这两天房地产股票大涨，跟最近的一些信息有关，一方面是新政后超一线城市的二手房交易不错，虽然新房交易还在徘徊，但离美国降息越来越近，市场预期也有变化。另外一方面深圳出台文件，要加速收商品房当保障房，给市场打了强行针。

我们把中国的房地产市场，拆解成三个部分来谈：

首先是超一线城市，当前深圳政策出台，表达的是超一线房价已经触底，国家比较有把握一旦美国降息，资本回流，预期反转，超一线就会涨。所以当前的价格就是合适的价格，就要立刻出手，这是因为超一线城市吸的是全中国的钱。

其次我们谈县城房价，说过剩也过剩，但说现在还有多大下行空间也未必，因为县城很多是分期付款，不是贷款，本身金融化程度就弱，这些年已经跌了不少，加上马上要继续用保障房兜底搞几千万农民进来，也对四五线县城有一定支撑。

超一线和县城房价是一枚镜子的两面，县城的超级婆罗门要把钱搞到北京上海给孩子买房子在大城市结婚安家，而县城底层在大城市省吃俭用，劳务赚到钱又汇回去让孩子在县城结婚。

第三个就是中间的二线，三线城市，这些城市就有一些尴尬。郑州刚刚放开房价限购，代表需要进一步放开行政壁垒，让市场调节，该跌恐怕还得跌。当然如果富士康这样的企业重新进郑州，产业能发展，老百姓赚到钱，该支撑就支撑，总之就是要让市场决定。

但总的来说，二三线很多城市，过剩建设，产业跟不上，财富两头不靠，如果不能在新的产业转移中拿到份额，房价就还有下跌的空间，会出现这样的大城市的郊区，比起好的县城房价也高不了太多的奇景。

从国家角度，未来全国一盘棋，统一大市场，一切靠真实的市场要素调价，未来会形成多向流动，户口这些壁垒都会全面取消，甚至北京户口的门槛也会大幅降低。

一旦转移支付减少，县城婆罗门收入减少，他们无法支撑他们孩子在北上广置业，他们的孩子也要回到二线，三线去支撑当地房价。而在大城市打工的，省吃俭用，即使农民工也可在常住地入户，孩子也可以在大城市工作结婚，申请保障房。

而超大型城市，要想支撑住房价，必须证明财富来源是真实的，是靠市场而不是靠行政贪腐等非市场因素，即要么是国际资本进来能有财富增量，要不是从业者从事高精尖的研发，通过科技或者出海赚到的实打实的财富。

所谓的改革就是这个意思，通过五年的时间，把非市场因素排除掉，未来人口，资本等要素流动就是全国一盘棋，房地产当然也不例外，城市经营的好，房价就高，否则要素就会流出。

从国家角度，只要是一盘棋，就只会有局部的问题，不会有全局的风险，最终在一盘棋，统一大市场的基础上，去美元化，重新印钞，通胀，解决消费信心，地产，地方债，股市金融等一系列问题。

好在是，美国下面会降息，而且很可能会复制2020年，一旦确定衰退，会在较短时间内大幅降息，金融市场的不确定性和动荡，下半年会很刺激。随着中美利差结束，美国金融战失败，我们再开闸刺激的边际杠杆效应自然不同。