海外移民回归与澳洲楼市
Eliza Owen

24 Feb 2022
从 2022 年 2 月 21 日起，澳大利亚政府开放边境，欢迎来自世界各地的双疫苗游客和签证持有者。符合条件的签证持有人可以在没有旅行豁免或隔离的情况下来到澳大利亚，并且正在向技术签证持有人提供优惠，以激励他们在该国逗留更长时间。

澳大利亚统计局的最新海外抵达数据显示，随着国际学生、永久居民和澳大利亚公民的回归，澳大利亚的总抵达人数在几周前开始急剧上升。截至 12 月，海外入境人数总计 195,760 人（高于 2020 年 12 月的 34,670 人），初步估计表明 1 月份的人数仍然更高。

预计海外移民的回归以及随后的住房需求将放缓。然而，自去年初以来，许多受影响最严重的市场已经出现复苏趋势，这要归功于相对负担得起的租金、总挂牌量的下降，以及最近的大学生和游客等临时移民。一些移民数据也突出了有趣的趋势，例如昆士兰技术移民签证（尽管很小）的转变，以及新加坡移民的相对快速返回。这些想法在下面展开。

短期入境者占主导地位
在 COVID-19 之前的五年中，澳大利亚统计局的数据显示，澳大利亚每月将有大约 180 万海外游客。虽然 2021 年 12 月的游客人数仅为 2019 年 12 月水平的 10.4%，但情况大致相同，大约 64% 的游客是短期游客（在这里停留不到一年）。在 2021 年 12 月抵达的人中，约有 34% 的短期抵达澳大利亚的人打算逗留不到一个月，52.2% 的人会逗留 1 到 6 个月，而 13.6% 的人会逗留 6 到 12 个月。

虽然 2021 年底进入澳大利亚的优先事项集中在返回的澳大利亚公民及其亲属（可能会看到人们与朋友或亲戚住在一起），但毫无疑问，对短期住宿的需求将开始增加。这将意味着短期住宿租赁市场和商业住宿的入住率和收入的提升（尽管脱离了近期的低点）。这将有利于悉尼、墨尔本和布里斯班等热门旅游目的地，以及凯恩斯和塔斯马尼亚地区等地区。

值得注意的是，最近几个月，学生签证入境者的比例相对较高，因为学生入境被优先考虑与澳大利亚大学 2 月 / 3 月的入学时间相吻合。这批移民的租金需求可能最集中在首府城市的内城区和靠近学术中心的地方。

海外移民去哪儿了？
对于那些移民到澳大利亚的人来说，这意味着打算在 16 个月中至少在该国停留 12 个月，许多因素决定了他们想要住在哪里。这些包括就业机会、住房负担能力、签证条件、朋友或家人的位置以及社区的构成（即是否有一个已经有大量来自同一国家的人居住的成熟社区）。

ABS 的历史数据显示，每年约有 45% 的海外移民定居在墨尔本和悉尼的 10 个 地区。

来自海外的人流与在澳大利亚境内流动的人流不同，这也是为什么在国际边境关闭期间房地产市场动态看起来略有不同的部分原因。内部移民的最大收益通常在黄金海岸和阳光海岸。
大多数海外移民往往会经历一个“任期周期”，从租房和合租开始。在澳大利亚拥有房屋的可能性随着时间的推移而增加，以至于海外移民的房屋拥有率与澳大利亚出生的人相当₁。
但这意味着最近抵达澳大利亚的人最有可能租房，而这也是房地产市场受到 2020 年 3 月边境关闭影响最大的地方。

自国际边境关闭一个月以来，这些指数显示出急剧下降，从 2021 年 1 月开始出现明显的复苏趋势。悉尼和墨尔本市中心的租金最终分别出现了 -12.1% 和 -11.3% 的租金值跌幅，分别为现在是唯一一个租金低于去年 3 月的市场。
自 2020 年 3 月以来，这些市场的增长低于全国租金的变化（2020 年 3 月至 2022 年 1 月期间为 11.0%）。
Translation (partily)) from:
https://www.corelogic.com.au/news/return-overseas-arrivals-and-australias-property-market