之前我的文章《买房划算还是租房划算》https://club.6parkbbs.com/au/index.php?app=forum&act=threadview&tid=12675689 ;;  讨论过，买房和租房区别真的不大，但是，事实上在悉尼，有房一族在经济上最终还是好过租房一族的。
第2个问题就来了，那么先买自住房呢？还是先买投资房？
在悉尼，房子有许多属性，其中有两个属性比较突出，一个是众所周知的，房子是可供居住的，有居住的功能，是人类吃穿住行中的第三大部分。悉尼房产不仅是必需品，而且还有情感上的归宿，因为有了房子，就有了一个可以遮风挡雨的家。
第2个属性，就少有人去考虑了，甚至意识到了。这个属性就是悉尼房产的财富属性，也可以说悉尼房产有承载财富的功能。你可以用你的房子做抵押，套现后可以再投资其他房产，投资其他生意。
先买自主房还是先买投资房，是个萝卜青菜各有所爱的无解话题。在下只是从经济的角度去看待这两个方法，看看哪个方法比较容易负担，并且可以持久地拥有房产而不至于断供而被银行拍卖。
一个真实的例子，John目前住在Meadowbank 的2房单元房里，每周付$540元租金，John有$8万年薪，税前收入(不含Super)。目前手里有$15万元钱。如果John以买自住房的方式，我们叫他-John A。 John A买了一套$65万元全新房子，2房2卫1车位，在Merrylands这个区。John A是首次置业，可以免印花税。这套房子花了John A $13.5万元，John A从银行里借贷了$52万元。自住房且是连本带息的话，利息可以低到3.7%。以30年还款的期限来计算，那么John A每周还款大约在$552元。John A 每周比之前租房子时的John多付了$12元钱，也就是说， John A每年比自己当初租房在Meadowbank的John多支付了$6000元左右的钱。
那么第2种情况呢? John不改变自己现在住在Meadowbank的生活方式, 而是买了一套$65万元全新房子，2房2卫1车位，在Merrylands这个区，先作为投资房，我们称JohnB，那么John B的情况是如何呢？
首先， John B手里也只剩下$15,000元，因为$13万.5万元去成交物业了，也是从银行贷款$52万，但是因为是投资房，所以就选择了只付利息的方式，那么投资房的利率在4.2%。这套Merrylands的房子可以租$470元每周。如果John B不用扣税政策的话，每年要贴$5000元去供养这套房子。年终财务报税的时候，John B可以在这套房上，可以从税务局退回税务优惠大约每年在$7000元左右。就是说，John B每年可以有$2000元退还税费的收入。
那么结论是：
 John A采用自住房的方式比John, 即原来租房在Meadowbank 时候每年多支出了$6000元钱。
John B是先买投资房，但仍然住在Meadowbank 的方式比之前John仅租房在Meadowbank， 多存了$2000元钱（退税）。
换句话说就是，John B比John A每年少支出了$8000元钱。
从现在的账面上来看，先买投资房，好像是更划算。但是，别忘了John A是在多还本金呀！John A第1年还了本金$1万元左右，也就是说5年后John A欠银行的本金，少了$5万元。也就是说，John A每年比John B多支出了$8000元，但是John A每年多还了本金$1万元。
另外, 从居住条件，居住环境上看，John B和John A所住的区自然是有差别的，一个是在Merrylands (2160)区，一个是在Meadowbank (2114)。
所以说, 要先买自住房还是先买投资房，还是要先根据自身的经济状况和可支配收入来评估，加上自己对周围居住环境，居住条件，小孩上学等因素的接受程度去综合考虑，具体情况具体分析，不可千篇一律，人云亦云。

贴主:Lk1970于2022_04_13 23:35:24编辑楼主设置：谢绝布衣用户参与回复交流