"A bull market is like sex. It feels best just before it ends." 牛市就像性爱，在结束前的那一刻感觉最好。老巴说的。
老巴的这句话很适合加拿大当前房市的状态。对中国房市来讲，高潮是在2020年。而日本房市最美好的那一刻结束在1990年。中加两地，房产已经不再是好的投资。美国形势略好。
像股市里投资我们看市盈率/本益比一样，我们先看看房产投资的租售比或售租比。租售比就是租金与房价之比。国内用月租金计算租售比。国外普遍使用年租金计算售租比(price-to-rent ratio)。比如国内1:600的租售比就和国外50售租比是一样的。
2020年中国50个重点城市的租售比1：611。就是说一套房子要租50多年才会收回本金，如果算上通胀贴现的化，收到的租金跟不上本金通胀贬值的速度，这投资是永远也收不回来了。想想中国房产70年的产权和土地使用权，是不是挺绝望的？
有人说了，只要房价一直涨，这击鼓传花的游戏一直玩下去不行么？
中国房市用光了人口红利，城镇化红利，真的玩不下去了。
2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。中国住房市值约等于美国和欧洲三大国之和。从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国分别的148%、233%、271%、339%、354%。在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169%。在1990年日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391%。


你看看这玩上天的住房市值和低到尘埃里的租售比，这一直涨的游戏还能玩下去么？在中国还有房产的海外朋友，能跑出来赶早不赶晚呐。就怕现在已经晚了。
顺便说说加拿大。和中国普遍5.5%+的房贷利率不同，加拿大这波房产暴涨主要是低利率催生出来的。最近这次加息前，竟然有利率低至1.3%的浮动利率。看看这低利率下催生出来的房价走势：

不断上升的房价导致出租回报不断下滑。在多伦多，总租金收益率租金收益率逐步向中国看齐了。业内人士猜测可能是净收益率会低 2%。蒙特利尔的情况略好。
除少数在房产领域有专攻的人，能够在大学附近，旅游区附近寻找到做AirBnB或大学生公寓出租的鸡肋式的投资机会之外，加拿大房产也只剩居住功能了。美加加息周期已到，贷款利率2%时的房价在贷款利率5%时是不可能撑住的。
下回再聊。
贴主:sitnam于2022_03_12 16:40:46编辑

贴主:sitnam于2022_03_12 20:52:09编辑