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我之前在网上发过很多关于买房的视频，现在写文章也有很多关于买房的内容，买澳洲的房子，买北京的房子，都有。


经常收到一些热心网友的提问，问题类型也是五花八门，但是有一类问题最普遍。


问题格式一般是这样的：我预算300万澳币，该买哪个区？XXX区比较贵只能买1个，XXX区比较便宜可以买2个。


300万的金额在这里只是举个例子，有的时候可能是100万，有的时候可能是500万，甚至更多。


对于这类问题，答案很简单，一目了然，因为标准答案只有两个：

（1）买贵的，一套。

（2）买便宜的，两套。


答案如此简单，以至于傻子都会回答。


可是买房子不是做算术题啊，不是1+1=2这么简单的思路。


其实碰到这类问题，我一般都不会回复的，因为无论是回答买一套还是买两套，都太敷衍了，几十个字、几百个字很难把问题说清楚。


今天写一篇文章来分析这个问题背后的思路。


首先要明白，无论是买一套，还是买两套，这样的答案都没错，但是面对这一类的问题，肯定有更好的解决方案，而不仅仅是一个空洞的答案。


更好的解决方案就是根据每个人情况不同，在条件允许的范围内，实现利益最大化。


简单说就是：具体情况，具体分析（case by case）。


针对这个买一套还是买两套的问题，假设几个不同场景的不同情况，然后逐一分析：


如果是在北京，那有且只有一个选择就是：买一套。


因为众所周知的原因，在北京、上海、深圳这样的超一线城市，买房绝对是地狱（Hell）模式。


要考虑的因素包括但不限于：购房资格（户口或居住证）、合适的房源、购房政策、首付资金、贷款能力、贷款比例、选择贷款银行、首套或二套、评估价格、税费、房屋总价等等一系列因素。


在整个购房过程中，对这里面每一个环节都必须严格把控，如果某一环节出现问题或纠纷，随时都可能体会到生不如死的无助感。


为什么只买一套？


集中所有资源，全力以赴，最好能一步到位买个大房子，如果无法一步到位，也尽量在能力范围之内买个大（总价合适）的。


因为绝大多数人没有一次买两套住房的购房资格，而且买完第一套房子后，以后如果想要买第二套或者有改善升级的需求，那难度更大，一步到位就省去了以后的很多麻烦。


举个例子：

以前没有购房记录也没有房屋贷款记录，简称首套首贷，第一次买房，首付比例35%。


这个时候如果有300多万人民币作为首付，大概可以买到900万左右的房子，利用这次购房机会撬动一个600万左右的杠杆。


这已经是利益最大化的方案了，因为你几乎不可能把300多万分成2个150万，然后拿这2个150万去做首付买2套房子的，这样的操作方式在北京不现实。


以上这种情况，是有首房首贷资格的人，才能向银行贷到这么多钱，这样的人堪称购房市场上的“王者”，每个人一辈子只有这一次当“王者”的机会。


所以北京婚恋相亲市场的现状是：“处女贷”比“处女”更值钱。


如果之前已经买卖过房子，并且已经有了贷款记录，那就不是首房首贷的“王者”了，而是沦为普普通通的“贱民”。


非首房首贷客户，在买房的时候马上面临一个难题就是首付比例提高，贷款额度急剧下降。


对于非首房首贷客户，在买房的时候，首付款比例不低于60%。


如果购买非普通自住房（单套建筑面积在140平米以上），首付款比例甚至高达80%，并且原来最高可达30年的贷款期限降至25年。


总结一下，假设还是和刚才一样买900万人民币的房子：

首房首贷客户（王者），首付款比例为35%，首付只需要315万左右，可以贷款600万。


非首房首贷客户（贱民），首付款比例为60%，首付至少540万，只能贷款360万。


非首房首贷客户（贱民），买140平米以上的房子，首付款比例为80%，首付至少720万，仅仅只能贷款180万。


从这三个比较，可以看出“王者”和“贱民”的差距了吧。


同样都是购买900万人民币的房子，“王者”类型的购房者，首付仅需315万；“贱民”类型的购房者，首付至少需要540万或720万。


差距是：

540万-315万=225万

720万-315万=405万


对于很多首次购房者，首付款都是家里两夫妻加双方父母，“六个钱包”一起凑出来的。


如果因为购房资格的问题，在买房时首付要从315万，升级到540万或720万，短时间内增加200多万或400多万首付，那几乎是不肯能的。


普通人的家庭要瞬间多拿出几百万做首付，真的很难、很难。


为什么买房尽量一步到位呢？


道理也是一样，因为中间换房成本太高。


现在很多有房的家庭，以前买房的时候没有这么多限购或限贷政策，再加上首付也不多，所以就买了个老破小（房子又老、又破、又小）。


过了5年或8年，自住房增值了，因为生孩子，家里人口变多了，对居住面积的需求也增加了，这个时候想换房，就为难了。


举例：

把目前自住老破小卖掉，可能有500万人民币资金作为首付，如果没有限购限贷政策，在北京，可以买到140平米以上的，1500万人民币左右的三居室，这样就大大改善了居住需求。


可是因为之前已经有购房记录，再加上140平米这个门槛的限制，对于这类购房家庭的首付比例要求提到了80%。


意思就是如果想买140平米以上、1500万人民币左右的三居室，首付要1200万。


在购房过程中，因为“王者”和“贱民”的区别，首付款从500万到1200万，这中间700万人民币的差距，压倒了99%家庭的换房需求。


对于每个人仅有的一次机会，一定要珍惜首房首贷资格。


所以“处女贷”是一个人最好的嫁妆，碰到身边还有“处女贷”的人，就赶紧结婚嫁了吧。


想要实现利益最大化，只有一个选择就是凑足首付，找到一个合适、满意的房子，然后一次性把子弹全部打出去，杠杆加满。


如果不把握好首房首贷这个机会，过了这个村就没这个店了，以后买房只会越来越难。


讲完北京，再来分析一下澳洲的情况。


和在北京买房的地狱（Hell）模式相比，在澳洲买房就太简单了，所以把澳洲定义为简单（Easy）模式。


澳洲没有限购政策，整个澳洲大陆，你想在哪里买房，想买多少套房，都是你自己的选择，只要钱够多就行。


再看看问题：我预算300万澳币，该买哪个区？XXX区比较贵只能买1个，XXX区比较便宜可以买2个。


每个人的需求和目的不一样，我列出几种方案，供参考，可对号入座。


方案一：买一套300万澳币的独立屋（House）。


对于纯自住需求的家庭，如果不贷款，全款买一套300万澳币的独立屋（House）就是最佳选择了。


如果没有投资目的，家人纯自住，墨尔本东区的一些传统好区都可以看看，比如Hawthorn East，Kew，Camberwell，Balwyn，Canterbury，Surrey Hill等等这些区域。


300万的预算，同时也可以兼顾孩子教育和居住的需求，在以上这些区域至少可以买到一个土地面积600平米以上，3居室的独立屋（House），只是地皮面积可能不太大，房子可能旧一点。


如果想让房子状况再好一点，那就再贷一点款，400万肯定能买到满意的大别墅（Big House）了。


如果不想贷款，还想让房子状况好一点，那就在附近的Burwood，Glen iris这些区看看，300万预算绝对够买到一家人都满意的好房子了。


在这些墨尔本地区传统的好区，买个独立屋（House），价格波动不会特别剧烈，稳定地随行就市持续上涨，保值增值是肯定没问题的，若干年以后，就是父母亲留给子女们的老钱（Old Money）。


【顾名思义，老钱就是依靠父母、祖父母那几辈人的努力积累的家族财富，是靠家族几代经营赚来的。


与老钱相对应的说法是新钱(New Money)，这些人的财富，是靠自我奋斗，创业发财或公司上市等等一夜暴富的方式得来的。】


一家人高高兴兴地住进300万澳币的房子，再有一份自己喜欢的职业，这样的生活质量和财富水平绝对属于澳洲全国家庭前20%的位置了，算是功德圆满的富裕阶层了。


要了解澳洲家庭财富指标，参考：《0040 如何划分澳洲财富等级？了解自己处于什么位置》


方案二：买两套150万澳币的独立屋（House）。


如果买两套150万的，那肯定是想自住一套，然后另外一套投资出租。


150万澳币的预算，在墨尔本东区比如Box Hill，Box Hill North，Box Hill South，Blackburn，Burwood East这些区域，也能买到一个土地面积600-700平米左右，3居室的独立屋（House）。


房子可能不会很新，但也不会很旧，生活居住是绝对没问题的。


150万的房子，自住完全合适。


因为区域还不错，这类自住房，价格波动不会特别剧烈，稳定地随行就市持续上涨，保值增值是肯定没问题的。


但是150万的房子，投资出租的话，租金收益率可能不会很高。


这几个区域或周边区域，三室一厅的独立屋（House），租金在400澳币/周-700澳币/周之间浮动。


就按每周租金550来算吧。


房租550澳币/周×52周=一年租金28600澳币

一年租金28600澳币÷购房总价1500000=1.9%


这个租金回报率确实有点低，而且这个租金回报率还只是大概估算一下，如果再加上独立屋（House）平时修修补补的费用、水费、市政费、地税等等，那就更低了，更划不来了。


如果是贷款买房，那这房子肯定是负现金流的资产。


如果全款买房，可能微微有点现金流收益，只能静静等待房价和租金价格上涨，看好远期收益。


方案三：买一套150万澳币的独立屋（House）+两套75万澳币的独立屋（House）。


如果按照上面方案二继续往下写，那方案三应该是买三套100万澳币的独立屋（House）。


可是三套100万的独立屋（House），那基本路径和两套150万的几乎一样，没什么区别了，租金回报率也不高，没什么值得写的。


所以换个思路，用150+75+75这样的搭配。


买一套150万澳币的独立屋（House），还是在之前提到的那些区域里面选择，可以保证基本的生活质量和兼顾学区的选择。


然后可以到稍微偏远一点的地区，寻找75万澳币的独立屋（House）进行投资，这个预算在墨尔本郊区20公里以内是可以找到的，而且距离也不算远。


土地面积600平米以上的三居室，每周租金大约在450澳币左右。


再算租金回报率：

房租450澳币/周×52周=一年租金23400澳币

一年租金23400澳币÷购房总价750000=3.12%


这样的一个搭配组合，租金收益率瞬间提高了很多，房产保值增值的功能和属性也良好。


如果是贷款购买，收入和支出应该可以打平，或者收入低于支出，虽然还是负现金流，但是差距不会太大，等过几年房价和租金都涨起来之后，可以实现正现金流。


方案四：买一套150万澳币的独立屋（House）+两套75万澳币的公寓（Apartment）。


这个方案，在模式上和方案三完全一样，只是购买的标的不一样。


买一套150万澳币的独立屋（House），还是首先满足自住的需求，然后在投资的时候选择公寓。


众所周知，公寓的租金价格比独立屋好，所以如果贷款买房，按照这个方案来计算的话，买公寓的现金流收益会好一些，应该可以让收入和支出打平或有一定盈利。


但是问题就在于，公寓（Apartment）的价格几乎很难上涨，所以房产增值的属性不如独立屋（House）。


方案五：买若干套价格在50-100万澳币的独立屋（House）或公寓（Apartment）。


最后这个方案可能就属于我自己这样的人。


因为经常住在海外，在澳洲暂时没有自住房需求，所以不用花大价钱来购买自住房，可以把所有的资金全部投出去。


回澳洲的话，一般长租一个房子一段时间就解决了。


方案五，简单说就是一个房产投资组合，用独立屋保证房产增值的属性，因为毕竟房产保值增值是主要目的。


独立屋总价不用太高，租金保持合适水平，保证租金回报率尽量高。


如果独立屋总价高了，但是租金并不会成倍增长，租金回报率就低了。


买公寓完全是为了让现金流更好一点，这样相当于一个互补，保证投资整体基本安全。


这样的组合既享受到房产增值的红利，又保证持续的正现金流，可以应付房产日常的一些保养和维护，以及一些修修补补。


@木木山高 2021.10.16