“517楼市新政”满月,效果如何,中国会否陷入日本衰退三十年
517楼市新政一个月了,官媒说很积极,唱衰者说没效果,到底谁比较对?
你可以认为两个都对,从官方公布的最新5月成交数字来看,和灵哥在星球写的类似,上海比较热,广州不太行,北京的挂牌数少了一万套,有些是卖掉了,更多是卖房的不着急卖了,而买房的还不愿意加价,所以算略有改善但分歧仍然巨大。
因此当前的情况,乐观者认为触底,悲观者认为新政效果不大,无非是从怎样的角度去看问题。
6月7日国常会明确用了“去库存”这个词,另外说不再区分房地产的投资和居住需求,这都继续代表顶层意志要继续加码地产,一定要拉起来。
很多人关心的是是不是真能拉起来,未来中国是不是陷入日本那样的三十年。
黄奇帆认为从居住面积中国已经达到了人均40平方米,和欧洲类似,即使如此房地产以后长期每年会在12亿平方米上下,原因是有一个50年的折旧,每年拆掉重建就是这个数。
但财经杂志总编王波明,这两天对话住建部数据中心研究员陈淮,他认为实际上拆的远比黄奇帆说的多。
他的观点是,未来15年到20年,黄奇帆的所谓人均40平,一半都要被拆掉。因为49年到79年中国就没好好盖房子,北京在整个70年代盖的房子都是战备房简易房,这些房子都是40年,50年甚至更长。这些房子现在看来就是临时性建筑,因此79年以前所有的房子都要拆。
79到99的20年的福利分房阶段,有一定保留价值,但他的功能无法满足现代生活要求,小区物业也不行,再过15到20年,也要拆。
另外陈淮否定了40平方米这个数字,实际上只有人均33平方米。也就是我们的居住条件无论是质量,还是人均面积其实都还是远远落后于欧洲的。
而未来15到20年要拆的房子,是当前所有存量住房的一半以上。因此不是说头部城市还有机会,而是全国房地产都还有很多机会。
陈淮的说法和灵哥之前和我们会员聊的非常吻合,即大多数中国人居住条件仍然非常之差,根本不存在所谓房地产全面过剩的问题。
现在的主要问题是预期问题,即短期当房价不能稳住时,老百姓可以把刚需或者改善推后,但长期,刚需和供给端提供优质房子是要匹配的。
灵哥认为从资产负债表的修复来看,当前房价已经平均跌到了2018年的价格,这意味着从2019年到2023年这五年期间买房的人都被套住,这就直接带来这部分人群消费不振,不敢花钱。
因此政府只要持续在供给端发力,只要逆转房价预期,需求就会回来,消费也就会回到健康的增长轨道。
从陈淮教授给的数据,我们对未来房地产应该要乐观的,虽然人口负增长,但拆掉旧建筑的比例和速度都是惊人的,远远多于人口负增长的影响。
我们未来的核心任务是扶持更多比亚迪这样的企业,到全世界去赚钱,从而能够持续提升普通老百姓的收入,只要我们的经济在继续成长,出海能成功,中国就不会陷入日本式的30年。
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