识别澳大利亚表现不佳的郊区房地产市场的趋势

Property Pulse   •   26 May 2022

悉尼和墨尔本是今年首个录得负月增长率的首府城市住房市场，霍巴特最近一次出现在 4 月，这是连续 22 个月增长后的首次下降。
但在这些地区以及澳大利亚的其他首府城市中，微观市场趋势正在出现，与更高的利率、不断上升的库存水平、更低的信心以及买家愿意或能够消费的数量相吻合。
此处列出的截至 4 月的三个月中，房价增长季度变化最低的郊区主要突出悉尼、墨尔本和堪培拉的内城和上四分之一郊区。
在布里斯班等房价仍在上涨的城市中，表现不佳的郊区更倾向于高密度地区，这些地区受到高比例单元房的拖累。在阿德莱德和珀斯，可能被归类为负担不起的郊区占据了榜首。
“这些疲软的条件是在高端市场在增长阶段表现强劲之后出现的。从历史上看，更昂贵的房地产市场往往会引领房价上涨，但也会引领低迷，这就是我们目前所看到的。”
在 CoreLogic 于 6 月 1 日发布月度房屋价值指数之前，研究主管 Eliza Owen 表示，在经济低迷时期，昂贵且杠杆率更高的郊区对信贷状况的变化很敏感。
她说，尽管长期以来一直在房地产行业观察到这些特征，但 RBA 在 2020 年也发表了类似的研究见解。
“收入较高的家庭往往持有更多的住房债务，房地产投资者也是如此，”欧文女士说。
“这就是为什么高端市场往往对利率或信贷状况的变化更加敏感，但这也会影响其他一些受欢迎的投资市场，比如市中心地区。”
悉尼和墨尔本以及更广泛的这些城市的房地产市场最大的共同因素是更昂贵的地区可能出现更高的波动性。
“这些领域在整个周期中也经历了一些最非凡的收益，并且在历史上一直是市场其他领域的领头羊，”欧文女士说。
“如果我们以悉尼内城的 Beaconsfield 为例，该地区可能看起来并没有太大的增长，但那是因为它的周期性峰值要早得多，在截至 2021 年 10 月的 12 个月内，年增长率为 33.7%。
“整个郊区的需求急剧恶化，现已将年增长率拖至仅 2%。悉尼内东区 Surry Hills 的独立屋也是如此，同月年增长率达到 28.9%，附近的 Darlinghurst 达到 26.9%。这些高端房屋市场通常在繁荣时期出现更高的增长峰值，而在下行阶段则出现更大的下滑。”
考虑到住宅价值——房屋和单元房的组合——欧文女士发现了明显的趋势，尤其是在新买家中，由于借贷能力有限和负担能力上限，他们无法支付卖方价格，这将影响每个人的一些更昂贵的部分市场。
她说：“往往存在微型市场，在单个郊区中会出现诸如过度负担能力之类的动态，从而将买家推向下一个最负担得起的郊区。”
“一个很好的例子是Newtown，它是悉尼内西区一个充满活力且受欢迎的郊区。它也相对昂贵，住宅价值中位数接近 150 万澳元，但季度下降了 -5.5%，这表明买家可能已经到了极限，被迫在预算范围内寻找替代选择。”