作者｜瓜片

令人意外，轰轰烈烈的提前还贷潮，居然悄悄熄火了！

原本踏破门槛、排起长队，让银行绞尽脑汁使出 “骚操作” 来阻击的四亿房奴，终于鸣金收兵，潮水迅速退去。

有国有大行表示，9 月底以来，个人按揭提前还贷日均申请量较 9 月上中旬日均水平下降六成之多。

券商研报则显示，提前还贷比例出现 “大跳水”，一路跌到历史低点。

前几天，# 提前还贷的人后悔了吗 #的话题，冲上了微博热搜，浏览量破亿。去年说好的 “提前还贷是最好的理财”，怎么突然就不香了呢？

更吊诡的是，“消失的提前还贷” 并没有存在银行卡里，居民存款反而出现大搬家的趋势。10 月金融数据显示，居民存款减少了 5700 亿。

原本用来提前还贷的钱，究竟去哪儿了？仔细听，财富潮水的流向正在迅速变化。

这两年，四亿房奴的提前还贷潮，到底有多凶猛？

据房产博主 “真叫卢俊” 统计，去年一整年，全国人民提前还掉了约 7 万亿的房贷。

有人形容，“提前还贷一族” 的生活是这样的：

能走路就不坐地铁，能坐地铁就不打车。出国游变成国内游，买电动汽车变成买电动自行车，衣服鞋子不买名牌买白牌。刚存下几万块钱，一天也不敢耽搁，立马跑去银行，只有一个终极目标 —— 提前还贷。

今年 6 月，国泰君安宏观研究团队参考全国银行间同业拆借中心曾发布的 RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率指数的编制方法，计算了居民早偿率指标（CPR），用来衡量提前还贷的情况，结果发现 ——

2 月以来，居民早偿率指数加速上行，4 月达到 37% 的历史高位（刨除 2023 年 10 月的技术性调整）。

可以简单解读为：平均每 10 个房奴里，差不多就有 4 个在提前还贷。

然而，这股看似势不可挡的汹涌热潮，如今却戛然而止了。

财联社报道，某国有大行深圳分行表示，据其调研，9 月 25 日以来，该行个人按揭提前还贷日均申请量较 9 月上中旬日均水平下降六成。

新华社采访了一家国有大行的工作人员，对方表示，相比 9 月中上旬，10 月以来该行个人按揭提前还款日均申请量减少了 20%。

央行数据也显示，10 月份个人住房贷款规模企稳，明显好于前 9 个月月均减少 690 亿元的水平，也好于前两年同期水平。

房产博主 “真叫卢俊” 也在文章中提到，咨询了几位房贷经理，得到的回答都是：现在咨询提前还贷的人，普遍比去年上半年少。

◎ 来源：真叫卢俊

除了来自银行一线的消息，有券商也发现，提前还贷的情况大大缓解。

然而，在分析 10 月金融数据时，却发现：居民早偿率来到了历史低位水平 —— 不到 15%，这已经无限接近 2020 年的水平。

光大证券一份研报也指出，测算显示，10 月 RMBS 条件早偿率为 11.7%，环比上月下降 1pct，逐步向常态水平靠拢。

可以看到，相比 31.7% 的高点，明显下落了不少。

提前还贷潮，为何突然 “消失” 了？

根本原因在于，提前还贷潮的根源问题，被国家强势出手解决掉了。

人们为什么提前还贷，大部分是理性考虑，因为新旧房贷之间的利差越来越大。哪怕是借新还旧，都是划算的。

为此，今年 9 月底，央行宣布：集中下调存量房贷！

央妈发话之后，各大银行迅速行动。截至 10 月 28 日，21 家全国性银行已完成批量调整，共计 5366.7 万笔、25.2 万亿元存量房贷利率完成下调。

据中泰证券测算，此次批量调整或涉及 5000 万户家庭、1.5 亿人口，平均每年减少家庭利息支出约 1500 亿元。

按照要求，调整前房贷利率高于 LPR-30BP 的，统一调整为 LPR-30BP。像是北京之前那波首套房贷利率为 “LPR+55BP” 的买房人，这次也将统一调整为 “LPR-30BP”。

以 500 万元、25 年期，等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从 4.4% 降至 3.55%，可节约借款人利息支出每年约 2.8 万元，总利息足足减少 70 万元。

光大证券分析称，伴随存量按揭利率调降落地，新发放按揭利率与存量贷款利差压缩，居民提前还款压力缓释。

对房奴来说，月供压力确实减小了。

甚至连 #提前还贷的人后悔了吗# 这种话题，都冲上了热搜。放在半年前，绝对是想都不敢想的事情。

不仅如此，买房人的话语权更大了。

放在以前，房贷利率重定价周期统一规定为 1 年。这也意味着，即便 LPR 一年内下调多次，很多人必须要等到重新定价日才能享受最新的低利率。

今年 10 月份，五年期 LPR 下调 25bp 至 3.6%。如果重定价日期是 9 月，意味着要再等一年。

而现在，买房人可以跟银行商量，把定价周期改为 3 个月，或者 6 个月。如果改为 3 个月，最快 12 月就能享受到最新利率了。

紧接着，买房人又被喂了一颗 “定心丸”。

前阵子，部分城市出现了 “房贷利率低于公积金利率” 的情况。公积金利率 2.85%，商业房贷利率去到了 2.6%。“监管指导” 火速出马，要求银行房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。

如此以来，买房人对存量房贷的预期也稳住了。“利差扩大 - 提前还贷” 的循环短期内不会重演了。

不过，提前还贷的大退潮，房贷利率最直接的原因，却不是唯一的原因。

可以这么理解 —— 提前还贷，本质上是用手头的现金，买了一个超长期的定期存款，收益率则是 5 年期 LPR。

房贷利率与存款利率、理财收益率的利差大小，决定了一段时间内居民手里的钱会流向哪里。

今年以来，房价跌跌不休，股市起色不多，存款利率更是全面进入 1 时代，“高收益资产荒” 全面席卷。相比之下，提前还贷真就是 “最好的理财”。

今年 10 月份，住户存款足足减少了 5700 亿。说明大家开始把钱从银行里拿出来了。可是，提前还贷不增反降。

那么，钱去哪里了？主要可能有三个流向。

第一个流向，是大 A。

9 月底，牛市声音不断传出，10 月份小行情不断，上证指数一度逼近 3700 点，让居民的风险偏好发生明显扭转，短时间内形成了 “全民炒 gu” 的热潮。

今年 10 月，A 股合计成交额超 36 万亿元，创月度成交额历史新高。增量资金源源不断流入股市，进而推动了非银存款的规模上升。央行金融数据也显示，10 月非银行金融机构存款增加了 1.08 万亿，同比多增 5732 亿元。

第二个流向，是楼市。

一方面，楼市成交出现显著回暖。9 月底，一线楼市接连放出松绑大招，10 月楼市成交显著反弹。

住建部 “全国房地产市场监测系统” 网签数据显示，10 月新建商品房和二手房成交总量同比增长 3.9%，自今年 2 月连续 8 个月下降后首次实现增长。

一线城市的售楼处，又开始热闹起来。上海和深圳的 “日光盘” 重出江湖。

购房需求带动了按揭贷款需求改善。10 月居民中长期贷款新增 1100 亿元，同比小幅多增 393 亿元。

虽然跟 2020-2021 年同期 4000 亿 + 的规模相比，还有比较大的差距。但如果对比比 2022-2023 年同期的 300 亿 +、700 亿 +，绝对称得上是效果显著。

另一方面，房价端出现企稳的信号。

10 月全国 70 个城市的房价普遍呈现止跌，或者跌幅大幅缓解的趋势。一线城市尤为明显。

10 月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.2%，降幅比上月收窄 0.3 个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降 1.2% 转为上涨 0.4%，为近 13 个月以来首次转涨。

高层提出 “止跌回稳” 新指示后，又是降存量房贷，又是降税费，政策密集出台，给市场传达了积极的信号，一定程度上稳住了预期。

进入 11 月之后，楼市成交有所降温，但依然远高于 10 月前，信心也还是温热的。

第三个流向，是消费。

10 月零售同比增速从前月的 3.2% 反弹至 4.8%，是今年 3 月以来最高。

涉及以旧换新政策的品类增长明显。家电从 20.5% 反弹至 39.2%，办公用品从 10.0% 反弹至 18.0%，都是在前月高增速的基础上进一步攀升。汽车也继续小幅反弹，由 0.4% 反弹至 3.7%。

华西证券宏观固收团队分析，今年 3-8 月，这三者相比去年同期平均低 109 亿元，而 9-10 月平均较去年同期高 546 亿元（分别比去年同期高 381、710 亿元），两者的差值 655 亿元可视为政策的提振效应。

在这背后，或许是一部分房奴们已经 “想通了”。

当房子越来越回归居住属性，投资岁月逐渐远去，不如多疼爱一下自己，在本就不容易的生活里学会享受。不是吗？

毕竟，世界上还有许多比房子更重要的东西。

来源：智谷趋势 Trend