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闲侃米国的房产税和收入税

送交者: 杭州阿立[♂★★★江南情节★★★♂] 于 2020-07-23 8:10 已读 2338 次  

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闲侃米国的房产税和收入税

杭州阿立

 

绿岛阳光《闲侃英国住房、买房、卖房和出租房子的税收》:

https://web.6parkbbs.com/index.php?app=forum&act=view&tid=668628

其中提到在英国拥有房产和米国佬拥有房产的税收不同。英国拥有房产本身不交税:只有买、卖或出租房子才有一些税收(买卖的税收和租房收入、卖房盈利的税收)。

而米国拥有房地产,哪怕自己住,没有房地产的收入,每年却要缴很大一笔房产税。真是英美国情也不同。

绿岛闲侃英国,阿立就来闲侃米国:

(一)房产税(财产税)

通常大家说的房产税,其实严格说法是财产税(Property Tax)。

在美国,只要你拥有‘财产’,每年都要交财产税。虽然说的是‘在美国’,财产的定义、税率和缴给谁,都与美国这‘国家’(我们叫联邦政府)无关。

财产的定义是各州自己决定的,虽然大多数州定义类似,但也有细节不同的。

比如我读博士的南方某州,不只是房子、土地是财产,汽车也是财产,每年也要缴财产税(现在是否有改动没去查)。

据我所知(只是我亲身经历的具体情况,不能推而广之):汽车的财产税是州决定的,税也是缴给州政府的。每年的汽车牌照更新账单明细表里,有一项是财产税。

总的来说,财产税主要是指房地产税。很多时候地比房子更值钱。有钱人买了房子推倒重建很常见,钱只是为了买那块地皮。

今年初的游记系列(2020春节南行记)里,提到过小阿立现在的小区,有些人2百多万刀美金买的房子,推倒重建(当时就看到有几家正在重建房子)。参见游记:

小城豪宅多 超市小午餐》:

https://club.6parkbbs.com/life7/index.php?app=forum&act=threadview&tid=13907330

财产税不是缴给州政府,而是缴给财产所在的市(City)或镇(Township)。我们这里分夏季税(Summer Tax)和冬季税(Winter Tax)两次缴。政府会寄账单来。

财产的价值是指政府决定的该财产缴税价值,不是市场价值(两者有关联,但不相同,甚至可以差很多)。

市、镇政府会有专人每年给房地产估价,给‘财主’们寄来今年的财产估值通知。我们镇政府的通知叫《Notice of Assessment, Taxable Valuation, and Property Classification》。

其中财产分类(Property Classification)有几个选择,比如:居住为主(Principal Residence);农业或森林财产(Agricultural/Forest Property);开发(Development)等。每个选择都有百分比。我们家自然是100%居住,没有农业、没有开发。镇里面有些住家有农田、农庄之类,百分比由镇政府评估的(税率大概与住家部分不同吧)。

通知里的缴税估值也就是明年(一般而言,具体也可能有滞后)缴税的财产值。通知里还告诉你‘明年的缴税大概要涨多少刀(假定是去年的税率)’。

税率也是各市、镇自己决定的。

我所在的大都会地区(Metropolitan Area)有200多个市镇,各自的税率都不同。我们的房子所在的镇,二市一镇属于同一个教育局(中小学)。我们镇是二市一镇里相对最富的(房价最高,都是独家独院,没有公寓房),税率相应是二市一镇里最低的。

阿立注:虽然税率是(市、镇)政府定的,政府不能随意提高税率。如果政府需要圈钱,提高财产税率:首先得有个很名正言顺的名头,其次还得老百姓投票通过才行(多数情况如此)。名头再有理,要老百姓投票赞成自己多被宰(以后每年都多被宰),不是很容易通过(大家多少是财迷)。

实际缴税金额房价因素更重要(税率相差不是太大的话)。因为房价高,即使税率低点,政府的财产税收入反而更多。

比如我们镇的税率比小小阿立住的地方(旧金山某郊区的郊区)高,但房子便宜不少(指同类型房子,我们这里也有超级贵的豪宅)。我们财产税每年几千刀。小小阿立财产税每年一万多刀。年年被宰没商量,房子增值被宰更多。

每年的房产税(财产税)只是因为拥有房地产,跟是否有收入、哪种收入(房租,卖房地产盈利)无关。没有收入,一样被宰。

(二)收入税

美国每年都要申报(个人)收入税(Income Tax),不是只有高收入的或自己雇佣自己(没有工资扣税)等才报税。

收入税又分联邦税和州税(两次被宰)。两者都要每年申报,一般是同样的截止日(4月15日)。

有些地方郡(county)和城市(city)也有税。原因可以是相对贫穷、或者不太安全的地方(我们大都会地区的大黑人城市有城市税)。因为居民贫穷的比例高又不安全,房地产值钱的少(富人乃至一般工薪阶层能搬出去住的搬走了)。公司在该城市的所有人(无论住在哪里)的工资会自动扣城市税等(一般无须再申报,但缴税纪录单里会包含这些数据)。我以前读博士的城市也有城市税,原因大概是老传统(因为城市在该州算不错的,也很安全)。

说是个人收入税,家庭可以一起申报(Married filing jointly)或者夫妇两人分开申报(Married filing separately)。哪个办法缴税少就选择哪个(完全合法)。一般情况是一起缴税好(即使双职工)。

政府并不允许税都欠着,到明年申报时才缴税,那要罚款的(超过一定限额)。

工薪收入所有的公司、企业(无论大小)都会在工资里自动扣税。根据个人家庭负担情况,可以按人头减少扣税(最后报税多退少补,所以是否少扣税一般来说不重要)。哪怕孩子暑期打工(甚至高中麦当劳打工),工资单一样要自动扣税。另外也允许工资单上要求额外多扣税(联邦税、州税都可以多扣),以免报税时被罚。

银行、股票投资等的盈利(包括分红、利息),都可以要求(银行,股票投资公司等)自动扣一定百分比的税。

我比较偷懒,就是在工资单里每年额外多扣些(比如几千刀)。反正报税时多退少补,而银行好多年没利息了(除非定期或网上银行)。报税时退税或补缴税没啥区别(补税还要小心被罚,不值得)。

联邦税是大头。收入是所有收入总算账,包括在海外的收入(所谓‘全球收入’)。股票(基金)的投资收入(卖了盈利)、股票(基金)的分红(dividend),银行利息(无论活期还是定期,无论多少),甚至赌场收入、彩票收入,只要是收入,绝大多数都得一起算总账。

联邦税法有各种具体的算法,有些可以有减免。某些项目税率也有区别,比如长期持有的股票(基金)的卖出盈利(长期持有的定义是满12个月以上,差一天也不行)。具体细则几天几夜都读不完,更难全部看懂。玩的咚咚多了,大小是个富翁,一般请专业税务人员搞。我们就是网上电子申报的网站,老老实实回答问题,具体如何减免、如何计算不用自己烧脑。

房地产的收入(卖了,或是出租)当然也是收入。如果是自用,而且是主要居住房子(只能是唯一的一个),有豁免金额。以前是25万刀的盈利不交税(现在不知是否改动)。如果是自家的,但不是主要居住房子,那就和投资房子一样。

房租收入不言而喻也是收入。具体计算自然也有很多条文。美国老百姓买房子当房东不是主流,尤其不在大学城的大学附近,或大城市中心(更多是公寓)。

本文不是谈投资、更不是谈当房东,就此打住。

州税各州自己定。本文不是谈各州税收比较的。只说现在居住的州吧:

缴税的收入基点是联邦税的需缴税金额(联邦税的各种增加、减免之后的总金额)。本州也有一些自己定义的增加项目(联邦税里没包含)和减免项目(联邦税里没有的)。但项目不多,也不需要读几天几夜的条文。自己都能读懂,也完全可以自己填表申报。不过现在都是网上电子申报,一条龙服务。所以州税我也不麻烦自己了。

房地产的收入(房租或卖了房子、地)联邦税里已包含,自然州税也逃不了。

州税比联邦税的税率低多了(各州税率不同,但都比联邦税率低),而且没有联邦税的台阶似的税率增加(总收入越高,税率不断增加)。收入税的大头是联邦税。

贴主:杭州阿立于2020_07_23 8:17:28编辑

贴主:杭州阿立于2020_07_23 8:21:48编辑

贴主:杭州阿立于2020_07_24 16:12:38编辑
贴主:杭州阿立于2020_07_24 18:53:55编辑
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