517楼市新政一个月了，官媒说很积极，唱衰者说没效果，到底谁比较对？

你可以认为两个都对，从官方公布的最新5月成交数字来看，和灵哥在星球写的类似，上海比较热，广州不太行，北京的挂牌数少了一万套，有些是卖掉了，更多是卖房的不着急卖了，而买房的还不愿意加价，所以算略有改善但分歧仍然巨大。

因此当前的情况，乐观者认为触底，悲观者认为新政效果不大，无非是从怎样的角度去看问题。

6月7日国常会明确用了“去库存”这个词，另外说不再区分房地产的投资和居住需求，这都继续代表顶层意志要继续加码地产，一定要拉起来。

很多人关心的是是不是真能拉起来，未来中国是不是陷入日本那样的三十年。

黄奇帆认为从居住面积中国已经达到了人均40平方米，和欧洲类似，即使如此房地产以后长期每年会在12亿平方米上下，原因是有一个50年的折旧，每年拆掉重建就是这个数。 

但财经杂志总编王波明，这两天对话住建部数据中心研究员陈淮，他认为实际上拆的远比黄奇帆说的多。

他的观点是，未来15年到20年，黄奇帆的所谓人均40平，一半都要被拆掉。因为49年到79年中国就没好好盖房子，北京在整个70年代盖的房子都是战备房简易房，这些房子都是40年，50年甚至更长。这些房子现在看来就是临时性建筑，因此79年以前所有的房子都要拆。

79到99的20年的福利分房阶段，有一定保留价值，但他的功能无法满足现代生活要求，小区物业也不行，再过15到20年，也要拆。

另外陈淮否定了40平方米这个数字，实际上只有人均33平方米。也就是我们的居住条件无论是质量，还是人均面积其实都还是远远落后于欧洲的。

而未来15到20年要拆的房子，是当前所有存量住房的一半以上。因此不是说头部城市还有机会，而是全国房地产都还有很多机会。

陈淮的说法和灵哥之前和我们会员聊的非常吻合，即大多数中国人居住条件仍然非常之差，根本不存在所谓房地产全面过剩的问题。

现在的主要问题是预期问题，即短期当房价不能稳住时，老百姓可以把刚需或者改善推后，但长期，刚需和供给端提供优质房子是要匹配的。

灵哥认为从资产负债表的修复来看，当前房价已经平均跌到了2018年的价格，这意味着从2019年到2023年这五年期间买房的人都被套住，这就直接带来这部分人群消费不振，不敢花钱。

因此政府只要持续在供给端发力，只要逆转房价预期，需求就会回来，消费也就会回到健康的增长轨道。

从陈淮教授给的数据，我们对未来房地产应该要乐观的，虽然人口负增长，但拆掉旧建筑的比例和速度都是惊人的，远远多于人口负增长的影响。

我们未来的核心任务是扶持更多比亚迪这样的企业，到全世界去赚钱，从而能够持续提升普通老百姓的收入，只要我们的经济在继续成长，出海能成功，中国就不会陷入日本式的30年。