今年夏天起，我们遇到了相当数量的顾客因为External Wall Survey (EWS1，外墙防火审查表) 而不得不换房或是无法转按揭的问题，加上疫情影响下贷方政策收紧，整个市场上约百万的房产的转卖或是转按揭都在受到影响。本周政府终于传来好消息 – 没有外墙包层的房产不需要这项报告即可转卖或是转按揭，接下来小编就带您梳理这纸证书的来龙去脉，分享新政惠及哪些房主。



01

火灾暴露高层建筑涂层隐患 

2017年6月，伦敦北肯辛顿一栋24层高的格伦费尔塔公寓发生火灾，造成72人死亡，200余人轻伤逃离，这是二战以来英国最严重的一次住宅火灾。

该大楼共有127个住宅单位，至少有200名消防员和40辆消防车参与灭火，大火之后整座塔楼几乎被火灾摧毁，伦敦市长萨迪克·汗宣布此次火灾是“重大事故”，对高层建筑的安全也敲响警钟。



2018年，听证会上公开了调查报告，指出起火点是在4楼某户的厨房，虽然该住户于1点左右通知消防队，因为火势较轻，消防队5分钟后抵达现场后向大楼住户下达 “留在原地，静待救援 stay put ”的救灾指示。未料因2015年至2016年大楼外墙整修时，在雨屏外墙（rainscreen cladding ）上使用了易燃建材，使得火势迅速往上窜，蔓延至其他楼层以及住户，导致重大死伤。



02

责任不明，造假充数，新规带来连锁反应

此次事件后，英国政府开始重新建立更严格的防火规定， 19年12月，政府正式启用EWS1 ，希望建立一致的考核标准对住宅建筑的外墙进行火灾风险评估，防止同类事件的发生。



最初的政府建议是18米或者更高的居民住宅建筑，必须要通过完整的外墙火灾检查，专业的消防人员确定房屋的外墙结构没有潜在的火灾风险后，才可以取得合规的EWS1证书。



但就在新规启动的一个月之后，今年年初政府公布了修订后的消防安全指南，这项规定变得更严格：任何高度的楼盘都必须进行火灾审查，清除有潜在危险的外墙包层，并获得EWS1证书。在接下来的几个月里，这项要求开始逐渐影响大多数贷方的房屋评估。



不少房主是在买家按揭时或是自己转按揭时才意识到房产的问题，贷方们对于无法提供EWS1表格的房产评估价格为0，这意味着业主出售公寓的可能性很小（只能考虑现金买家），即使有极少数的贷方愿意考虑按揭，往往也会用更高的利率来对冲风险; 或是房主无法转按揭，导致转入浮动利率，每月还款金额大幅上涨。



取得合规的EWS1 之前，三百万房主陷入困境，进退两难。

但是要取得合规的EWS1, 很贵很慢。




防火评估理应由永久产权人(freeholder)来提出，但是不少租赁产权人发现永久产权人要么联系不上，要么不愿意提供帮助。他们往往提出三个理由拒绝这项请求，要么这项审核是政府的建议而不是法律要求，要么是建筑物不到18米高，或是本身没有外墙包层。



即使永久产权人提出了评估的申请，因为需要检查的项目和审核标准非常复杂，没有足够的检测技术员来操作，导致需要等待的时间非常长--全国只有不到300名专家可以开展这项风险检查，完成评估的时间需要18个月甚至10年不等（评估会根据风险优先级来排序）。

除此之外，检测的费用非常昂贵，一次检测费就得5000到10,000英镑，这部分费用有时还需要租赁产权人支付。



前段时间英媒更爆出，有投机分子利用市场混乱，伪造表格。有物管或是房主花费上千英镑，却只得到一张废纸，您可以点击下方链接查询评估师是否有足够的资质。https://www.rics.org/uk/news-insight/latest-news/fire-safety/new-industry-wide-process-agreed-for-valuation-of-high-rise-buildings/

即使非常幸运的，选择了合规的评估公司，也如期安排并且完成了评估，结果不合格也是非常令人沮丧的。这不仅意味着房主们可能居住在具有火灾风险的房产中，还意味着在房屋的转手之前必须进行修葺工作，本身修葺工作可能需要数年时间。政府现阶段提供的 £1.6bn的资金远远不够支撑所有的修葺花费，导致未来费用可能会转嫁到租赁产权人的头上，而数十万甚至百万英镑每幢楼的报价 – 对绝大多数房主而言维护费用飙升，好好的房产变成了烫手山芋，二手公寓市场，流动缓慢。



03

政府首发声带来更多确定性  更多举措何时来

在各区MP近十个月的努力下，上周政府与英国皇家特许测量师协会（RICS）、英国金融和建筑协会（BSA）达成协议，对于外墙没有包层的建筑物，明确了不再需要EWS1表格来进行出售或再抵押，为小部分受影响房东提供最直接的帮助。

住房部长Robert Jenrick表示，这些表格已经给房主造成了“不必要的焦虑”，此举为多达45万户购房者出售、搬家或再抵押房屋明确了途径，同时RICS会与贷方、评估师及消防安全机构合作，给测量师提供新意见，此举一定程度上减少了需要 EWS1 评估的建筑物数量，缩短取得报告的时间。



政府还宣布提供近70万英镑培训更多的评估员，在需要EWS1表格的情况下，加快对房产的评估过程。RICS 将在一个月内额外增加 200 名评估师，预期在半年内增加 2,000 名评估师以解决检测人手短缺的问题。



Robert Jenrick 还补充, “然而，这只是解决方案的一部分，我们明白还有很多房主的问题需要解决，我们会一步一步地往下解决。我们正在和贷方们沟通，确保只有在绝对必要时才要求使用EWS1表格。”



UK Finance 贷方代表和 BSA后来的联合声明表述到,“在外墙包层的评估上，贷方和房主实际是在一条战线上的，即使很多房主的焦虑是来源于按揭或是转按揭，我们的目的是确保房产是一个没有火灾隐患的安全居住地。实际上，除了个别贷方 (这些要求已经纠正外), 对于没有任何外墙包层或可燃木阳台的建筑，本来就没有明文要求必须提供EWS1表格 。同时，有些建筑看起来可能像是实心砖建造的，但实际上在砖块后面覆盖着未知的材料也会导致一些风险。我们将继续与政府和 RICS 合作，为客户寻求最佳解决方案。”



现阶段该项意见在按揭申请的过程中，是否能真的惠及45万人还有待时间检测，但政府着手解决外墙包层问题的意愿，读者朋友们都看到了。绝大多数受影响的房主最关心的，修葺资金来源问题尚未的得到根本解决，我们也会持续关注该问题。如果您的房产没有外墙包层，恭喜您可以直接跳过这些步骤，继续您的房产买卖；如果您正在进行房产买卖，不妨提前问清卖家是否可以提供EWS1表格，可以避免按揭贷款后期评估才发现相关问题。