4亿买这破玩意儿，图啥？。
如今，房地产只能用两个字概括：低迷。

但就是在这种市场环境下，有一种房子的成交量却屡创新高，那就是法拍房。

据相关资料显示，2024年1月全国法拍房挂拍10.04万套，同比增长了48.2%。其中成交了约1.27万套，同比增加18.3%，整体成交率达12.63%。而2023年全年全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套猛增36.7%。

这类房子多是因为原业主无法偿还贷款而被法院拍卖，虽然价格会相对较低，但因为涉及到一些债务纠纷，会有很多隐藏风险，很多人不愿意也不敢去占这种所谓的便宜。

但放到今天，它却成了一部分买房人的优选。



最近一起备受关注的法拍房，是阿里拍卖平台发布的，昔日“上海滩大佬”戴志康的独栋别墅。

戴志康曾在2004年胡润百富榜中排位第57位，2007年排在第65位，早期从事房地产事业，曾耗资百亿拿下上海外滩地王，一度是上海滩的风云人物，晚年转战互联网金融业务，又被称为“中国私募教父”。

后来因非法吸收公众存款、集资诈骗案，戴志康被判处有期徒刑19年，罚金2550万元。截至案发，“证大系”企业累计向35万余名出借人销售理财产品共计596.66亿余元，造成2.65万余名出借人未兑付本金共计75.21亿余元。

戴志康名下这栋位于上海市浦东新区芳甸路599弄15号的别墅，被依法拍卖。


公开信息显示，该别墅位于上海浦东新区花木板块，处于内环线以内，所在小区名叫“九间堂”，该房屋建筑面积为681.11平方米，评估价为1.27亿元，起拍价为9000万元。

经过117轮竞价后，这栋豪宅最终以1.44亿成交，溢价约60%。

但豪宅的实际情况已不算理想，部分外墙已拆除，门窗均已缺失。

房屋结构变化也比较大，有违建登记。买受人需在收到拍卖成交执行裁定书之日起三个月内，按相关部门要求将房屋恢复原状，并到不动产登记中心消除违建登记。相关费用由买受人承担。

花1.44亿买一栋680㎡的“残垣断壁”，还有很多隐形成本，到底值不值？


有专业人员给出过分析：

九间堂的位置极好，作为市中心的独栋，非常稀缺。

整个小区仅有49栋别墅，平均占地面积达到3亩，每一栋都是临水大宅，绿化率达到了60%。很多顶级富豪都在此置业。

目前小区有4栋豪宅在卖，价格区间在1.8亿到3.5亿不等。

也就是说如果不是法拍房，1.44亿的价格不可能拿得下这里的豪宅。

这便是争抢法拍房的人的心态：

在性价比面前，房子的硬伤，隐藏的风险，都可以暂时弱化掉。



那捡漏之后呢？

今日说法有一期节目《住不进去的别墅》，讲过一个案例：

李秋（化名）通过司法拍卖，买到了一套带有入户花园的4层别墅。总面积253㎡。

参加拍卖前，李秋和妻子曾实地看过房。

花园植被繁茂，室内装修豪华高档，有室内电梯、中央空调、地暖系统，很多家具还是名牌。俩人对这套房子非常满意。



据司法拍卖信息显示，这套别墅的起拍价是448万，看完房后，李秋觉得特别值。

当时跟他们一起看房的还有8个人，大家都很满意，所以竞争对象并不少。

李秋夫妇也没有十足的把握，他们的经济承受能力有限，想着说如果竞拍价太高，也就不打算继续跟了。

没想到到了竞拍日，竞争对手并没有出现，李秋一家也就非常幸运地以起拍价448万拿下了这套别墅。

夫妻俩非常兴奋，一来这价格确实便宜，二来装修精美，自己不用劳心劳力，还省下了装修费。


拍卖结束，很快就到了过户阶段。

根据法院的要求，李秋交完了别墅的全部房款，法院对原屋主王霜（化名），也就是案子的被执行人，下达了执行裁定书，要求王霜在规定期限内搬离别墅，并过户给新业主李秋。

执行裁定书以公告的形式张贴在别墅大门上。

到这里一切都很顺利。李秋一家也数着日子，等待搬进新家的那一天。

可生活是什么？

一山连着一山，生命不息，问题不止。

等真正拿到钥匙，夫妻俩推门而入时，傻眼了。

院子变得乱七八糟，杂物四处堆放，很多绿植也都被砍掉挖走了；


室内装修被全部损坏，门窗和电梯均无法正常使用；



甚至厨房和卫生间的下水道都被灌了水泥。


看着眼前这一切，虽然很气愤，但李秋其实早有预感。

在交房之前，李秋就收到过很多次威胁短信。

原屋主王霜以“别墅是自己花钱装修的”为由，要求李秋转一笔300万的装修款给她，否则就别想顺利入住。

法院多次传唤王霜就房屋交付问题进行协商，王霜都拒绝沟通，要求必须收到款项，才能交房。

为了尽快入住，李秋和妻子商量后，打算给王霜10万块钱了结此事，但显然没达到对方的预期。

心心念念买的新房，被毁成这样，李秋一家也没了心情。


他们提出了两种解决方案：

要么法院对这个房子进行退拍，退回房款，要么就把房子恢复原样。

法院介入后，王霜承诺会对房屋进行赔偿，但她目前并不具备赔偿能力，也就是说“账我认了，但我没钱”。

而这个房子的破坏是在事后形成的，也不符合撤销的要求。

这让人气愤又无奈，却也告诉我们：

便宜的B面，是风险。

能在价格上占到便宜固然让人兴奋，但这种便宜对有的人来说，是机会，却也会是另一些人的血泪。



其实随手翻一下社交平台，都能看到各种法拍房买卖血泪史。

有腾房时，门上贴着各种标语的：

“八十老人，一碰就倒。”

“内有藏獒，开门就咬。”

“租约20年，买卖不破租赁。”

也有买法拍房，买到凶宅的。

很多人买法拍房最关心的除了背后的纠纷，更多的就是风水。

但这类信息通常不够透明。

凶宅的条件限定，指发生过凶案事件的房子，像意外坠楼、自杀、煤气中毒等死亡的，都叫非自然死亡，严格意义上不会划分为凶宅。

而且只有即时发生的凶杀案，法律才会要求告知买家。比如A买B的房子，如果B的房子发生过凶案，就有义务告知，但如果中间转手卖给过其他人，再卖给A，就没有告知的义务了。


你看：

就算一套法拍房有着无比诱人的性价比，但硬伤和风险，也是实打实地存在。

那有人会说了，

明知道会有这么多问题，为什么就非法拍房不可？

一个客观原因是，虽然风险仍旧存在，但近几年的法拍房市场还是相对可控。

一来法拍房交易更加公开透明，二来在新增的法拍房里，部分业主多是拖欠债务或者断供的普通人，他们不属于老赖的性质，还是希望能尽快解决债务问题，所以在看房和交房时也相对积极。


当然，回到最核心的问题，还是钱。

争抢法拍房的一般有两种人，一种是投资赚钱，一种是刚需自住。

前者就不说了，不管是什么房，能赚一笔的就是好房。

而对刚需族来说， 无论房地产如何低迷，

也无论有多少帖子，劝年轻人现在不是买房的好时机。

但能不能攒出一套房子，有时候真的是一种执念，尤其对那些在一线城市漂泊的人来说，可能直接关乎到去还是留。

在这种不得不买的情况下，能七折甚至五折买一套刚需房，

就是必须要占到的便宜，更是普通人能做的所有努力。