2022-12-02 18:45

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算1000万，名下有套房，积分45，自住兼投资，请问园景苑和百花公寓如何买好呢？

回答：你好，园景苑是个塔楼，附近学校是卢湾实验小学吗，地段不错，房龄有点大，在五里桥板块，这个板块属于学区和自住比较优质的板块，交通发达；百花公寓附近生活配套比较齐全，物业管理可以。建议选园景苑

提问：沪叔，你好，预算2300万在上海买什么房子呢？是买新天地翠湖的两房还是紫竹半岛的兰香湖壹号四房？

回答：你好，要明白其实买翠湖的群体肯定看不上兰香湖的地段，买兰香湖的群体也不愿意住在市区，所以说各走各路，各选各房。先说一下兰香湖壹号，这个房子其实户型面积在两百三到两百七，清一色的大平层，可以说是上海楼市中非常少见的纯粹的豪宅社区，因为没有最低门槛，基本上都是土豪才买，这也保证了绝对的高净值的一个圈层。这个项目其实是依托于本地人和紫竹产业园，属于脱离市区独立发展的内生型的一个区域。内生型区域有一个特点，客户都是来自于本地人或者是紫竹上班的高管，绝版的汉江的风景。这个楼盘当时开盘的时候，开发商是要求一次性付款。

提问：沪叔，你好，请问在上海哪些是伪学区房子呢？

回答：你好 ，上海有好几个教育集团，不同教育集团是操作方式不一样，比如某旦就建了很多所谓的附属学校，不管是在徐汇建还是闵行建，它都是跟当地zf达成一致。

首先建这个学校很核心的原因是为了安排他们职工子女上学的问题，那这样就会导致所对口的生源，很大一部分就得让给他们的子女来上学，那对于对口的小区，其实数量就比较有限了。家长买房子的时候千万千万要小心，问问清楚。比如这个小学招四个班，可能三个班或者两个班都是招职工的子弟的，只有一到两个班是招对口的，那如果你对口的小区又比较多，这样就会导致整个要求入户或者是买房产生时间要求非常高。

很多买房者其实当时觉得某些学校牌子比较大，但是没考虑到现实的问题，可能会被统筹掉，所以说大家买学区房的时候一定要张大双眼。

提问：沪叔，你好，请问浦东金色中环的御桥板块还能买房吗？

回答：你好，御桥的定位实际上是偏刚需，这一点从户型上可以看得出来。因为整个板块主要是小面积的两房到三房。以万科海上传奇为例，包括那个仁恒都市花园，差不多一百平都能做三房。然后，这边商业也不错，，实际上商业在那边基本上能满足所有的需求，当然这里面还有一个核心的关键，就是有大名鼎鼎的建平实验中学的校区，也在地铁旁，这个板块，有十一号线，也有十八号线，所以说出行也是非常的方便，可以直接上中环，离外环也比较近，而且它可以很快的到达我们的，不管是张江也好，前滩也好，徐家汇也好，其实在浦东来讲，中环的位置非常非常的好。

当然这个板块其实也是蛮纠结的，也有两个非常劣势的一个项目，第一个就是它有黑压压的高压线，就在整个板块的一个东侧。那西侧有一个垃圾焚烧厂，但是还好这个垃圾焚烧厂已经明确的要搬走了，所以说这其实是一个重大的一个利好。整个御桥其实是零五年以后的次新房偏多。然后这边呢其实是比较宜居的。记得二零一三年的时候，上海的均价在两万。那个时候万科海上传奇就拍了三万。一九年的时候，上海均价是五万。当时海上传奇就开了七万五，而且一房难求一出来就被抢掉了，所以说从一三年到差不多一八一九年，整个御桥，其实一直是领涨的板块之一，也是领涨整个浦东的一个价格