房价下降是好事还是坏事？具体那要看你是准备买房的还是房产持有人。但整体来说，房价走低是经济低迷的表现。中国房市经历了四十年持续发展，在2018年到达顶点。疫情之后，多家龙头房企暴雷，各地住房价格全线走低。据统计，中国家庭财富有将近70%属于房地产，所以房价下跌对于大多数人是一个严重打击。现在，消费信心不足的根本原因也在这里。那么，中国的房价会下跌到什么水平？房市低迷会持续多长时间？对此很多人都很彷徨。
商品房，自然是一种商品。决定商品价格走势的主要因素是市场供求关系。供不应求，商品价格就会上涨；供大于求，则商品价格就会下降。如果产能严重过剩，可能导致经济危机。那么，目前中国商品房供求关系如何？我们分析一下影响住房供求关系的几个因素。
决定住房需求的主要因素是人口数量。中国的总人口在2021年达到高峰，然后开始下降。更重要的是，现在中国的生育率在逐年下降，不结婚不生孩子的年轻人越来越多，所以未来中国总人口会持续快速下降。人口减少，对住房需求就会减少，这毋庸置疑。
第二个问题是人口结构。中国已经进入老龄化社会，60岁以上人口占比达到了21%，而且老龄化程度会持续恶化，在十年后成为深度老龄化社会。老龄化社会，需要结婚买房的年轻人就会减少，而因死亡腾出的空房会增加。这也会导致幼儿园学校过剩，降低城市配套建设需求，进一步压缩建设投资。
第三个问题是人口分布。过去几十年，推动住房需要的一个重要因素是农村人口城市化。改革开放之前，中国城市人口占总人口的比重只有10%左右，现在已经到了65%。也就是说，过去四十年，将近7亿中国人从农村搬到城市工作生活。人口迁移带来的住房需求是城市建设，包括住宅建设，主要推动力。发达国城市化率在75%左右。但是由于中国城市化实际上已经抽干了农村中青年，人口城市化基本已经见顶，由此带来的商品房需求不可能持续大规模增长。
中国现在住房状态如何？据估计，全国住房自有率已经超过90%，也就是现在90%的家庭至少有一套住房，这个比例已经超过了大多数发达国家。同时，中国城市人均住房面积已经达到了50平米也基本上是天花板水平了。所以，改善型住房需求空间非常有限。
此外，危旧房改造，城中村改建，也基本完成，不再有大规模改造的需求。
那么，供应方呢？中国现有90000住房建造商，美国有500个。全世界其他国家一年的住宅建造面积总和大概是20亿平米，中国一个国家一年建造的住宅面积高达18亿平米。所以，产能过剩，房企大规模倒闭，是无法避免的结局。
现在，中国建好一年以上尚未销售的住宅有6亿平米。中国居民购买的住宅大约有20%空置。当房价上涨时，这都不是问题。但是，当房价开始下跌，这些住房要不要抛售？现在大多数人在观望，但无论如何这都会加大供求不平衡，形成卖压。
其实不仅是商品房，包括商业建筑的整个房地产，现在都面临泡沫破灭的危险，而且这是一个人类历史上史无前例的大泡沫。根据高盛估算，中国房地产总价值大约65万亿美元，美国大约34万亿美元。如果卖了中国的房地产，可以买下美国所有房地产，加上整个华尔街的全部上市公司。或者，可以买下美国加日本加德国加英国法国的全部地产。问题是，卖给谁？这个泡沫大到没人能接得住。泡沫破灭的后果也无人能预测。但是，房价持续走低是必然的，这是一个痛苦漫长的过程。