尽管负担能力有限，澳大利亚的租金继续攀升
CoreLogic
27/01/2022
首府城市、偏远地区、独立屋和单元房上个季度的租金都有所增长，达到了自 2007 年以来的最高日历年增长率。

CoreLogic 的季度租金评估显示，全国租金指数在 12 月季度增长了 1.9%，与 9 月季度记录的数据重复。

尽管季度增长率自 3 月达到 3.2% 的峰值以来有所放缓，但全国指数在 11 月录得自 2007 年 1 月以来的最高年增长率，为 9.44%，然后在截至 12 月的 12 个月内略有下降，为 9.40%。

CoreLogic 的研究总监 Tim Lawless 表示，租金承受着许多因素的巨大压力，尤其是对独立式住宅的需求以及持续的租金供应不足。

“在超过 18 个月的时间里，随着越来越多的租房者在家工作，无论是永久性工作还是现在的混合工作安排，我们看到对独立式住房的需求持续有增无减，这推动了对更宽敞生活条件的需求，”他说。

“除了这一趋势外，投资者虽然仍然活跃在市场上，但由于自住者进入市场、升级或购买未添加到租赁池中的度假屋的比例过高，这让投资者相形见绌。这也体现在郊区租赁市场的快速增长中。”

郊区租金在第四季度继续超过首府城市租金，郊区住宅上涨 2.5%，而首府城市租金上涨 1.6%，使郊区租金年增长率达到 12.1%。
在 10 年期间，郊区房屋租金增长了 33.2%，而首府城市的总租金增长了 24.9%。在过去十年中，郊区单元房市场的租金增长了 41.4%，而首府城市的数据为 14.4%。

Lawless 先生表示，随着大流行导致地区人口增长激增，尤其是在维多利亚州和新南威尔士州地区，整个地区市场的租赁条件更加强劲，这是一个涉及需求和供应的故事。

“虽然需求上升，但我们通常没有看到太多的供应反应。澳大利亚的租赁市场主要依赖私营部门投资者提供出租房屋，”他说。

“投资者占抵押贷款总需求的比例在 2021 年初跌至历史低点，突显出全国投资活动水平相对较低，也意味着进入市场的新租赁存量水平相对较低。

“可以说，这些地区在租赁市场上的弹性较小，这意味着，当需求上升时，与投资者通常更活跃的首府城市相比，供应的反应较慢。”

布里斯班是本季度首府城市中表现最强劲的租赁市场，上涨 2.3%，其次是堪培拉和霍巴特，均上涨 2.1%。尽管录得最强劲的年度租金增长（15.2%），但达尔文租赁市场在本季度表现最差，截至 12 月的三个月租金上涨 0.6%。

堪培拉仍然是最昂贵的首府城市租赁市场，典型的住宅租金为每周 651 澳元，其次是悉尼（604 澳元/周）、达尔文（561 澳元/周）、霍巴特（521 澳元/周）和布里斯班（507 澳元/周）。

阿德莱德仍然是澳大利亚最负担得起的首府，住宅租金中位数为每周 447 澳元，其次是墨尔本，每周 456 澳元。

房屋与单位房

每个首府城市市场的房屋和单元房租金在 12 月季度均出现上涨。布里斯班的房屋租金季度增幅最大，为 2.7%，年增长率达到 10.6%。达尔文的房屋租金在本季度增长了 0.6%，但其在 2021 年上半年的租金增长导致所有首都的房屋年增长率最高，为 15.0%。

作为澳大利亚受新冠疫情影响最大的公寓市场，墨尔本的租金增长趋势在 12 月发生了转变，因为公寓的租金增长是该国最强劲的，增长了 1.6%。

Lawless 先生表示，墨尔本的租金仍比 2019 年 7 月的创纪录高点低 5.5%，但最近单位租金增长的任何势头都可能代表复苏趋势，这受到负担能力限制的支持。

Lawless 先生说：“在整个大流行期间，布里斯班的房屋租赁市场表现出强劲的势头，因为需求超过了供应，而墨尔本的单元房市场在迄今为止的大部分大流行期间一直疲软，原因是需求低，空置率相对较高。”

“随着越来越多的国内租房者在单元房中寻找经济适用房的选择，墨尔本的单元房市场现在正受益于更高的需求。随着外国学生和国际游客的回归，对墨尔本单元房出租的需求可能会急剧增加。”

租金收益

12 月总租金收益率继续下滑，随着住宅价值的增长超过租金的增长，创下历史新低。虽然全国住宅价值在 2021 年第四季度上涨了 3.9%，但租金价值上涨了 1.9%，导致总租金收益率下降至 3.22%。