据2024年1月5日媒体报道，《关于积极稳步推进深圳城中村改造实现高质量发展的实施意见》正式发布，于2月4日前向社会征求意见。数据显示，截至2022年底，深圳全市城中村有2042个，占全市建筑总量比重超40%，居住人口占全市约60%。
据估算，全国保守估计城中村改造面积10万平，总投资5.4万亿，年均5400亿，对2023年房地产投资贡献率大致在4%-5%。那么，这次具体到深圳，对应金额年均可达820亿，远超其他一线城市。那么，我们就来盘一盘：为何深圳会加快推进城中村改造？这笔钱该从哪里出？它又将会带来哪些影响呢？

一、现象：哪怕城中村拆迁10%，至少可创造4400万平米的供给
不得不说，这次这个卫星放的有点大，因为范围包括“城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿㎡，居住人口占全市实有人口约60%，涉及全市40%建筑面积”。

具体行动方案来看，整体会分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，但是没有说这三类的具体比例和时间节点，但是这个2.2亿平米的规模还是超级巨大的，哪怕是拆除其中的十分之一，也就是是2200万平米都已经是个巨大的卫星了。要知道现在深圳平均每个月只能卖30万平米左右的房子。
而深圳2023年一年出让的住宅用地规划建筑面积也才129万平米。可见，这次深圳城中村改造不可估量。同时，旧城改造在创作需求的同时也是在加倍的创造供给，哪怕拆迁十分之一2200万平米，如果按照1:1的比例货币化安置表面上是创造了2200万平米的海量需求，但同时为了实现这2200万平米的需求，需要至少创造4400万平米的供给才能实现。
那么，深圳现在的城市更新项目进展如何？我们可以来看个大数：

依据机构数据，截至2023年10月底，深圳全市共列入城市更新计划项目1024个，其中已通过城市更新专规批复项目683个，计容建筑面积累计21538.0万平米；最终达到实施主体公示的项目516个，按数量计划实施率50.4%，按规模计划实施率38.9%。这次深圳出的新规，推进城中村改造，涉及全市40%建筑面积。

如此看来，总结一句话就是规模很大，关键还是钱的问题了！

二、分析：为何是深圳加快推进城中村改造呢？
我们要知道，深圳1000多平方公里，是广州的四分之一，上海的三分之一，北京的12分之一，整体来说面积是真的小，而关键的是大家的人口都差不多。因此，如何提高土地供应面积一直都是深圳要解决的问题。

其实，很多人到深圳只要20年，都能见证深圳快速拆迁的变革。从罗湖的蔡屋围，到南山的大冲，再到现在白石洲，三个最具代表性的城中村都已经告别了历史舞台。现在回过头来看，拆迁后的城中村改造的确极大的提高了城市形象，带动了GDP发展。
原来的蔡屋围诞生了曾经的深圳第一高楼，京基100，下面的kkmall现在生意很好，和万象城一起顶起了罗湖商圈。大冲就不用说了，现在的万象天地已然是深圳商业的一个旗帜。

但与之带来的，其实也是人口的迁移，尤其是中底层劳动力的大迁移。20年前的深圳，有点像现在的广州，即使在最核心区域，你作为一个收入不高的打工仔也是可以找到一席之地的，城中村几百元的房间也是大把的存在。

但是现在，你已经不太可能在罗湖、福田、南山，甚至于宝安核心区找到任何一个廉价的城中村了。他们大部分都转移到了周边的区，比如宝安，龙岗，龙华，光明等区域。看看深圳地铁就明白了，只要接壤原关外区域的地铁，就是最火爆的。
所以说，深圳的确缺地，越是核心地段的城中村，被改造的速度就会越快。因为深圳需要快速发展，一方面通过城中村改造，让低端制造业加速外流到周边城市，另一方面通过提供更有价值的地块，吸引更有前途的高科技高端智造企业进驻深圳建立总部基地。

而且，城中村改造并不就是单纯提供住宅，按照目前深圳和广东的城中村改造比重来看，绝大多数核心地段改造，商业地产（写字楼、商业、产业园、酒店）等的比重已经高达50%以上。比如蔡屋围商业高达76%，大冲，商业高达48%。因此，不要认为城中村改造就是拆了老房子，盖住宅卖。

可见，城中村拿出一大部分盖商业，持续收租，现在也是村民最希望的选择。而对深圳而言，更是希望加大商办的比重。因为只有商业产业才能持续解决就业，持续贡献税收。三、本质：城中村改造去年就已经在一直提了，关键是谁出钱改造？
根据数据显示，2022年，深圳财政收支平衡，收入和支出都是6093.3亿元。2023年1~4月，深圳市一般公共预算收入实现1309.8亿元，下降12.6%。也就说，其实深圳财政也没有余钱，那这个改造的钱谁出呢？
之前一直说的是“鼓励民间资本跟进”，但进展比较慢，因为民间资本压力也大。虽然各个超大城市城中村改造项目潜在投资总规模预计超5万亿元，但这笔钱是企业出，还是居民出，还是用专项债，就成为关键问题。

很多机构预计2024年城中村改造投资规模在8500亿元左右，将拉动地产投资6.34%，对GDP贡献率在0.7%以上。

那我们肯定要搞清楚出钱的人，事情才能顺利的进展下去。过去是直接拆迁，然后给钱，开发者再盖更多的房子赚更多的钱，所以大家都不亏，事情进展的就非常快，现在房企也没什么钱，而且又不是纯拆迁，只不过是改造，好像也没有特别大的盈利点。
至于说让居民自己出钱改造，我觉得也不可能，没几个人会同意。那最终应该就是增加赤字来搞这件事，相当于官方出钱来做。其实目前对城中村改造的金融支持在加强，城中村改造纳入专项债支持范围，后续要观察PSL投放情况。
因为最近PSL重启的事情，大家应该也看见了。PSL时隔一年重启，2023年12月投放了3500亿，这个是PSL历史单月投放规模第三高。相当于就是在推进城中村改造，保交楼等等项目，所以未来建筑行业，房地产链是有一波红利扶持的。

十三五期间棚改完成投资额约7万亿元，期间PSL合计投放约2.6万亿元，PSL拉动投资的杠杆效应约为1:3。在过去多次使用PSL工具来激活房地产行业投资，稳定信用，现在不一定有那么大的乘积，但依旧会有大拉动，但是为了刺激经济发展，不仅仅是拉动房地产，基建投资，还会有降息降准，后面都大概率会看见。

如果未来城中村改造是PSL工具出钱，在过去就是赚钱以后还给央行，现在城中村改造不一定会有赚钱空间，在过去拆迁，棚改是有巨大利润的，所以工具用起来非常好用。现在可能是赔本买卖，那就是倒贴的做，效率必然是会比较慢的。
所以这一波旧城改造会慢慢进行，也是相当于官方加杠杆支持房地产，用于稳定经济，拉动房地产链的上下游行业发展。

最后的话：一线城市不要去等什么房价跌到白菜价，人口下降越多越会往一二线集中！
总之，此次城中村改造，初步统计占全市建筑总量的40%，这是稳住地产前所未有的行动。前些时候庙堂之上要求发达地区城市要有担当，这波动作应该是跟上来了。毕竟房地产是经济之母，只要地产活跃了，基建，民生都会跟上。

至于未来房价走向，城市中的核心板块、高房价区域坚固筑底，这个板块经过一定时期的沉淀，市场、配套和产业聚集等都比较成熟，房价走势呈现长期坚挺。我再次劝诫大家，一定要看清国家是坚定要去房地产泡沫的，一定要多关注实体经济与产业升级，别再炒房了。