中指研究院发布的4月房地产企业融资月报显示，2022年4月房地产企业非银融资总额为843.4亿元，同比下降52.1%，环比下跌19.7%；行业平均利率为4.23%，同比下降1.17个百分点，环比基本持平。单月融资总额环比下降两成，信用债占比近半。信用债发行将获支持，ABS保持融资优势。累计平均利率同比下降，融资成本持续平稳。4月融资窗口消退，信用债融资将获重点支持。

一、融资概况：单月融资总额环比下降两成，信用债占比近半
中指研究院监测，2022年4月房地产企业非银融资总额为843.4亿元，同比下降52.1%，环比下跌19.7%，未能延续3月的千亿势头。行业平均利率为4.23%，同比下降1.17个百分点，环比基本持平。信用债发行回落是融资总额环比下降的主要原因。


2022年1-4月，房地产企业非银融资总额3152.4亿元，同比下降59.3%。从融资结构来看，信用债占比48.6%，同比提升16.9个百分点;海外债占比仅为4.9%，同比下降12.8个百分点；信托占比15.0%，同比下降14.3个百分点；ABS占比31.6%，同比提升10.3个百分点。


二、融资结构：信用债发行将获支持，ABS保持融资优势
从融资结构来看，4月信用债规模占比43.7%，海外债占比3.4%，信托融资占比15.3%，ABS融资占比37.6%。


具体来看，房地产行业信用债融资同比下降49.6%，环比下降36.0%;海外债融资同比下降80.5%;信托融资同比下降75.9%，环比小幅上升4.1%；ABS融资同比下降8.9%，环比微降1.8%。信用债发行额波动幅度较大，海外债、信托继续同比大降，ABS变动不大。

4月信用债同环比均有明显下降，尽管从历史记录来看，3、4月为年度集中发行时段，但今年4月过早、过快的结束了发行窗口期。本月发行人全部为央企、地方国企，民企的债券融资能力仍未得到明显提升。从发行种类来看，保利、信达地产均发行了并购债，并购融资仍在继续。

当前并购融资是政策边际放松的主要形式，其中以银行授予房企的并购融资额度为主。3月多家房企获此额度，总规模达1780亿。但4月以来，新增融资额度明显放缓;此外，并购额度距离资金实际到位仍有较长的距离，贷款企业未必能尽快获得相应资金。房企发行并购债可以保证募集资金及时落地，但截至目前发行主体仅有招商蛇口、建发、保利、信达、中国铁建等企业，发行总额为62亿，惠及面较窄。

5月4日央行、银保监会、深交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施，其中重点提及房地产金融措施。如深交所发文明确提到“支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。”重点支持房企的合理融资需求，减少募集资金的使用限定，将有利于释放企业的能动性，提升资金的使用效率，为当前行业周期注入新的活力。支持更多的房企发行并购债，有助于并购资金快速到位，为处置出险项目、化解行业风险提供了融资便利。

本月旭辉、远洋均成功发行海外债。其中旭辉3月发行了信用债，境内外融资渠道较为通畅。尽管当前投资人极其谨慎，但对于优质民企仍有较强的认可。

本月ABS发行种类多样，CMBS/CMBN仍为发行主力，占本月发行额53.0%，其次为类Reits,占比36.6%。持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，房企也能从多元化经营中收益。


三、融资利率：累计平均利率同比下降，融资成本持续平稳
从融资利率来看，本月发行的信用债平均利率为3.48%，同比下降0.95个百分点，环比下降0.37个百分点;海外债发行利率为5.55%，同比下降0.35个百分点，环比上升1.49个百分点，主要为3月发行债券有增信措施，降低了融资成本所致;信托融资利率托融资平均利率为7.66%;ABS平均利率为3.60%，同比下降0.84个百分点，环比微降0.14个百分点。各渠道融资利率基本平稳。

四、企业融资动态：华润发行额度最高，招商蛇口融资成本最低
从典型房企债券发行来看，本月华润融资额度最高，合计人民币80.0亿元，平均融资利率3.4%。具体来看，典型房企中信用债利率最高的华发股份，利率为4.8%，最低为招商蛇口，为2.4%;海外债方面，远洋发行的美元债利率最低，为3.8%。