前门大街是北京历史上著名的一条商业街，明清时期叫正阳门大街，1965年后叫前门大街。

从乾隆时期的北京地图，能看出前门大街一带的胡同排布情况。中间南北向的是前门大街，长度约845米，左边是一系列东西向的胡同，包括大栅栏胡同和廊坊三条、二条、头条胡同等。见下图：
前门大街、大栅栏胡同、鲜鱼口过去都属于前门商圈。说到大栅栏胡同，还有一个小典故。

大栅栏胡同最早叫“廊坊一条”。明清时期北京城的胡同众多，曲曲弯弯错综复杂，闹贼的时候官兵不好抓。1488年，明孝宗朱祐樘时期，内城的很多街巷被安上了栅栏。这些栅栏白天开放，夜间关闭。

到了清朝康熙时期，外城的胡同也开始装栅栏。乾隆年间，进一步加强了栅栏的作用，并且如果有人敢破坏就治罪。据说当时北京内外城一共有一千七百多处栅栏。（户力平《光阴里的老北京》）

乾隆三十九年（1774年），又“准奏外城各街道胡同设有栅栏至为严密，交五 城不时稽查，务令以时启闭，栅顶仍钉木板，书写街道胡同各色”

廊坊四条胡同里边有很多商铺，这些商铺老板有钱，更加怕贼。所以他们出钱把栅栏修得又高又大又坚固。慢慢地老百姓就把“廊坊四条”胡同改叫“大栅栏”了。见下图：（图片来源：《光阴里的老北京》 户力平）
在清末时期北京有宵禁。按现在时间说是晚上19时开始。到了这个时间，前门外大街的“珠宝市”、“大栅栏”等街巷就关闭栅栏，由“商团”团丁巡更把守。

从明清时期开始前门和大栅栏就是繁华地带，什么都有，包括餐馆、旅馆、戏楼、妓院、影楼等等，业态丰富。

清俞蛟在《春明丛谈》中，描述了清朝前门大街的繁华景象：“凡金绮珠宝以及食货如山积，酒榭歌楼，欢呼酣饮，恒日暮不休，京师之最盛华处也。”

前门大街一带还有过夜市，清朝有宵禁的时候夜市关得很早。到民国时期宵禁取消，夜市就繁荣了起来。据说当时夜市能从大栅栏排到永定门。

从现在的一些老照片能看出来，这个区域以前熙熙攘攘，店铺鳞次栉比，热闹非凡。下图为民国初期前门大街照片：
下图为1955年前门大街照片：
之所以介绍前门大街一带的历史，就是为了和现在对比一下。

现在的前门大街冷清了许多。下图是前门大街2020年的照片。（图片来源：ZH中文网，尼古拉斯Nana）
我近些年也去过前门大街几次，整体上感觉就是人少，而且没什么可逛的，不知道去了能干嘛。

那么前门大街是怎么变成现在这样的呢？ 这要从前门大街改造工程说起。

上世纪50年代，计划经济模式让前门大街的店铺丧失活力，人气衰落。到上世纪90年代，这里成了低端商品的集中地。

2001年北京市申奥成功，提出对前门大街进行改造，并计划在奥运会的前一天开街。

2003年，《前门地区修缮整治总体规划方案》诞生。最初的想法是按照清末民初的风貌进行修复，形成复古风格的商业步行街。

2004年，崇文区成立天街置业发展有限公司，负责前门大街的改造和开发工作。

到了2007年，崇文区资金不足，拉来SOHO中国共同开发，主要涉及两方面：1）SOHO中国拿到前门大街项目的开发权和招商代理权，包括前门地区的33块土地的开发权；2） 潘石屹名下的公司购买北京天街置业49%的股份。

自从SOHO中国进入，前门大街项目就充满争议。首先北京市有些领导对于他们的进入有意见。

当时媒体报道，北京商业企业协会秘书长高以道透露，“在前门大街的改造过程中，相关领导明确表示，坚决不允许商业力量介入”。（时代在线：SOHO中国前门破局）

SOHO中国是一个纯商业化的公司，之前开发的项目也都是现代风格的，对于旧改项目经验有限。前门大街这么富有历史意义的项目让他们来做，让人难以信服。

其次，SOHO中国提出的方案北京市不满意。SOHO中国要建设现代风格商业街，以高端国际品牌为主流，打造中国的“香榭丽舍”大街。

据说当时北京市一位副市长看了他们的设计方案，提出“不像北京”。2007年，北京文化遗产保护中心也公开发文希望潘石屹能慎重行事。

2008年1月，前门地区一些地块的土地招拍挂被叫停，理由是这些地块涉及文物保护等问题，同时市政规划也有所调整。

这下就有点尴尬了，崇文区和SOHO中国搭好了架子，成立了公司，结果被北京市相关部门叫停。在这种情况下，后边的工作有点难开展。

经过一段时间的扯皮，2009年5月，潘石屹出售了天街置业49%的股权，又收购前门项目的一部分商业，从开发商变成了业主。这就相当于SOHO中国退出了开发过程。

前门大街项目成了SOHO中国当时唯一自持且招商的项目，感觉就是砸手里了。不过他们和崇文区谈好自持五年，2013年崇文区收回。

在这些过程中，前门大街的设计方案也是一改再改，最后进行了折中：北边仿古，中间过渡，南边现代。

看前门大街的开发过程，感觉时间线很乱。2001年开始作方案， 2005年开始搬迁，2006年开始改造，2007年开始招商，2007年10月设计方案正式获准。

方案调整、招商、实施工作基本上是在同步进行。一般这种情况下的项目，结果都不会太好。

2007年SOHO中国进行招商招标。结果人家高端品牌来了说不行，他们对门脸、氛围、风格等各个方面都有自己的要求，你给弄一个仿古的民国风格，他们不接受。

后来改为引入中端品牌，比如美特斯邦威、李宁等。同时还找了一些老字号入驻。最后前门大街就变成了老北京品牌挨着时尚店的奇怪面貌。

前门大街上开始出现了全聚德烤鸭店、瑞蚨祥绸布店和同仁堂，还有Only、美特斯邦威和森马。包子铺旁边开着Zara，老北京布鞋对面开了H&M。（界面新闻：北京前门大街的失意十年，2018）

老字号来了也没占多少好处，比如内联升，在大栅栏胡同有个总店，又在前门大街51号(全聚德烤鸭店对面) 开了个分店。

这个分店的销售额一年比一年低，每年还负担着高额房租，挣的钱越来越少。2018年，内联升退出了前门大街。

2013年， SOHO中国和崇文区（当时已并入东城区）的合同到期，前门大街的运营方由换成了一家叫“东方盈石”的国企。

前门大街的定位也随之进行了调整，转型为“文化体验式商区”，引入杜莎夫人蜡像馆、奇思妙想博物馆、标致汽车等店铺。

2015年,前门大街的运营方又变为“北京东方华韵文化产业发展有限公司”，也是一家国企。运营思路开始往非遗方向转，开设了安徽非遗馆、非物质文化遗产体验中心等项目。

项目方向过几年就调整一次，每次改变就得重新积累客群。从目前的效果来看，这些调整没有跟上游客和消费者的需求。

现在是本地人不爱去，外地游客看了觉得没意思。一些老字号比如全聚德又漫天要价，越来越不招人待见。加上疫情的影响，前门大街的人更少了。

经过十几年的折腾，好好的一个北京黄金地段的项目，生生给搞得没人来了，基本成了样子货。

回顾整个开发过程，我认为最大的问题，是一开始的时候方向就不明确。

如果定位是恢复历史风貌，搞老北京风情，就应该把风格和韵味做足。不仅让老字号入驻，还要引入各类具有老北京特色的店铺。

如果想做国际商街，就应该一开始定位高端，吸引奢侈品牌，打造真正的时尚步行街。

这两个方向哪一个都有搞头。前门大街项目两头都想兼顾，结果就是两头都顾不上。最后的结果不伦不类，地区、开发商、商家、消费者全都不满意。

除了定位和方向不明确之外，开发流程也没理顺。

商业街类项目，按照正常的流程，应该先作商业策划，把定位搞准了，再进行招商，明确哪些店铺要来，最后再进行规划和建筑设计。

设计师就是一帮画图的，对于设计之外的事情基本不懂。他们的任务是实现甲方的想法，而不是替甲方找方向。

什么都没想好呢，一上来就让设计师作方案，到后边很容易就变成边做边改，设计师也累，开发者也累。

这个项目开发过程前后颠倒，还反复调整，自然越往后问题越多。项目开街时间定死了是奥运会开幕之前。估计到后来只能硬着头皮推进，自己选的路，含着泪也要走完。

前门大街项目可以算是北京城市发展过程中，历史街区改造的一个典型案例。这个项目可以算是一种试错，只不过用这么好区位的项目试错，代价有点大。

北京头些年的开发对城市文脉一点也不尊重，产生了很多莫名其妙的项目，把城市形象搞得乱七八糟。

近年来随着规划管控变得越来越严格，越来越重视历史文化的保护，未来的开发建设应该会越来越有序和合理。