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中美房价比较

送交者: laopika[♂☆★★声望品衔12★★☆♂] 于 2023-05-17 11:22 已读 5497 次 7赞  

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     最近国内有朋友来问我对于国内房价走势的看法,主要原因是自全面放开后,二手房抛盘增加,而各地政府都出台了一些鼓励房地产的政策,例如上海就大幅度提高了公积金贷款的额度,所以人们开始纠结,现在是否可以出手,逢低吸纳呢?
    其实中国的房价与美国相比,一直是偏高的。几年前曾经盛行过的一则传闻:“卖掉深圳的房子,能买下半个美国,因为深圳2020年住房总市值151.5万亿人民币,而美国住房总市值则为36万亿美元(234万亿人民币)”。2020年中国GDP才刚破100万亿,深圳一地住房总市值就高达150多万亿?实在是不可思议!
    国内曾经有研究机构测算,2018年,中国住房总市值约为321万亿人民币,相比1998年的23万亿,翻了10倍多,2020年中国住房总市值超过了350万亿,房地产市值约为GDP的3.5倍。
    而前几年 Zillow 的研究数据显示,2020年美国所有住房的总价值为33.6万亿美元,房地产市值约为GDP的1.6倍,按目前1:7计算约为235万亿人民币,仅为中国的2/3,按通俗的话说,中国的住房总市值可以买下一个半美国了。
    但事实果真如此吗?如果以上数据靠谱的话,那么中国楼市总市值为GDP的3.5倍,其泡沫肯定是远大于美国的,哪怕这两年美国房价也普遍上涨。
    众所周知:上世纪80年代后期,处于房价泡沫巅峰的日本,仅东京的房地产市值,就能买下整个美国。当时,“东京房价只会涨不会跌”的神话可谓在日本深入人心。然而,进入90年代后,日本房地产泡沫破裂,房价一泻千里,地价一度下跌60%以下。直到30年后,日本主要城市的房价仍未回到1990年代的最高点,日本经济亦陷入“失去的20年”之困。
    那么,目前中国未来房价会重蹈日本的覆辙吗?我的观点如下:
    判断中国房价走势需要重点观察几个方面:
    房产税是否全面推行;国内要开征房产税的雷声已经响了十几年了,但雨点始终小的可怜。即使已经实行的两个试点城市上海和重庆,也只是挠痒痒而已。例如上海执行几年的房产税,规定第二套住房要证税,但仍然只是增量而非存量。也就是说哪怕你现在拥有10套房,房产税仍然与你没关系:)。必须看到只要不是全面征税,也就是继续维持房产持有者的低成本(而美国房产每年必须要交房产税的),大规模抛售就不会出现,房价泡沫就一时半会戳不破。
   人民币是否自由兑换;由于中国实行的是外汇管制政策,如果人们把多余的投资房卖了,钱并不能汇出国外,放在国内,炒股怕被套,投资怕被骗,买黄金怕被偷,所以还是房子不动产最安全,看得见摸得着,相对可以保值增值,这就是目前绝大部分炒房客的心理状态。
   人口自然增长率是否出现大幅度下降,甚至出现负增长(现在开始出现了)。随着第一批独生子女的孩子步入成年,许多大城市逐渐出现了4、2、1家庭,即1个孩子2个家长4个老人,通常有家里已有三套房子(爷爷奶奶、外公外婆、父母各一套),他们一旦结婚就变成了8、4、2的格局,当一对孩子面对家里的六套房子,他们还会有强烈的投资购房意愿吗?
       事实上,市值总规模本身并没有太大意义,因为不可能所有人的房子都能变现,但疯狂的市值能给人以强烈的财富幻觉,让所有人以为自己的财富正在不断膨胀,即便是只有一套房的刚需家庭,也会陷入这种狂欢当中。但在国内金融界,评判个人财富的标准完全是把自住房剔除在外的,前几年所谓高净值人士的标准就是家庭可投资财产在550万人民币之上(不含第一套房)。
    但是那些未能赶上房价上涨列车的普通百姓家庭,只能眼看着财富差距被不断拉大。至于那些将所有财富捆绑在房地产上的家庭(例如被处死的赖小民据称拥有一百套房),则成了高房价牢不可破的既得利益群体。央行2020年发布的报告显示,我国城镇居民家庭七成财富都是房产,住房拥有率为96%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。
     由此可见,百姓财富与房地产深度捆绑,地方政府财政与卖地收入捆绑,都与房价涨跌一荣俱荣、一损俱损。这正是房价“能涨不能跌”的社会基础,所以保持房价的稳定才是举国一致的利益所在,各地才先后出台政策,但效果究竟如何,尚待观察。所以目前未必是买房的好时机,还可以继续观望一下。
    我对朋友只能说,这仅是我的一孔之见,也未必对,仅供参考!
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