复旦大学教授:大家现在千万不要买房,因为房价将会断崖式下跌
最近在网上看到复旦大学的一位教授提醒大家现在不要买房,说房价可能会大跌。
对于这种观点,我觉得得冷静分析,毕竟买房,对大多数人来说都是大事。现在的房地产市场,确实跟以前不一样了,得看看几个关键的数据。
人口多,房子需求就大,这是基本道理。但现在中国的人口已经14亿了,这个数字可能已经是顶峰了。
未来,人口可能不增反减,这对房地产市场来说,可不是好消息。年轻人越来越少,新家庭的形成速度也在放缓,这意味着未来对新房的需求可能会减少。
现在城市化率已经到了65%,虽然还有35%的人在农村,但主要是老人和孩子。孩子们长大了可能会进城,但老年人大多会选择留在农村。
这样一来,农村人口会减少,城市化率会提高,但这个空间已经不大了。
城市化的快速增长期已经过去,未来更多的是城市内部的优化和提升,而不是简单的人口迁移。
现在老年人口比例已经21%,预计到2035年会超过30%。老年人对房子的需求不大,而且随着他们离世,还会释放出更多的房子。
这意味着未来市场上的二手房供应可能会增加,而需求却未必能跟上。
开发商手里一年以上没卖出去的房子就有6亿平方米,加上新建的17亿平方米,还有炒房客手里的房子,这些都是库存。
这个数字可不小,说明市场上的房子已经不少了,供大于求的情况可能会越来越明显。
现在城市居民的人均居住面积已经50平方米了,和发达国家差不多。
这个水平,基本上就是上限了,未来增长的空间很有限。人们对于居住空间的需求已经得到了相对的满足,除非有新的居住理念或者生活方式的出现,否则这个数字很难有大的突破。
2000年的时候,房地产建设量才1亿平方米,到了2017年就17亿平方米了,占了全世界的一半。
这样的建设速度,还能持续吗?显然不可能,这样的高速增长是不可持续的,未来建设量可能会逐步减少。
过去20年,土地和房价涨了四倍,现在房价和收入的比例高得吓人。
财富差距也在扩大,有的人家好几套房,有的人却买不起。这种不平衡的状态,对于社会的稳定和经济的健康发展都是不利的。
危旧房改造和旧城改造也差不多完成了,不太可能再有大规模的拆迁建设了。这意味着未来房地产市场的增量可能会减少,更多的是存量房的交易。
学校、医院这些配套设施也基本饱和了,没有太多新增的空间。这意味着未来城市的发展,更多的是在现有基础上的优化和提升,而不是大规模的扩张。
很多地产商负债率已经超过90%,有的甚至超过了100%,这意味着他们已经是零资产,甚至资不抵债。
今年已经有不少开发商暴雷了,中央对房地产市场的监管只会越来越严。
综合这些数据来看,房地产市场的未来确实不太乐观。房价大涨的可能性不大,但会不会大跌,这还得看具体情况。
现在还是观望为主,别急着抄底房地产。毕竟,现在的买房逻辑已经变了,不再是那个闭着眼睛买都能赚钱的时代了。
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