，住宅建筑面积约69万平方米。

整个项目设计参考借鉴了东京涩谷TOD的许多优点，完全达到了世界级水平。


陆肖站用地布局规划

一是“轨道＋公交＋慢行”的一体化交通体系。

通过合理布置核心区地下空间，在一体化设计范围内实现地下全连通，设置24小时开放的地下慢行交通，连接地铁站、商业及住宅区域，形成站城一体化交通系统。并通过下沉公园，地上地下慢行系统立体连接，大幅提高客流增量，提升轨道交通效率。


陆肖站TOD核心区布局

二是产业。

区域内将设置超甲级写字楼，打造集办公、酒店、公寓为一体的高端商务区，最高建筑达210米。依托站点300~400米范围高强度开发，外围腾出开敞空间，形成大开大合、疏密有致的城市空间格局，为科技类、文创类等新型企业提供环境精致的公共区域。


三是商业场景。

将利用地铁站人口流量，设置核心MALL及高端公寓；集中设置学校、社区中心、休闲商业及养老住宅；结合人流，分散布置展览馆、文化馆、美术馆、艺术中心等文化设施；围绕城市公园，建立多层次的公园体系（公园+小游园+微绿地），结合站点织补繁荣绿道体系，构建层次分明的慢行系统，形成“TOD+三级绿道体系”，让乘客出站见绿。


四是生活场景。

秉承“公园城市”设计理念，结合点、线、面不同层次的生态绿地，让陆肖TOD成为一个公园城市社区。在这里，有占地15万方的成都高新体育中心，有高档百货大楼、星级酒店、教育医疗、美食街、大型生鲜超市等各种配套；在这里，地上办公区、住宅楼与地下步行商业街、地铁站台直连，仿佛“足不出户”就能满足生活工作学习的全部所需。


麓鸣九天效果图

而目前陆肖TOD的首个住宅项目麓鸣九天已经亮相，虽然现在还不知道价格，但单从项目的资源禀赋和规划设计来看，相当值得期待。我们也会在预售信息释放后作进一步跟进。

最后，对于广大购房者而言。

我们要理解，当城市的规划布局、资源配置都已经以TOD为中心了，那我们传统的买房逻辑势必也要作出改变。

成都，大概率会像东京一样，成为一座世界级的TOD城市，那么我们也需要提前掌握TOD时代的买房公式。

如果简单粗暴一点理解，在其他条件大体相当的前提下

1、TOD物业＞非TOD物业

2、而同样都是TOD物业的情况下，掌握一个公式：

城市区域价值＋产品价值＋TOD等级＝物业价值

这样一来，在未来的物业选择和比较中，你会更全面，不容易吃亏。

来源：吴思竹

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