美国新地标也爆雷!2500中国人梦断曼哈顿,人均损失300多万,
我扒出了背后的猫腻 (转载)。美国新地标也爆雷!2500中国人梦断曼哈顿,人均损失300多万,我扒出了背后的猫腻
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美国新地标也爆雷了。没想到,一下砸中了大洋彼岸的至少2500名中国人。
上面这张图,人们所站的地方就是纽约曼哈顿的新地标——哈德逊广场的第100层观景平台。这是西半球最高的建筑外延平台,可以眺望到远西区(Far West Side)的街道甚至整个纽约。图片拍摄日期是2020年3月11日,是这个观景平台首次向公众开放的日子。
仅仅两天后,由于新冠病毒肆虐,纽约市长下令封城,这个平台也随即关闭。一整年,哈德逊广场的商业崩溃,商店门可罗雀,最常出现的客人是巡视的保安。
美国东海岸的一只蝴蝶振翅,就已经预示了很多人的霉运。
牛年伊始,至少2500名中国人首当其冲,它们损失的不只是人均超过50万的美元,还有他们的移民梦。
究竟发生了什么?纽约曼哈顿新地标如何影响到这些中国人?这件事背后又有怎样的玄机?
哈德逊广场耗资250亿美元,据说是美国历史上资金规模最大的多功能私人房地产开发项目。
注意“私人”这两个字。
花这么多钱,肯定个人的钱是不够的,美国的开发商很有魄力,把手伸向了全世界。最终,这个项目在募集阶段得以被引入了美国EB-5投资移民申请人的资质审核中,总额高达20多亿美元。
纽约时报称,该项目面向全球差不多招募了超过3000位投资人,其中9成是中国人。显然,位于曼哈顿,投资250亿美元,投资能移民,还能顺带着赚一笔,还有比这更划算的买卖吗?
然而,新冠疫情导致哈德逊广场零售雪崩,高端零售商Neiman Marcus甚至宣布拖欠1600万的租金,破产撤出该广场。
根据大都会运输管理局的数据,哈德逊广场地铁站平日交通量去年12月下降至6500人,比疫情前的2万人急剧减少。
零售商无法及时付租金,一方面导致发展商的资金吃紧,甚至断裂,另一方面导致之前创造的工作岗位停滞,甚至永久消失。
这进一步带来了两点影响:
第一,开发商资金链断裂,没有办法进一步扩大投资和建造剩下的大楼,工期无限延长,甚至有烂尾风险。这样的话,投资者就拿不到投资分红了。
第二,该项目必须给申请者创造十个直接或间接的岗位,如今意味着投资移民也悬了。
也就是说,投资者最后很可能面临钱和身份都没有的困境,鱼与熊掌尽失。
但是,故事没有结束。
如果只是疫情引起的蝴蝶效应,那么类似的新闻应该铺天盖地,并不值得我们关注。
在疫情迷雾背后,这个项目还有一个点需要注意。
曼哈顿是美国最繁华的地区之一,哈德逊广场被誉为纽约新地标,疫情前的商业保持着正常的繁荣度,坐落的区域也按道理应该是核心地区,为什么在美国EB-5投资移民判定里是TEA区域(贫困区域),向全球募集的投资额可以降至每人50万美元(旧法案规定的投资额),显然是不太合理的。
纽约时报和彭博社都在新闻中指出了答案——
由于这个TEA 区域的判定是根据当地的失业率,开发商就故意收购了几片土地,使得总地块的失业人数加起来之后的数据低于法定门槛,成了曼哈顿里的一片“贫困区”。
也就是说,在开发地块上,既有遍布全球奢侈品品牌的广场,也有低廉的公共住房,而后者往往存在有较高的失业率。从而满足了投资要求,吸引了比预期更多的投资者掏钱。然而,这本该用于改善贫困地区的钱却并没有到贫民手里。
如果没有新冠疫情,投资者想要拿到绿卡是没什么问题的,最多也就可能投资分红少了点或者赔钱。结果疫情成了一次压力测试,戳破了这个项目的泡沫,把裸泳的人揪了出来。
而因为中国人习惯随大流,以及海内外的信息差,投资者们觉得资金大、人数多的项目当然靠谱,才蜂拥而至,导致如今无法脱身。
然而,这还不是结束。
哈德逊广场爆雷的新闻引起了我的兴趣,为了对这个项目做背景调查,我找到了开发商Related,这是一家由亿万富豪史蒂文·罗斯建立的公司,也是全球最大的私人房地产开发商之一。
在他们的官网上,能够轻易找到与哈德逊广场相关的新闻以及资料。当我把其中一栋办公楼的楼书打开时,却发现这本应该是互联网巨头脸书和全球资产管理巨头黑岩集团的新办公地点。
从1楼到17楼是黑岩集团的办公室,从21楼到49楼是脸书的办公地点,根据可查询的信息,脸书在2019年底签署了大约14万平方米的租约。这边刚签完,那边就遭遇了疫情。
要是脸书和黑岩能够继续付租金,其实这个项目也不至于如此落魄,毕竟都是行业巨头。但偏偏在家远程办公成为了去年的新趋势,别说这种刚签的办公室了,很多企业甚至放弃了长期的办公地点,像马斯克还从加州搬到了德州。
商业地产的影响也波及到了住宅。根据评估公司Miller Samuel的分析,2020年,哈德逊广场一共才卖出了30套住宅,而前一年为157套,堪称暴跌。
我查到这家开发商一直以来几乎没有在其他租赁项目中获利,都是通过一轮又一轮的募资扩大规模,本来就是想靠哈德逊广场这个史上最大的项目捞一笔的。结果大家都看到了,真是事与愿违啊。
总的来说,这个开发商本来的获利能力就值得打一个大大的问号,又因为疫情一次又一次地丧失了翻盘机会,原想通过加入美国投资移民项目薅移民到美国的人的羊毛,不料拔一毛而动全身,把至少2500名中国人也拉下了深渊。
是天灾呢?还是人祸?或者两者兼而有之。
打开卫星地图,可以清晰看到哈德逊广场最引人注目的标志性建筑——一个类似圆环或者说花蕊的可伸缩“船舶”(Vessel)。在疫情之前,这里是美国社交媒体上很火的打卡圣地,如今却一直关闭着,像极了哈德逊广场乃至纽约曼哈顿在过去的疫情中的缩影:
从喧闹到无人问津,荒诞的“罗生门”。
其实,海外掘金一直给读者朋友们强调:
投资人一定要清醒地知道自己投的是什么资产,是基金,还是房产,还是股权,以及这些的底层资产,想清楚能够给你带来现金流的到底是什么。
第一,最基本的必须懂得阅读产品“说明书”。
比如房产,它是期房还是现房?能贷款吗?有哪些杂费?是否永久产权?
比如基金,投资风格进取还是保守?如何收费?风险控制怎么做?
比如移民,是否符合当地移民法?投资是否可借贷?投资的监管方是谁?是否有政府层面的担保?拿到的身份是公民、永居还是长居?
第二,应该做好尽职调查。
尽职调查的内容包括债务问题、合规情况、破产历史、法律纠纷等,有条件的情况下可以聘请专业的律师、税务师或者投资顾问来做(比如我们)。
第三,最后最关键的,请你分清主要矛盾,不要贪心,不要贪心,不要贪心。
熟悉投资的人都知道,有一个“不可能三角”,指的是流动性、收益和安全性三者不可能兼顾。想要赚得多,来钱快,那风险也更大;想要保守,一步一步走,那也要做好收益比其他人少的准备。
尤其是身份配置,建议你们把安全性放在首位,收益扔到最后。
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