较高的利率可能会进一步增加住房增长率的下行压力
Property Pulse, Research   •   03 May 2022
鉴于通胀飙升，预计会出现上行趋势，但鉴于即将举行的联邦选举，提振的时机和幅度可能会被视为有争议的。通过在选举月份提高现金利率，澳洲联储发出了一个明确的信息，它将根据其职责做出决定，而不是受到政治周期的影响。

自 2020 年 11 月以来，现金利率一直保持在 0.1% 的历史低位，标志着利率在 18 个月内保持在紧急低位。低利率环境与房价飙升相吻合；在 2020 年 11 月至 2022 年 4 月期间，全国住房价值增长了 27.0%，使澳大利亚住宅的中值增加了约 159,300 澳元。
现金利率上升之际，基于调整后平均数和加权中位数的平均年度核心通胀率在今年第一季度达到 3.5%。这是自 2010 年 3 月以来核心通胀率首次高于澳洲联储目标范围。虽然高通胀的一些驱动因素可能是暂时的，例如燃料成本上涨，但其他驱动因素则不那么重要，例如新住宅成本、更高教育成本和租金通胀。
尽管通胀已超出目标范围，但有人猜测 RBA 将等待通过本月晚些时候发布的 ABS 工资价格指数确认工资增长，然后再提高现金利率。截至 12 月季度的最新工资数据在全年上涨 2.3%（包括奖金在内为 2.8%）后呈上升趋势。澳洲联储正在寻找超过 3.0% 的年工资增长。
显然，澳大利亚央行的商业联络计划有足够的间接证据表明工资增长，可以在没有工资成本“官方”更新的情况下调整现金利率。根据他们的联络计划，该银行早些时候曾注意到私营部门的工资增长在整个 3 月季度继续回升，同时有迹象表明公司计划扩大员工人数。其他因素，包括更高的职位空缺和招聘广告，以及失业率仅为 4.0% 并呈下降趋势，也预示着更高的工资增长。

更高的利率对房地产行业意味着什么？
较高的利率将增加住房增长率的下行压力，住房增长率已经失去动力，或者像悉尼和墨尔本一样，由于负担能力限制、较高的固定期限抵押贷款利率和较低的利率等因素而趋向负数。
随着现金利率正常化，我们可以预期房地产市场将失去进一步的动力。更高的现金利率意味着更高的可变抵押贷款利率、借贷能力的降低以及对潜在借款人的更严格的服务能力评估。澳洲联储过去的研究指出，投资者集中度较高的“高端”房地产市场对短期内的利率变化更为敏感。这可能就是悉尼和墨尔本市场已经出现价格下跌的原因，预计更多的经济适用房市场最终将跟随下跌趋势。
在浮动抵押贷款利率上调 100 个基点的情况下，悉尼的新借款人每月的抵押贷款成本可能会上涨 486 澳元，而在 200 个基点的上涨情况下，每月的抵押贷款成本可能会比当前水平高出 1,005 澳元。
任何房地产市场低迷的程度取决于利率上升的幅度和速度，还取决于各种其他因素。劳动力市场目前显示出自 1970 年代中期以来的最低失业率，而且条件将进一步收紧。如此低的失业率，以及对更高收入增长的预期，应该会将抵押贷款压力和强制销售保持在相对较低的水平。
此外，随着我​​们进入利率较高的时期，借款人通常会提前偿还抵押贷款。澳洲联储最近在其最新的金融稳定性评估中指出，可变抵押贷款利率的自住业主的还款缓冲中值已从大流行开始时的 10 个月增加到 2022 年 2 月的 21 个月预定还款。即使抵押贷款利率上升 2 个百分点，还款缓冲期中位数也会减少到 19 个月，这仍然是可观的。由于中位家庭大大提前偿还抵押贷款，家庭拖欠抵押贷款的风险降低了。
在贷款发放时，还应通过按揭还款能力评估，在一定程度上减少按揭压力。在抵押贷款利率比原始利率高 2.5 个百分点的情况下，所有借款人都将被评估偿还抵押贷款，而自去年 10 月以来，借款人的抵押贷款利率被评估为高出 3 个百分点。
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https://www.corelogic.com.au/news-research/news/2022/higher-interest-rates-likely-to-add-further-downwards-pressure-on-housing-growth-rates