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通胀、利率与地产投资

送交者: 花镶玉[★★★声望勋衔14★★★] 于 2022-06-27 14:12 已读 567 次  

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通胀、利率与地产投资
原创 王红雨 王红雨在加拿大 2022-06-26 17:38 发表于加拿大







  通胀已经来了,而且越来越恶性了,涨价的商品和服务正在变得越来越普遍。出来打压通胀的是央行,因为央行相信加息能抑制通胀。地产投资人眼看着利率不断蹿升,开始不淡定了。财商群的群友连续几天在讨论trigger rate的问题,逼着我去搞清楚到底什么时候房贷月供会被要求提高。地产投资者属于先天下之忧而忧的一个群体,直到我澄清了trigger rate问题之后才不再纠缠这个问题了。


我的微信公众号主要是为地产投资者服务的。本文是为地产投资者搞清通胀、加息和地产投资的关系而作,力求地产投资者能明白即可。




        01 本轮通胀因何而起,如何消退




  202111月美联储在连续半年称通胀是临时的之后,终于承认通胀真的来了,不是临时的,需要加息控制,而真正开始加息是2022317日第一次加息0.25%55号加息0.5%615号加息0.75%。美联储的行动迟缓,让通胀蔓延到了更多商品和服务。


  截至本文落地的20226月底,本轮通胀的起因被归纳为5大要素:1.疫情导致的供应链受阻;2.货币宽松政策;3.财政救助和刺激;4.地缘政治;5.能源价格和结构。央行加息和缩表,其实能够改变的只有第二个因素——货币宽松。但央行可以通过货币紧缩政策导致经济衰退,进而影响第一和第五个因素——供应链和能源价格。央行对第三和第四个因素,地缘政治和财政救助政策依然无能为力。


疫情期间的封锁在逐步被解开,供应链问题已经不是问题。但各国并没有去修复原有的供应链。疫情前从A国的进口,改成了从B国进口,成本可能加大了,路径可能更曲折了,但没办法,特朗普推出贸易政策的时候各国都不怎么待见,现在才发现,出于安全考虑,特朗普的贸易政策是对的,因此开始了大规模的重建供应链工作。这个通胀因素会最先被消除,但依然需要时间。




  如果说本轮通胀始于货币宽松政策,其实是冤枉央行的。与次贷危机时一样,美联储和加拿大央行在危机发生时都采取了量化宽松政策,即,从债券市场购入债券释放基础货币,这种操作被称为QE。但是,次贷危机时的量化宽松政策并没有引起通胀。引起本轮通胀的元凶是财政上的救助和刺激。我们翻开任何一本经济学教科书都会发现,央行的职能包括:央行是商业银行的银行,以及央行是政府的银行。次贷危机发生后,政府并没有向央行借钱发给破产的家庭,而疫情期间政府则向央行借钱用于发放疫情补助款,这种操作叫做现代货币理论MMT,我们看到,疫情期间没有进行财政救助的国家,现在没有通胀,大家自己脑补是哪些国家。当央行借款给商业银行后,商业银行会根据自己的标准贷款给合格的借款人,例如,房贷申请人,而不会借给没有还款能力的家庭,也不会无偿发放给需要救济的家庭,所以商业银行从来不是通胀的推手,但商业银行的贷款的确会推高资产价格,例如,推高房价。央行推出基础货币有三个途径:1.从资本市场,债券或股票市场,购买资产同时投放基础货币;2.借钱给政府;3.借钱给商业银行。投放到资本市场的货币基本上又回流到了资本市场,推高了股价。投放到商业银行的货币,推高了生产资料价格,所以我们看到PPI指数上涨,同时也流入了房地产市场,推高了房价。投放给政府的货币被转移给了接受救助的家庭,推高了消费物价指数CPI。对于美元来说,如果美联储只是进行QE,则只会推高资产价格造成贫富差距进一步扩大,同时,超发的美元会通过国际贸易流回美国的国债市场,进一步促进世界贸易和美国资本市场的繁荣。但是如果美联储参与了MMT把钱给了政府用于救助,则只惠及了被救助家庭,而这些被救助的家庭消费边际特别大,收到100元会消费掉99元,通胀就起来了。央行在本轮通胀中的主要错误是没有及时加息,应该在PPI上涨,还没有传导至CPI时就加息,抑制PPI和预防CPI上涨的蔓延。


  地缘政治问题是大多数人都没料到的。去年6月,老牌投资人吉姆罗杰斯出了一本新书《危机时代》,他在书中预测可能发生地缘冲突的国家,正在享受着和平与发展,他认为领导人冷静果断,未来有投资价值的国家却在2022年情人节发动了一场侵略战争,现在还在打。我看哪国央行,怎么加息也解决不了这种无厘头的地缘冲突。


  石油,是人们除了水和空气以外最刚需的商品,既影响生产也影响消费,既影响PPI又影响CPI。在疫情后经济复苏时期,石油价格自然回升,但当地缘冲突影响持续在高位徘徊,油价严重影响了所有商品的物价。纵观油价历史,欧佩克垄断价格的时代早已结束,油价最终要取决于供求关系。在供给端,采油成本最高的是北极圈采油成本80元,其次是海上采油70元,之后是页岩油和油砂采油成本50元。当油价低于80元时北极圈的石油供给就会停止,油价低于70元时更多采油活动会停止。如果油价长期在100元以上,则全世界油井都在采油,油价或早或晚都能降下来。油价最终会摆脱地缘政治的影响,只是时间早晚的问题。从需求端来看,持续加息的情况下,需求会受到抑制,企业会预期生产出来的商品销售困难,因此减少采购和库存,美国目前的企业采购情况非常低迷,采购经理人指数PMI已降到23个月以来的新低。同时,零售企业沃尔玛和塔吉特也在拼命地去库存。这种情况下,生产企业不会加大马力生产,因此能源和原材料的消耗也会降低,对石油的需求会减少。石油,正在面临供给加大而需求萎缩,油价很难在高位维持很久。说到能源结构问题,这是一道送命题,因为分歧太大。绿左非常激进,强征碳税,即使在能源价格如此之高的情况下依然坚持。而巴菲特为代表的投资者并不买账,伯克希尔公司近两年来大举买入石油公司股票就是证据。美国的民主党和共和党,加拿大的自由党和保守党之间,最大的分歧就是这个能源和环保问题。拉锯和扯蛋之间,老百姓遭受高价能源的时间会被拖长,环保也不一定真有什么成绩。


  CPI居高不下,是错误政策导致经济生病的最终表现。央行加息抑制需求的作用很难快速见效。加拿大目前居民储蓄3300亿,需求非常旺盛。加之疫情后,吃喝玩乐的边际收益非常大,人们根本不会顾及边际成本有多大,就像饿了3天的人,吃第一个馒头的凶猛是难以阻挡的。这个夏天有一波消费狂潮,直到圣诞节才会消退。


  综上所述,我个人认为,本轮源于美国的通胀将在今年9月到12月见顶,明年通胀开始回落,但不一定能回到2%的通胀水平,通胀率3%以上会成为常态并保持相当长时间。注意,这个预测是按照鲍老师承诺的经济软着陆进行的猜想。期间,如果日本和欧洲爆发经济危机,金融危机,节奏会被打乱,通胀时间会更长,因为每次危机都是通过降息来解决问题的,一旦降息通胀又会死灰复燃。


  我们当代人面临的不是加息问题,而是通胀问题。很多人问本轮加息什么时候是个尽头。通胀见顶,就是加息的尽头。通胀已经从潘多拉的盒子里出来了,凭央行一己之力塞回去挺难的。通过加息抑制通胀的成功经历只有一次,就是保罗沃尔克在80年代初搞成功的那一次,但这个成功并不是来自加息,而是来自加息导致的经济衰退和高失业率。加拿大的情况比较麻烦,目前通胀的情况下财政部又搞了一个90亿的经济援助,帮助低收入家庭抗击通胀。这是抱薪救火,给通胀火上浇油,所以加拿大的通胀比美国更难抑制,除非加拿大政府减少开支和救助。







        02 利率走势问题,是道送命的题




  利率走势问题,在过去2年里,只有整天预计要加息的人,预计对了,停摆的钟遇到了正确的时间。根据经济数据和发展趋势预计利率的人都被打脸了。就像上面总结的通胀的五个因素,事后看都是合理的,事前谁都看不到。因此,以下对利率走势的分析,只是上万种利率走势中的一种逻辑推演,不代表真实的,可靠的利率走势,仅供大家锻炼脑力之用。


  利率地图非常复杂,想画清楚很难,我尽量画,大家尽量理解。目前的利率分为政策利率和市场利率。加拿大央行隔夜利率1.5%,到了713号可能涨到2.25%,这很明显不是资金供求关系决定的,而是央行希望看得见的手干预经济时,拍脑袋瓜子决定的。这个利率具有政策导向,所以属于政策利率。商业银行的P现在是3.7%,这个利率是商业银行最优惠无抵押贷款利率,在中国这个利率被称为LRP loan prime rate,即,如果你有个企业,想申请流动资金贷款,啥抵押物也没有,凭刷脸向银行借款,银行能给的最好利率,即,脸最值钱的借款人拿到的利率。如果你申请的是房贷,用房子做抵押,利率可以优惠,P0.5%吧,这就是目前加拿大房贷浮动利率的定价原则。商业银行根据借款人的风险情况厘定不同的利率,这个利率是市场利率。市场利率通常是无风险利率加上风险补偿确定下来的。无风险利率,就是国债利率。每个人都有自己的资金流动性偏好,今天的100元比一年后的100元更受欢迎。今天有人找你借100元,1年后还给你,你今天就无法使用这100元了,所以你需要补偿,要求归还的时候不仅要偿还100元本金还有利息。向你借钱的人,如果是国家,你知道肯定归还,你索要的利率就是无风险利率,即,国债利率,这个利率反应的是1年时间这100元的代价,我们称之为“时间代价”。如果借款人不是国家,而是你的邻居,这时你要求的利率就是市场利率了,市场利率=“时间代价”“风险代价”,所以市场利率一定比国债利率高。目前,加拿大5年期国债收益率3.25%,所以你的5年期房贷利率就高达5.3%了,这就是房贷固定利率的定价原则。






  从上述极简的利率地图来看,房贷的浮动利率和固定利率的定价依据和原则不一样,所以同样是和银行签5年的借款合同,获得的利率差别很大。


  好了,利率路线图画完了,现在进入利率预测的送命环节了。国债收益率,也称国债利率,是怎么定的?属于政策利率还是市场利率呢?答案是政策加市场混合利率,既不是纯粹的政策利率,也不是纯粹的市场利率。央行是可以调控国债利率的,例如,QE就是调控手段,央行调控下的国债利率就是政策利率,央行不调控的时候,则是市场利率。QE的时候,央行高价收购二手国债,让手里有国债的人发财,这些人都是有钱人或大企业,这些人的边际消费倾向非常低,卖了债券获得的120元拿出2元消费,拿118元又去做投资了,所以只有QE的时候,货币虽然多了,但没有通胀,只是推高了资产价格。央行买入面值是100元的二手债券时,支付的是120元,否则收购不上来啊,这张债券的票面利率是2%,到了央行手里实际利率就变成了1.6%,所以QE导致了债券收益率降低。根据刚才的利率导图,我们获得的按揭贷款固定利率也随之降低了。现在央行停止了QE了,市场上最大的买家跑路了,债券市场又回到了市场自由交易状态,手里有债券的人眼看通胀7.7%了,自己的国债收益率只有2%,太亏了,于是纷纷抛售债券,100元债券的票面利率2%,按原价卖没人买,于是降价卖,100元买的62元卖了。债券市场大跌,收益率急升,房贷固定利率猛涨。如果政府此时发行新的债券,票面利率也得3.25%才能卖掉。但目前的债券市场一片萧条,美国现在两房发行的MBS都很难卖出。由于央行的乱入,债券市场大幅波动,本来央行的功能是稳定经济,却导致金融和经济情况更加不稳定了。用哈耶克的话说就是,通往地狱的路,是由善意铺就的。那么一个国家的国债有没有价值中枢呢,总不能由着央行和市场这么折腾吧?我们看到的是国债的价格,而国债是有价值中枢的。国债的价值由两部分组成:GDP增长率+通胀率。是的,你没看错,又TMD是通胀率。当我们比较不同国家的国债收益率的时候能看出这个价值中枢,当我们比较同一国家不同时期的国债收益率也能得出这个价值中枢的公式。这个验证工作留给各位读者吧。对于房贷固定利率的预测,其实很清楚,当加拿大和美国的通胀消退后,无风险利率,国债利率会回落。因此,现在不宜选择固定利率。这个建议是给地产投资者的,不是给买房自住房的家庭的。地产投资者即使偏好固定利率,最好选择1年期固定利率,不宜超过2年。用排除法,继续建议地产投资者选择浮动利率。





       




        03 都是崔哥惹的祸




  有些地产投资者交友不慎,或没有选择,申请浮动利率贷款时选择了只要加息月供就涨的银行,这种银行占加拿大主要商业银行的2/6,其他4家银行的浮动利率贷款加息后月供不变,这4家银行是:TD,RBD,CIBC,BMO,HSBC。这4家银行的借款合同上都会注明一个Trigger rate的利率,即,如果加息导致超过这个利率会出现“负摊还”negative amortization。我们看到的情况是,基本上没有律师给借款人讲解合同的时候说明过,什么是Trigger rate,什么是negative amortization。在安省,贷款交接的时候,都是由律师解释借款合同,而不是银行,这些生僻词儿属于本该由律师来给解读的。当然,如果不是加息这么猛,也不会有人翻出来自己的合同看,翻出来了也看不懂。财商群连续讨论了两天我才注意到这个问题,于是越俎代庖开始帮律师履行工作职责。我在群里用语音说完之后,很多人按住语音不放,非要翻译成文字,翻译过来的文字很搞笑,trigger成了崔哥。




  我在这里讲一个虚构案例,大家回头找自己的合同和律师,以及贷款银行进行解读。我举的例子只是为了帮助大家理解,请勿对号入座,也代替不了律师的解释。杰克20215月签的5年浮动利率合同,贷款50万,利率是P-0.85%,当时的P2.25%,杰克的合同利率是1.4%,还款期是30年,月供1900。合同上注明,崔哥是4.1%,见到崔哥后开始负摊还。也就是说,当P涨到4.95%后,减0.85%,杰克就见到崔哥了,此时杰克的月供1900元里全是利息,没有本金。利率继续涨到4.2%时,由于4.2%产生的利息是1920,超过了1900,那么20元会被加到本金上。当利息不断加回本金,导致本金涨到52.5万时,即,本金超出了初始本金5%的情况下,银行会下病危通知,邀请你去银行做本金的加速还款,或提高月供。这是第一种情况借款人被要求提高月供,应该属于地产投资里的margin call了。财商群里大家讨论的主要是怎么找到自己的崔哥,以及如何能够晚一点见到崔哥,能不见最好不见。崔哥很好找,用你现在的月供除以本金乘以12就是崔哥。要是不想见到崔哥,就需要提高崔哥的数值,从公式上看,只要加速偿还本金就可以提高崔哥的数值。大家问我要不要主动加速还款,我认为投资房加速偿还本金属于追加首付款,会降低杠杆比例,要不要提前加速还款,需要家庭成员取得一致意见。


  有位群友说自己的贷款还款期amortization已经自动延长到了38年,担心遇到崔哥的时候银行要求月供翻倍。这个被自动延长的还款期,其实也只是一个警示,没有任何实际作用,只能说明银行容忍你38年还清贷款了,通胀这么高,用贬值的钱分38年偿还贷款是好事儿啊,有啥可担心的。




  另外一个可能被要求提高月供的情况是,续约时会被要求提高月供。杰克的贷款合同期是5年期的合同,20265月到期,还款期是30年,即,20515月还清贷款,到续约的时候,银行会按照到期时的利率,贷款余额和25年还款期重新计算月供,以保证续约的合同体现出的还清时间依然是20515月还清贷款。


  20203月开始浮动利率就降到了很低,最低的时候,还款期30年的情况下,月供低至每借10万元,月供只有360元。过去两年我给地产投资者的建议都是选择浮动利率,这样可以把月供锁在最低的状态,除非发生上述两种被要求提高月供的情况,基本上可以保证浮动利率的5年合同期内一直保证低月供,不仅有利于管理现金流,而且有利于申请更多笔投资房贷款。利率升高,利息支出在月供中的比例大幅提高,而利息支出可以作为投资成本用于抵税,税局会承担部分央行给投资者带来的损失。疫情期间,从另类金融机构获得贷款的地产投资人就没这么幸运了,有些投资者通过破格获取的方式,绕过大银行,从另类金融机构获得了超过自己年收入6倍的贷款,在大银行利率1.5%的时候,从另类金融机构获得的利率是3.5%,还觉得很得意,有人在网上向我显摆过,所以我知道有这么一批人的存在。这些另类贷款机构不是吃素的,他们提供的贷款合同期限非常短,大多在1年期到2年期,到期后重订利率和月供,如果续约时利率涨到8%,月供会翻倍,而大多地区的租金回报率通常是4%8%,如果贷款利率超过了租金回报率,则地产投资人手里的杠杆成了负杠杆,妥妥地赔钱给租客打工。目前市场上急售的房产里,有一批这种偏投机的投资者,他们没想到,出来混,一年后就要还了。


  搞清楚崔哥是咋回事的朋友,心放回肚子里吧,该干嘛干嘛。










       04 通胀高企,利率不断上涨,要不要继续买买买了




  4月份的时候,忽然一夜间网上跑出来一批房黑,喷子和杠精,嗷嗷喊着房价要跌30%,谁买房谁是傻子,忽悠别人买房的人不是傻就是坏。其实既傻又坏的正是这些人。利率低,房价涨的时候也是这批人说不能买房;利率高,房价降的时候还是同一批人,天天用自己的矛扎自己的盾,此情此景与2018年加息和提高压力测试的时候一摸一样。有个地产投资者家庭,夫妻俩只有一个人上班,单薪家庭,2018年的时候,收入10万,买入镇屋做投资房,那时的镇屋价格70万,现在涨到130万了,疫情期间加按过两处投资房,最近又买了一个CONDO投资房,现在的收入也就11万。这样不信邪,一直买买买的家庭不止他们,但是他们的情况太成功了,刚刚买入的投资房是第9套房产,远远甩出房黑和杠精几条街。4月和5月的房价数据公布之后,这批人的数量已经成指数级下降了,但最能黑的人还在坚持。他们一点儿常识都没有,美国次贷危机发生后的房价最低点也只比次贷爆发前低了27%,要想让加拿大房价下跌30%,靠这么几条黑枪,在阴影里扔几块石头,是完全不起作用的。2017420之后,大多地区房价下跌,创造了3个月下跌18%的世界记录,人们已经汲取教训了,2017年下半年和2018年全年是最好的买入点,所以今年想看到2017420后的历史重演都难。







  地产投资到底是怎么回事呢?假设加拿大有100个家庭,开发商建了一栋有100个单元的公寓楼,其中的居民分三组:A组,强褶组;B组,忠产组,C组,弱柿组。C组刚移民,或刚组建家庭,没首付没工作只能租房;B组老移民,有首付有工作,但能力只能负担一套自住房;A组,能力最强,能买一套自住,同时还能买多一套出租。加拿大房屋自有率是68%,即,A组加B组的人数是68个家庭,C组人数是32个家庭,请听题:A组有多少个家庭?你能算出来吗?我算不出来,只能有个大概范围,32%以下,大约20个家庭或更少,他们一共买了32个投资单元,A组中家庭数越少,某些家庭持有的投资房数量就越多。房价是多少大家能判断出来吗?这道题我知道答案,房价是财务能力排名第68位的家庭收入决定的,所以房价与其余的32个租房的家庭无关。如果这32个家庭跑到网上黑房地产,A组家庭可以放心了,稳稳的一批租客。B组,忠产组,可以通过不懈地买买买跨入A组,强褶组;C组,弱柿组,也可以通过自己的能力进入B组,忠产组。这个过程是自己的努力和能力决定的。我看到的情况是,B组向A组努力的家庭越来越多,A组中部分家庭持有的房产越来越多。70后,来了加拿大10年以上还在C组的家庭,可以放弃努力躺平了。










从数量上看,A组家庭是数量是最少的,但却是最诚实纳税,深谙财商的家庭,同时也是最受嫉妒的一个群体,是喷子和房黑的攻击对象。经过多年的实践,A组家庭对销售人员的呱噪已经形成了免疫,长期持有房产,只买不卖,即使卖房也马上买回,不碰楼花,因为机会成本太高,首付款被锁住78年没有投资回报,另外,加按使楼花的投资机会成本成为了有复利效应的机会成本,所以代价过高。我看到的情况是,新加入A组的家庭数量不多,家庭总数的增长很慢,但已经加入的家庭净资产增速非常快,每个家庭持有的房产数越来越多。C组里的喷子,其实影响不到A组人,也许能影响到B组里没有财商的人吧,但我想更多地是C组里的人互相同意而已,这其实对房价毫无影响。






  


  最近有人在加拿大央视CBC上撰文,Canada is hooked on real estate. It needs a detox. 《加拿大已经严重依赖房地产,需要排毒》,一针见血地指出加拿大的经济过分依赖房地产,荒废了其他行业的发展。的确如此啊。商业银行有钱,整天寻找借款人,我的工作就是帮我们银行找贷款申请人。一个创业者,是很难在加拿大的商业银行取得低利率贷款的,而申请低利率房贷就容易太多了。银行设置的这个激励机制,使人们非常热衷于于把收入沉淀在房产中,加拿大人没什么存款,但净房权资产却金额庞大。加拿大的房地产也不负众望,起到了美国股市的作用,为加拿大人平衡一生的收入,起到了最重要的稳定器和蓄水池功能。这篇文章说的不错,就像指责美国人太押注股市一样,指责加拿大对房地产押注太多,也没有实际意义。加拿大就是个靠新移民撑起来的国家。特鲁多的自传里提到的唯一经济政策主张,就是拥抱新移民,他的看法是,经济政策就是移民政策,坚持移民政策不动摇,加拿大的经济就会保持繁荣。从央行基础货币的流向我们知道,央行印的钱同时流向资本市场,房地产,和实体经济,而加拿大的资本市场太小,吸纳不了多少货币,实体经济依附美国,加拿大央行多印出来的钱能有40%流入实体经济就不错了,因为美联储印出来的钱也只有50%流入了实体经济,加拿大货币泛滥最大的蓄水池就是房地产,因为房产价值占了加拿大资产总量的76%。我们这些第一代新移民来到加拿大,是要来改变现状的呢,还是来适应现状的呢?每个家庭有自己的选择。选择适应环境的家庭,不需要投票,只需要不断地买买买,全天候地买入房产就能提高自己的财务安全水平。



  通胀这么高,利率涨得这么快,你知道各大银行是怎么预测房价走势的吗?2家银行预测房价下跌,1家银行预测与去年房价持平,2家银行预测房价依旧上涨。加拿大移民政策没改,每年50万新移民;加拿大新房供给状况没有改善,反而恶化了,很多计划投资兴建专门用作出租的公寓项目被取消了,因为贷款利率太高。不断涌入的新移民会加入二手房的争夺,买不到就得租。买房从来不是刚需,说刚需的人是忽悠你买房,只有租房才是刚需,租不到房,要么住酒店要么住避难所,因为多伦多的地下室不够用了。多伦多市中心公寓的租金扶摇直上,半年时间房租上涨20%的情况越来越普遍,而正常的房租上涨以前只有平均每年4%的涨幅。房价由两部分组成:居住价值和投资溢价预期。用租金做现金流,除以一定的折现率就是房子的居住价值,租金涨,房价就会涨。同时,加拿大房地产的投资价值和投资回报确定性,经过疫情考验之后,更加被加拿大人普遍认可,加拿大的房价不仅能抗通胀,还能抗疫情,抗货币超发,人们甚至认为投资加拿大房产比投资美国股票更靠谱,于是投资溢价预期更高了。房价在通胀见顶的时候,无论利率高低,都会普涨,同时伴随着平衡市场向卖方市场的V型反转,这个时刻离我们并不遥远。








结语




  经济学200多年的发展史中,经济学家根据当时的情况发现过很多经济规律,但适用于当下经济环境的规律需要我们自己去识别出来,因为经济学的很多理论是自相矛盾的。读过10本以上经济学教材也不一定能搜集齐了所有经济学理论和说法。对于当下经济情况的解读,每个人都有不同看法,而这些看法实际上是某个已故经济学家的看法。年代不同,国家不同,经济规律起的作用也不同。我们能做到的就是边干边学,不断摸索,遇到问题解决问题,逐步提高自己的财商和预判能力。什么都不做,只读文章,其实啥也学不到,更无法积累起财富。今天的通胀与80年代的通胀一样吗?用同样的手段能解决问题吗?利率有几种,哪些利率在加拿大此时此刻起关键作用,近期的走向如何呢?现在还能不能继续买投资房了?给这些最俗气的问题从经济学中找出最贴近的答案,对我来说是一种乐趣。当一个人获得财务安全感之后,自我实现的需求就会自动出现。所以我最大的乐趣就是看到我帮助过的家庭实现财务安全,让他们挥舞我曾挥舞过的剑,帮助他们身边的人实现财务安全。在加拿大,没有限贷,限购,能买多少房子全凭本事。第一代移民就可以凭踏实工作,诚实纳税,无需走捷径,稳扎稳打,妥妥地在中年就能实现财务安全。相反,通过破格获取则容易身处险境,偷鸡不成反失把米;当房黑喷子,只会暴露自己的无知和嫉妒,自寻烦恼。我从20181月开始写这个公众号,已经记录过一遍从呱噪到反转了。如果还没有机会看我当年的文章,那就看我对本次市场从呱噪到反转的再一次直播吧。







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