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北京二手房,开始踩踏出货了?

送交者: 笠北七[♂★★声望品衔10★★♂] 于 2023-10-23 1:07 已读 1135 次  

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10月19日,国家统计局发布了9月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格指数。


在新房销售价格指数方面,四个一线城市的新房销售价格整体与上月持平,其中: 



北京环比上涨0.4%,同比上涨2.9%;


上海环比上涨0.5%,同比上涨4.4%;


广州环比下跌0.6%,同比下跌1.7%;


深圳环比下跌0.5%,同比下跌 3%。


北京二手房,开始踩踏出货了?


在二手住宅销售价格指数方面,四个一线城市整体环比上涨了0.2%,同比涨幅扩大,其中:


北京环比上涨0.7%,同比上涨1.1%;


上海环比上涨0.6%,同比下跌1.9%;


广州环比下跌0.7%,同比下跌3.8%;


深圳环比与上月持平,同比下跌1%;


北京二手房,开始踩踏出货了?


不管是新房还是二手房的销售价格,北京均实现了环比和同比的正向上涨。


其中二手房的表现,在四个一线城市里更是一枝独秀。只有北京同比上涨了1.1%,上海、广州和深圳则分别下跌1.9%、3.8%和1%。


如果只从国家统计局的数据判断,北京楼市可谓一片欣欣向荣,然而,统计数据却与真实的市场:


「温差」巨大。


从市场一线的反馈来看,大多数购房者并没有觉得房价在上涨,反而是库存量越来越多,房子越来越难卖。


一直以来,北京都是四个一线城市、乃至是全国楼市里最稳定的市场,如今长期维持的稳定,被新政打破了。


「认房不认贷」落地后,虽然在短期内快速刺激了成交量上涨,但也唤醒了北京大量置换需求,从而带来:


挂牌量暴增的后遗症。


今年春节前,北京二手房的挂牌房源量还在10万套徘徊;在9月1日新政前,挂牌量是12.65万套。


现在链家前台的挂牌房源量已经达到了14.4万套,如果加上后台隐藏房源,则高达16.8万套,绝对的历史新高。


在新政落地的一个多月时间里,挂牌量就暴增了两三万套,这直接打破了原有的供需平衡,使市场在短期内:


失去了自我修复的能力。


在新政之前,挂牌量都是缓慢增加的,温水煮青蛙,市场能根据供需结构,形成自我调节机制。


挂牌量太多的区域价格横盘或慢慢盘跌,挂牌量较少的区域,价格坚挺或缓慢上涨,这是一个动态的过程。


如今,新政唤醒了北京大量「卖旧换新」的置换需求,在新政刺激下,短短一个多月时间里,就暴增了两三万套房源。


这个房源挂牌数量,足矣抵的上正常月份两三个月的二手房成交量了。最关键的是新政并没有让:


二手房的成交量,暴涨两三倍。


「认房不认贷」的本质,是给购房者更低的首付去撬动更高的杠杆,从而拥有撬动更大利润的机会。


如今房价上涨的预期不在,加大杠杆不仅没有赚钱效应,还会增加购房成本。对朝不保夕的刚需群体来说,新政并没有太大的吸引力。


这也造就了如今「大量区域因新政房源暴增,但刚需购买力不足,购买力完全赶不上挂牌量」的困境局面。


在海量竞品的挤兑之下,「先买后卖」的置换业主,如果想要快速卖房,唯有大幅降价,才能避免「房沉大海」。


人都有从众心理,在羊群效应的影响下,你降价我也降,大家跟着一起降,最终就演变成了:


踩踏出货。


两军作战,士气(信心)尤为重要,历史上无数经典战例中,往往都是士气高昂的一方取得胜利。


原本市场的攻防转换并没有这么快,在国庆前,买卖双方仍处于互相博弈的状态。


因为市场一致预期,北京在节前即将会出台刺激刚需的利多政策,这也给了大多数房东死扛价格的底气。


谁曾想,希望越大失望也更大,最终节前没有等来利多政策,只等来了链家双边收费的通知。


链家在此时提出双边收费,更是进一步证实北京的供求关系已经发生重大转变,再叠加假期八天惨澹的成交,给供给端信心带来沉重的打击。


从而让市场完完全全倒向了买方。


房子的购买力在房子里,大多数人买房都需要「卖旧换新」,只有卖掉旧房子才能成为新买家。


北京二手房,开始踩踏出货了?


如今,摆在北京楼市面前最大的问题,就是如何有效引导刚需购买力进场。


只有把最底层一环的刚需购买力打通,其余购买力依次向上置换,整个住房梯级消费链条才能彻底形成闭环。


如果还不尽快出台降首付、降利率、降低郊区限购门槛等刺激刚需的利多政策,那接下来北京楼市:


也要稳不住了。
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